🔥Давайте поговорим о недвижимости в новом деловом центре столицы, а именно о Москва-Сити. Это место, где сосредоточены самые высокие и современные здания, которые считаются одними из красивейших в настоящее время. Большинство зданий представляют собой апартаменты, которые официально являются нежилыми помещениями. 📌 Примерно 80% помещений в Москва-Сити используются для жилья или сдачи в аренду. Здесь можно арендовать как дорогие апартаменты с эксклюзивным ремонтом и площадью от 200 до 500 квадратных метров, так и студии площадью 15 метров, нарезанные из больших помещений (поскольку в Москва-Сити не планировали и не планируют проектировать небольшие квартиры). Все зависит от вашего бюджета. 💼 Москва-Сити является центром для разных социальных слоев, включая успешных и не очень бизнесменов, блогеров, депутатов и инфлюенсеров. Сегодня цены на аренду начинаются от 100 000 рублей в месяц за маленькую студию,(включающую только кровать, санузел, шкаф, чайник и панорамные окна), и до бесконечности в апартаментах класса люкс. Обеспеченные люди покупают, продают и арендуют иногда целые этажи в Москва-Сити . Здесь даже есть вертолетная площадка. ⚡️ Я помню, что на старте продаж одной из башен в Москва-Сити в далеком 2009 году цена за квадратный метр начиналась с 10.000 долларов на старте продаж. Тогда был настоящий ажиотаж, и деньги особо не считали. На самом низу по цене были башни «Нева» на старте продаж, когда на рынке появился профицит квадратных метров, и некоторые лоты продавались за 400-600 тысяч рублей за метр. Сейчас цены значительно выше (35 миллионов за 55 квадратных метров на 48 этаже с ремонтом). 📈 На старте продаж в жилых башнях Capital Towers(располагаются в 5 минутах от Сити у входа в парк Красная Пресня) цены на самые невидовые квартиры с отделкой начинались от 300.000 рублей за квадратный метр. Сейчас стоимость составляет более 1.000.000 💵В настоящее время в продаже есть дом Дау, который также является частью Москва-Сити. Этот проект представляет собой жилой комплекс с квартирами. Цена на невидовую квартиру на 5 этаже составляет 35 миллионов рублей за 50 квадратных метров. Студию площадью 35 квадратных метров можно приобрести за 27 миллионов на 14 этаже по переуступке. Как правило, чем выше этаж, тем выше цена жилья. Большинство апартаментов и квартир в Москва-Сити имеют видовые окна. Там также есть служба охраны, предоставляется отельный сервис, а доступ осуществляется по пропускам. 🟢Если вы являетесь счастливым обладателем апартаментов здесь, то налог на него будет составлять 1.5-2% в год от кадастровой стоимости, поскольку это многофункциональный комплекс, а не гостиница. Однако в апартаментах со статусом «гостиница» налог составляет всего лишь 0.5% в год. 🟢Обслуживание и коммунальные услуги, вопреки слухам, не такие уж дорогие – около 150-200 рублей за квадратный метр в месяц. Кроме того, дополнительно оплачиваются услуги по счетчикам. 🤔Лично я бы не хотел жить в Сити, хотя у меня есть возможность это себе позволить. Мне не нравится атмосфера этого места – каменные джунгли без зелени, проблемы с парковками, постоянные ветры и огромное количество людей. Однако если бы я жил и работал в регионе, часто бывал бы в командировках в Москве, вел активный бизнес и имел возможность приобрести недвижимость здесь, возможно, я бы купил красивые апартаменты в Сити, чтобы менять обстановку и быть частью деловой жизни. Ну а вам предлагаю обратить внимание на фонды недвижимости, доступные в Тинькофф (сейчас, кстати, цены на пай нмже, чем были ранее). Но лично я предпочитаю покупать физическую недвижимость, а не «бумажную» 🧐 $TKVM $TLCN $TRRE

