Дарс Девелопмент – знакомство с эмитентом
Свежий выпуск в Тинькофф. Дарс Девелопмент реализует проекты в сфере жилой недвижимости и инжиниринга. Группа была основана в 2014 году в г. Ульяновске и за это время ввела в эксплуатацию 1 млн кв. м. недвижимости, включая жилые и коммерческие площади. Группа работает на федеральном уровне в 5 регионах России, включая Ульяновск, Волгоград, Уфу, Москву, Хабаровск. Входит в топ-45 крупнейших застройщиков, т.е. не очень крупный, но хорошо диверсифицированный девелопер с лидирующими позициями в отдельных регионах.
МСФО отчет на сайте раскрытия есть только за 2022 год. Не густо, зато посмотреть можно быстро. Аудитор из топ-20.
Основные финансовые результаты 2022:
🟢 Выручка: 11 384 млн. (🚀 х2,8 к 2021)
🟢 EBITDA: 2 005 млн. (🚀 х4)
🟢 Рентабельность по EBITDA: 17,6%
🟢 Чистая прибыль: 1 518 млн. (🚀 х4)
🔴 Денежный поток от операций (OCF): -8 225 млн. (-5 743 годом ранее), остаток кэша на балансе – 111 млн
🟡 Финансовый долг: 9 275 млн. (🔺 47%), краткосрочного долга – всего 9,4%, остатки на эскроу-счетах 6 435 млн.
Если смотреть поверхностно только на выручку и прибыль, то все просто прекрасно! Компании 8 лет, а растет, как стартап какой-нибудь. Только вот если мы смотрим на денежный поток от операций, то там глубокий минус, при чем как минимум не первый год. В чем секрет? Из 11 млрд. выручки поступлений в денежном потоке только на 5 с небольшим млрд. Из них от покупателей только 2,7.
Посмотрел комментарий по признанию выручки и немного офигел. «Группа признает выручку по договорам с покупателями». Не знаю, многие ли девелоперы так делают, но, на мой взгляд, поход несколько сомнительный. Тем не менее, аудитор из топ-20 (Правовест) такой подход признает 🤔 В результате компания довольно быстро наращивает долговую нагрузку, а сумасшедших прибылей из отчетов по начислению в денежном потоке и близко нет. Тут надо оценивать долговую нагрузку…
Основные коэффициенты финансовой устойчивости (весь долг считаю за вычетом эскроу):
Долг к капиталу (🟡 от 0,67 до 2): 0,93
Чистый долг/ EBITDA (🟢<2,5): 1,36
EBITDA / Проценты к уплате (🟢>3): х27 ❗️
Коэффициент текущей ликвидности (🟡 от 15, до 2): 1,96
В сравнении с тем, что мы видели у Легенды или Пионера каких-нибудь, это просто лапочки! Долговая нагрузка, можно сказать, детская пока для девелопера. Ликвидности чуть маловато, но у всех девелоперов примерно одна и та же история с проектным финансированием – есть невыбранные лимиты на конкретные объекты строительства, которые позволяют ликвидность на текущие операции в моменте пополнять. Этих резервов, насколько я понимаю, в балансе не видно. Краткосрочный долг минимален, покрытие процентов прибылью с кратным запасом. Если бы не странная выручка по договорам, которая не поступает на счета, то у меня бы вообще сомнений не было.
Кредитный рейтинг:
🆕 BBB- от Эксперт РА, 25.07.23 г., прогноз стабильный
Вывод:
$RU000A106UM4 выглядит вполне надежным. Смущает только признание выручки по договорам и дыра в денежном потоке. С другой стороны, остатки на эскроу-счетах покрывают 2/3 долга, долг короткий. РА смотрело финансовую модель и считает, что все предстоящие платежи с запасом покрыты планируемыми поступлениями. У меня в этом месте оснований не доверять нет. Спокойная и, вроде, надежная, история.
Другие мои обзоры ищите в Пульсе по тэгу
#ОбзорВДО или
#облигации и
#вдо #прояви_себя_в_пульсе