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ И НАЛОГИ: НЕПРИЯТНЫЕ СЮРПРИЗЫ Реальный случай из моей недавней практики Нерезидент хочет продать квартиру. На что обратить внимание: - срок владения имуществом - и отсутствие лица на территории РФ и подтверждение этому Напомню, что нерезидентом могут признать любое лицо, находящееся на территории РФ менее 183 дней за год. Если вы зимовали в Тае или отсутствовали в России в совокупности больше 6 месяцев (с 1.01 по 31.12), то вы уже не резидент. Какие последствия: если срок владения меньше 5 лет (для определенных категорий 3 года): - налог с продажи составит 30% - нельзя уменьшить налоговую базу (применить доходы минус расходы или уменьшить на 1 млн рублей) При этом занизить стоимость также не получится, будет учитываться кадастровая стоимость объекта. А если скрыть, что я больше нерезидент? 1. Государственные органы работают на одной информационной базе, поэтому есть риск, что органы МВД передадут информацию в налоговую 2. Росреестр может направить доверенность, по которой проходила сделка купли-продажи в ФНС (если оформили доверенность в консульстве, например). 3. ФНС может доначислить налог и нужно будет доказать, что вы резидент, предоставив копию загранпаспорта со штампами пересечения границы. Могут быть и другие варианты, поэтому риск остается. Что касается срока владения имуществом, то учитывайте, что квартиры, купленные по ДДУ, считаются с моменты внесения полной суммы за объект. НО! Апартаменты считаются с момента оформления права собственности. Поэтому учитывайте с какого момента будет отсчитываться 5-летний срок. После вы без проблем сможете продать недвижимость, не оплачивая налог. Если вы оформили дарение на близкого родственника, то ваш близкий родственник (родители, дети, супруги) может продать недвижимость без начисления налога с продажи, не дожидаясь 5 лет с момента дарения. Достаточно 3 лет Одаряемый близкий родственник не платит налог как одаряемый. Но если одаряемый не родственник, то будьте добры заплатите за подарок. $TKVM $FXRE $HOM4 $HOU4 $HOZ4

Выложу карты на стол, как говорится. Купонный доход в этом месяце на Тинькоффском портфеле перевалил за 250 тыс рублей - личный рекорд (еще есть два других брокера, там тоже капают купоны, но сейчас речь именно о Тинькофф-инвестициях): На купоны докупил любимый Фордевинд $RU000A108AK6, Айди Коллект $RU000A107C34, хайтек-интеграция (флоатер) $RU000A104TM1 и СибАвтоТранс $RU000A107KV4 - по нему хорошая цена сейчас, учитывая длину выпуска и фиксированный купон 19%. На понижении КС будет сильно расти по телу. Также зашел в недавно разместившийся Балтийский лизинг $RU000A108777 - флоатер по номиналу, доступ для всех, купон рассчитывается как КС+2.3%. Отличный вариант среди флоатеров! Из акций традиционно для себя докупил Магнит $MGNT, ФосАгро $PHOR, Транснефть $TRNFP, Татнефть $TATNP, Самолет $SMLT и МТС $MTSS . Тут нужно сделать пометку, что другие акции у меня закуплены по-максимуму исходя из моего утвержденного риск-профиля конкретно для данного портфеля. В целом на акции выделяю 20%, а 80% держу в облигациях (легендарная стратегия 80/20 😅👌). Так как биржа у меня в первую очередь для сохранения капитала и консервативного обгона инфляции, без повышенных рисков, связанных с волатильностью акций российского фондового рынка (тяжело прогнозируется, слишком много рандома и переменных, в т.ч. черных лебедей), естественно никакие плечи я не использую: это «харам» 🫡 Как говорится: кроилово ведет к попадалову, или «жадность порождает бедность». А для меня основной постулат: на бирже главное не заработать, главное - не потерять. Иначе зачем мне биржа? Потерять я могу и в своем бизнесе 😂

Спасибо @RadisLove за своевременное уведомление о новом выпуске Дарс-девелопмент (ссылка на него ниже). Купил 200шт в качестве диверсификации строительной отрасли (взял по ~994р, ниже номинала. Много таких компаний не беру, все таки риски присутствуют. Что Апри $RU000A106WZ2, что Глоракс $RU000A108132 - у меня по 200-300 шт. Хотя когда-то Апри было аж 1500шт ( $RU000A107FZ5 ), но я брал под спекуляцию, чтобы скинуть на отросшем теле, что собственно и сделал. $RU000A108AS9 добавили облигацию ООО «Дарс-Девелопмент» 001Р-02. Купон 17,5% (ежеквартальный). Рейтинг Эксперта РА от 25.07.2023 🅱️🅱️🅱️➖. Амортизации нет, «квал» не требуется. Оферты нет. Объем выпуска: 1 млрд.₽ Дата погашения: 17.04.2026. Доступно по ссылке: https://www.tinkoff.ru/invest/bonds/RU000A108AS9 Прошлый выпуск: $RU000A106UM4

📈Инвестиции в нежилые помещения: основные моменты, аренда и выбор планировки 🌆 С учетом текущих обстоятельств неопределенности, кроме покупок инвестиционных квартир, мы также начинаем переключать своё внимание на инвестиции в коммерческую недвижимость. 🟢Инвестирование в стрит-ритейл может быть очень прибыльным и приносить доход и при перепродаже готового арендного бизнеса (ГАБ), и при сдаче в аренду. Под объектами стрит-ритейла мы понимаем как небольшие торговые здания, так и коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов - супермаркеты, аптеки, кофейни и т.д. ⚡️При инвестировании в готовый арендный бизнес важным критерием является качество арендатора, занимающего помещение. Надежный долгосрочный арендатор считается залогом успеха. Обычно это крупные федеральные сети 🌐Существует серьезный риск в том, что любой долгосрочный договор аренды может быть расторгнут до его истечения, если арендатор уведомит собственника о своих намерениях съехать в установленные сроки. Например, компания «Вкусвилл» может арендовать магазин по довольно высокой ставке, но если посчитают точку убыточной, могут съехать всего за 1-3 месяца. Следовательно, важно помнить о наличии пункта в договоре аренды, касающегося преждевременного прекращения. 💢 Также следует обращать внимание на планировку помещения. Если это специфическое здание, например, для частной клиники с сложной структурой кабинетов на нескольких уровня будет сложно найти подходящего арендатора. В то время как удобный объект на первом этаже с несколькими входам привлечет большее количество потенциальных клиентов. ⛔️ Например, плохая планировка с отсутствием удобной зоны разгрузки(что является очень важным пунктом для магазинов) или недостаточным количеством входов может привести к проблемам с покупателями и управляющей компанией, и в итоге - к закрытию из-за несоответствия требованиям $TRRE $TLCN $RU000A105MN1 $HOM4 $HOU4 $HOZ4 $SMLT $PIKK $ETLN@GS $TKVM $LSRG

🎉Ух ты, на меня подписалось более 1000 человек. Всем спасибо! Рад, что кому-то интересны мои посты про облигации и недвижимость:) Буду и дальше стараться выкладывать апдейты по покупкам на фондовом рынке и про ситуацию на рынке недвижимости Москвы.

Сегодня хочу рассказать о моих кейсах инвестирования в недвижимость за последние 7-8 лет 🔥Сразу скажу - все квартиры приобретались в ипотеку (где-то льготную, где-то рыночную), поэтому доходность на вложенный капитал КРАТНО выше, так как ипотека - это по сути плечо. 🟢«Пресненский Вал, 14» —Вход в двухкомнатную квартиру на аукционе обошелся в 13 млн за 55 квадратных метров в 2016 году, но покупалась квартира моими родителями для жизни, поэтому как инвестиционный актив не учитываю, они там сейчас живут, ну и в целом это их актив, а не мой. Просто решил поделиться кейсом. -На сегодняшний день она оценивается в 34 млн. За столь большой срок доходность небольшая, хоть в абсолютном выражении прирост внушительный. 🟢Апартаменты «Soho NoHo» на Белорусской -Вход в 2018 году: 12 млн за 64 квадратных метра на высоком этаже (апарты с отделкой от застройщика) -Выход в 2019: 16 млн. -После этого вход в аналогичные апартаменты в сентябре 2020 года: 16.8 млн по быстрой переуступке -А в 2021 году уже 27 млн. В настоящее время их стоимость достигает 35 млн, и продажа временно приостановлена. Сдаются в аренду за 200 тыс. рублей, но их передал родителям как актив на пенсию. 🟢ЖК iLove - однушка 40 кв метров, покупка за 8 млн рублей в середине 2019 года, продажа за 16 млн рублей спустя 3 года (выждал срок чтобы продать без налога, квартира оформлялась на родственника). 🟢Апартаменты «Red7» на Садовом Кольце -Вход 23.5 млн по переуступке в начале 2021 года за 55.5 квадратных метров на пятом этаже с видом во двор. -В 2022 году стоимость достигает уже 28 млн, -А в 2023 году продал этот апартамент за 37 млн рублей. 🟢ЖК «Фили Сити» -Здесь была приобретена квартира по переуступке в 2021 году. В ней был сделан ремонт, 52 квадратных метра (цена покупки около 20 млн 🍋, ремонт - 3 млн). Продал после ремонта за 27.5 млн рублей. 🟢Апартаменты «Highway» рядом с метро Волгоградский проспект -Вход в 2021 году: 4.9 млн рублей за 22 квадратных метра, -Выход в конце того же года - 5.5 млн рублей. Быстрый инвестиционный цикл с доходностью 12% 💢Здесь же приобрел большую студию 26 квадратных метров за 5.8 млн в 2021 году. В начале 2022 году была возможность продать за 7.3, но решил немного повременить и здесь ошибся. С началом СВО цена упала до стартовой. В итоге продал за 6.8 млн только в начале 2024 года 🟢Последний жилой комплекс от Интеко без Sminex на улице 1905 года - “Onest” в 2022 и “Life Time” на данный момент -Вход в разгар СВО: 600 тыс. за кв. метр в мае 2022 года. -Сегодня цена у застройщика уже 900 тысяч за кв. метр, и уступок нет, поэтому сравнить не с чем, буду ждать ключей 🟢Ну и текущие активы: ЖК Vangarden, евро2 38 метров, купленная в легендарную ипотеку 0.1% на 30 лет. Покупал за 14.8 млн рублей + застройщик вернет 290 тыс за уменьшение площади (увы, немного урезались метры, хоть и не критично). И ЖК «Символ», квартал «Вдохновение», корпус 29 - покупал Евро-3, площадью 68 метров, за 17.5 млн рублей. Сейчас у застройщика она оценивается в 30.2 млн рублей. Эта квартира уже для жизни, получу ключи в начале 2026 года, сделаю ремонт и перееду на неопределенный срок :) Нравится локация: 8 мин пешком до 2 станций метро (Римская и Площадь Ильича), от которых всего 1 станция до кольцевой метро (Курская/Таганская), а также 2 МЦД: серп и молот и Москва-товарная. Ну и территориально этот ЖК находится в 2 км от садового кольца: фактически центр Москвы. К тому же этот проект - пример комплексного развития территорий. Тут единая однородная среда из достаточно обеспеченной публики, а застройщик (Донстрой) делает протяженный парк «зеленая река» вдоль всего жилого комплекса, а также рядом у метро будет строиться офисный деловой центр и торговый центр. Место однозначно перспективное, мне именно нравится там находиться, хоть глобально это и не самый престижный район (Лефортово) и хоть формально это центр, но номинально Лефортово относится к ЮВАО…впрочем это мелочи 🌃 $TKVM $TRRE $TLCN $ETLN $PIKK $SMLT $LSRG $SBER $VTBR $FXRE $HOM4

@Tinkoff_Investments когда планируете добавить только что разместившийся 5й выпуск Фордевинда? С купоном 20.75%…ждем его и тут, коль цена у номинала пока ещё.

💶Сегодня пополнил свои брокерские счета суммарно на 1.2 млн рублей. Что купил? Месяц выдался довольно удачным по финансовому результату, вывел из бизнеса неплохую сумму и вложил в фондовый рынок, преимущественно в облигации. Сейчас расскажу, какие выпуски взял. 1. Апри Флай Плэннинг $RU000A106WZ2 - хорошо известный в кругах любителей ВДО эмитент. Крупный застройщик Челябинска. Ввиду своей деятельности (занимаюсь недвижимостью), пересекался с данным застройщиком и знаю топ менеджмент. Дела на текущий момент идут хорошо, продажи отличные, льготная ипотека и повышенные выплаты работникам военного и производственного сектора в Челябинске делают свое дело. Сомнений в устойчивости компании на ближайшие год-два у меня нет, хотя все равно лучше следить за новостями и фин отчетностью, не просто так ведь такие доходности и купоны :) Выпуск с купоном 21% до сентября и ценой почти у номинала - отличный вариант. Ранее я продал выпуск с купоном 24% $RU000A107FZ5, заработав на росте тела почти 6% (и собрав одну купонную выплату). На текущий момент выпуск не интересен, его стоимость переоценена, а доходность к оферте на уровне 13% ❗️👎 2. Взял еще немного веббанкира $RU000A1082K7 с купоном 21% на ближайший год. Люблю я МФО, что поделать! 3. Приобрел несколько сотен облигаций $RU000A107C34 - Айди Коллект. Лидер на рынке коллекторских услуг. Относительно длинный выпуск без оферт, купон ежемесячный 18%, цена ниже номинала. Хорошая возможность зайти и зафиксировать неплохой купон на ближайшие 3 года. 4. Скинул отросший по телу АвтоФинанс банк $RU000A107HR8 и купил 400шт флоатера Кармани $RU000A1087G4 тут КС+4%. На ближайшее время гуд 👍 А также ПЗ Пушкинское $RU000A107LU4 - тут КС+3%. Бизнес стабильный, менеджмент мне нравится, рисков на ближайший год не вижу. 5. В другом брокере участвовал в размещении нового Фордевинда (пока тикера нет, еще не прошел размес). Купон будет 20.75% на год. $RU000A106SE5 ….и новом выпуске МСБ-Лизинг с купоном 18%, так же без оферт и на 3 года $RU000A107C91 Так же завтра участвую в размещении Контрол-лизинг $RU000A106T85 . Обещают купонную доходность в диапазоне от 18 до 18.5% на 5 лет без оферт ❗️Верим в лучшее, но почему-то думаю, что купон снизят до ~17.5-17.8%. Впрочем на 5 лет может и неплохо будет, апсайд должен быть, особенно когда появится намек на снижение ключевой ставки ЦБ. 6. Ну и по традиции продолжаю докупать трех «китов» веры в снижение КС: ОФЗ 26243 $SU26243RMFS4, ОФЗ 26244 $SU26244RMFS2 и ОФЗ 26238 $SU26238RMFS4 P.S на фото чучело Жирафа, которое я недавно увидел в московском бутике редких вещей для интерьера…в ARTPLAY. Интересно, кто-то купит такое себе в особняк….🧐😱Чего только не видишь на просторах столицы 🌃

📊Апдейт по ремонту и сделкам: 1. Начнём со сделок - взял на размещении ВДО Аполлакс Спейс $RU000A1089A3, который уже дал неплохой апсайд (отличный купон на ближайшие несколько лет, хоть и лесенка). Так же зашел в новый выпуск АСВ, который увы почему-то пока не тегается. Так что оставлю первый выпуск эмитента $RU000A106RB3, а новый пока доступен только по ссылке: https://www.tinkoff.ru/invest/bonds/RU000A1089L0 Докупил на проливе отличную компанию Альфа-дон транс $RU000A106Y70, с бизнесом все отлично, такое и в холд готов держать. Ну и набрал более 1500 шт долгосрочного «Рубежа» - смотрел эфир с эмитентом, менеджмент показался адекватным, финансовые показатели тоже в норме, сельское хозяйство. $RU000A107YT9 - тут ставка на снижение КС и апсайд, так как выпуск на 5 лет без оферт, с купоном 18.5%. Жду новый выпуск Фордевинда $RU000A106SE5 $RU000A105849 $RU000A106Q47 зайду сразу на 500-600 шт, если аллокация позволит. Один из любимчиков в секторе МФО (кредитуют юр лица). 2. По поводу квартиры и ремонта: у своей же бригады посчитал смету на ремонт небольшой Евро-2 в ЖК Вангарден (38 кв метров). Даже при том, что там white box (основные грязные работы завершены, надо только установить финишные материалы) - выходит на 1.2 млн рублей отделка. И то это если не придется менять проводку и трубы…плюс заложил еще 1 млн рублей на мебель и технику. Инфляция, господа… Квартира была куплена в конце 2022 года в ипотеку 0.1% за 14.5 млн рублей (первоначальный взнос 15%). Сейчас на вторичке такая же стоит в районе 16-16.5 млн рублей. А у меня ипотека на 30 лет, с платежом 35 тыс рублей, из которых всего лишь 1000р в месяц идет на проценты, а остальное - на погашение тела долга 🔥Повторюсь - ипотека 0.1% на весь срок - это был просто подарок от государства и банков. Жаль, в то время не было возможности набрать больше квартир в такую ипотеку…. Вообще помимо этой квартиры у меня ещё есть Евро-3 в ЖК Символ (68 метров), рыночную стоимость которой оцениваю в ~26-27 млн рублей (у застройщика моя планировка этажом выше стоит аж 30.2 млн рублей, но как мы знаем цены застройщика не отражают рынок, туда заложена наценка за льготные ипотеки и маркетинг девелопера). При том, что покупал летом 2022 года эту квартиру за 17 млн рублей, в ипотеку со ставкой 6.7% (гос поддержка). Тем не менее, при текущих доходностях в облигациях есть авантюрный соблазн продать и разложить по эмитентам и возможно даже частично по акциям дивидендных компаний. В теории пассивный доход тогда сразу взлетел бы до ~500 тыс в месяц. Но с другой стороны, важна диверсификация, и как бы я не любил фондовый рынок и наши любимые облигации…логически рассуждая, понимаю, что стоит все-таки оставить в портфеле физические активы, которые не привязаны к доступу в интернет (привет заморозке биржи во время мобилизации). Ну а капитал на бирже продолжать пополнять с доходов из бизнеса. Стратегия на ближайшее время такая. P.S. на Танк300 проехал уже 8000 км - полет нормальный. Купил фаркоп и держатель для велосипедов (на фаркоп) - буду ездить летом по разным локациям Москвы, кататься на велике. Одно из моих оффлайн хобби. Фотка сделана на парковке офиса Яндекса на красной розе (парк культуры) - очень часто там бываю, так как супруга работает в Яндексе:) Кстати, на акциях $YNDX удалось сделать 40% за пару месяцев перед Новым годом. Жаль, сумма была небольшая, так как в акции на большие суммы мне стремно заходить, уж очень не стабильный у нас рынок. И зачастую нелогичный.

$RU000A1087F6 зашел на 2 млн во всех своих брокерах в данный субфедерал. Брал на размещении и докупал по ~1003. Купон 16% и выпуск на 5 лет (!). Претендент на нехилый апсайд по мере снижения КС. Также начал закупать большими обьемами ОФЗ: $SU26244RMFS2 26244 - с самым высоким купоном, $SU26243RMFS4 26243 - адекватный купон и отличная дюрация. Купонная доходность в этих 2 выпусках в районе 12.6% от текущего уровня цен. Еще недавно с таким купоном выходили не самые надежные корпораты :) Например, М.Видео, который давненько был у меня в портфеле и при КС 8-9% считался очень доходным активом 😅 $RU000A106540 летом 2023 года он торговался даже чуть выше номинала, при купоне 13%. Потом все знают, что было с ценой облигаций М.видео. А сейчас момент, когда можно взять самый безопасный актив в стране, с почти такой же купонной доходностью, да еще и на 10-14 лет 🔥 Ещё приглядываюсь к легендарной 26238 $SU26238RMFS4 с самым большим потенциалом отскока на снижении ставок, но немного не устраивает купонная доходность. Она в районе 11.9% от текущих цен. Тоже неплохо, в целом. Но хочу дождаться аукционов Минфина, которые запланированы на 2 квартал 2024 года - возможно ОФЗ ещё немного просядут в цене, особенно 26238 выпуск. В целом считаю, что сейчас тот самый уровень, когда можно начинать подбирать длинные ОФЗшки. Ниже будет? Возможно, но не думаю, что сильно. А вот вероятность хорошего апсайда в ближайшие 1.5-2 года - близится к 100% имхо) Хотя черных лебедей никто не отменял. Не ИРР. P.S двор ЖК Вангарден, недавно ездил принимать ключи) На след неделе приступаю к ремонту.

$RU000A1087A7 пролили жесть…не очень понимаю почему, до оферты 2 года, купон ежемесячный и даже чуть больше 16%, рейтинг А - при этом льют, как будто что-то знают…самое странное в том, что аналогичные по рейтингу / дюрации и купону выпуски других эмитентов так не проседают. Моя не понимать, но добрал еще 300шт по 992р 😅

Жду размещение ЭР-ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ, купон кажись так и будет 16.15%, при этом выплаты ежемесячные (!). Как диверсификация в консервативный портфель вполне годно имхо. Апсайд возможен небольшой, если ставку начнут снижать хотя бы летом. Но тут больше история про норм купон и ежемесячные выплаты - супер удобно для тех, кто живет с капитала или кому нужны регулярные купонные выплаты для реинвестиции в акции. Недавно купон 16% был у эмитентов с рейтингом B и BB, а тут и рейтинг норм, и ежемесячные выплаты) Я зайду на 300-350шт, чтоб разбавить интерлизинг $RU000A1077X0 и элемент $RU000A1080N5 $RU000A1030K6 $RU000A107BZ4 $RU000A1058K7 $RU000A106JV8

📢Помните, как в 2000-х годах были популярны крупные квартиры? Во второй половине прошлого века основной целью строительства домов было обеспечение населения жильем. Однако в начале 2000-х годов ситуация начала меняться. Застройщики стали ориентироваться на новую аудиторию - в основном это были обеспеченные клиенты, предпочитающие просторные варианты. Средняя площадь квартир в новых строениях в Московском регионе превышала 70 квадратных метров❗️ 🤔Люди гонялись за простором и покупали двушки от 80 до 110 квадратных метров, считая, что однушка площадью 55-65 метров - это норма. Квартира 37-39 метров не считалась оптимальной для проживания и приобреталась для перепродажи. Формат студий только начинал набирать популярность, и никто не знал, что с ними делать. ⚡️Это было тогда, но времена изменились. Сейчас наступила эпоха поколения Z, которое меняет факторы спроса. Эти люди не хотят сидеть на одном месте. Они постоянно меняют локации, редко нуждаются в обществе. Общаются онлайн. Живут онлайн. И зарабатывают онлайн. Тренды формируют предложения, и поэтому количество студий возрастает, а их площадь сокращается. Важно сегодня то, что студия может быть самых маленьких размеров с современным ненавязчивым ремонтом, но обязательно укомплектованной от и до, чтобы в ней было комфортно и уютно. 📌 Еще одним аргументом в пользу компактных, но хорошо обустроенных студий является одиночество. Многие молодые люди из поколения Z, не планирующие создание семьи в ближайшем будущем, ценят возможность оформить жилье по своему вкусу. Поэтому в ближайшем будущем востребованы будут компактные, но функциональные квартиры центре города или рядом с метро и развитой инфраструктурой. Жизнь онлайн становятся все более популярной, огромное количество людей переходит на удаленку, заказывая все, что угодно - еду, такси, каршеринг, и даже одежду. Даже процесс приобретения жилья может быть полностью цифровым и автоматизированным. 📲Например, потенциальный покупатель может использовать мобильное приложение, чтобы выбрать локацию, подобрать планировку, виртуально осмотреть квартиру с помощью 3D-гида, подать заявку на ипотеку и провести денежные транзакции для совершения сделки, не вставая с дивана. Время больших торговых центров постепенно уходит. Новые ориентиры формируются. Ну а бенефициарами как всегда являются банки, так как чем меньше площадь, тем доступнее жилье и больше людей берет ипотеку. $RU000A105MN1 $SBER $VTBR $TKVM $TRRE $TLCN

Как я наращивал брокерский счет в Тинькофф. Вывод средств 3.7 млн - это вынужденные траты на покупку авто (кстати очень доволен, кто помнит - брал новый Tank 300), за 4 месяца наездил уже 8 тыс км, машина радует. Следующая ступень будет Tank 500, через 2-3 года:) Если бы не необходимость откладывать деньги на будущие ремонты квартир и платежи по рассрочке (взял машиноместо и кладовку в ЖК Символ в беспроцентную рассрочку в конце 2022 года), то сумма на счете росла бы чуть быстрее. Но тем не менее. 85% капитала держу в облигациях, за последний месяц часть флоатеров (АФБанк) скинул и зашел в ОФЗ 26243 $SU26243RMFS4 и ОФЗ 26244 $SU26244RMFS2 - ставка на пусть и не скорое, но снижение КС в обозримом будущем. Около 2 млн рублей пока перевел в ОФЗ, буду далее докупать с получаемых купонов. Но all in в ОФЗ тоже стремно, многие не видят сценарий, что рынок привыкнет к двузначным ставкам и доходность 13-15% станет нормой. Это будет плохо для экономики, но такой сценарий реален, поэтому все класть в ОФЗ я не готов, только как диверсификация и вера в то, что инфляцию поборем и ставки опять выйдут на <12%…

🔥Сегодня пополнил брокерский счет ещё на 350 тыс. Что купил? Из облигаций вижу интересными следующие выпуски: 1. флоатер Саммит $RU000A107S85 (КС+5%) - пока цикл высоких ставок, держу около 30% флоатеров во всех своих портфелях. Так как не факт, что ставку ЦБ начнет быстро снижать, можем и до конца года просидеть со ставкой 15-16%. 2. взял 100шт девелопера Глоракс $RU000A108132 - застройщик не лучший и на большую сумму я бы не заходил, продажи идут не то чтобы хорошо…в Москве у них единственный проект апарты премиум на Белорусской, вяло продают и дисконтируют (на старте вышли очень дорого). В Питере ситуация получше, но не шоколадно. В общем разбавить портфель сойдет, но риски есть. 3. Взял немного лизинг-трейда последнего $RU000A107NJ3, до конца года купон 20%, далее на убывание лесенкой. 4. Последний выпуск Вэббанкир $RU000A1082K7 - тут с бизнесом все нормально, даже рейтинг недавно повысили. Купон 21% на ближайший год - замечательно, держу 800 шт. Также докупил акции: Роснефть $ROSN, Белуга $BELU, группа Астра $ASTR и Тинькофф $TCSG, ТМК $TRMK, магнит $MGNT - вижу во всех перспективу. Ну а полный спектр акций в портфеле можете посмотреть в моем профиле. Как мне кажется, собрал идеальный пассивный портфель: расчет в основном на дивиденды +3 основные акции роста, которые глупо не докупать. По акциям идея - супер долгосрок, в ближайшие 2-3 года продавать вообще не планирую, только докупать. Будет своего рода эксперимент 🫡

Друзья, всем привет! Недавно узнал, что когда вы берете рассрочку в каком-либо магазине, либо используете рассрочку на WB и OZON, то в бюро кредитных историй это отображается как микрозайм 🤦‍♂️ А если вы используете микрозаймы, то банк может посчитать вас не надежным плательщиком и не одобрить вам кредит или ипотеку. Меня конечно это удивляет. Получается что банк, не в состоянии выяснить брал человек рассрочку на товар или микрозайм? Я например, ни чего плохого не вижу в кредитных картах с беспроцентным периодом, в картах рассрочки и услуги рассрочки в целом. Сам пользуюсь, потому что мне так удобно. И многим это удобно - пользоваться халявными деньгами от банка, а свои держать на депозите. Но по итогу получается, что банки вместе с продавцами товаров и услуг сначала развели эту халяву и всячески затягивают людей в воронку потребления, а потом вдруг могут объявить тебя неплатежеспособным, потому что ты этим воспользовался 😂 А вы как к рассрочкам относитесь? Пользуетесь?

🏠 Минутка внебиржевой активности. Как многие знают, помимо биржи я занимаюсь несколькими видами бизнеса в сфере недвижимости (свое агентство, ремонтная компания, управляющая компания), ну и как частный практик с конца 2018 года инвестирую в недвижимость. Начиналось все с относительного небольшого капитала (для рынка недвижимости), купил первую однушку в ЖК ilove (метро Алексеевская) за 7.5 млн рублей. Затем наступил коронавирус, государство ввело закон об эскроу счетах и внедрило льготную ипотеку. Это ознаменовало золотое время для рынка недвиги….знал бы тогда, что в ближайшие 2-3 года недвига даст х2 к цене (а в некоторых удачных проектах и х3)…как говорится жил бы в Сочи. А Сочи, кстати, за последние 5-6 лет дал неимоверный рост для этого типа актива. Моя подруга покупала в 2018 году там двушку на котловане за 4.5 млн, которую прошлым летом продала за 19.5 млн…впрочем и риски в Сочи кратно выше, чем в Москве (много проблем с землей и незаконно построенных домов, которые сейчас сносят). Так вот. Квартиру в ЖК ilove я продал спустя 2.5 года за 16 млн рублей, затем открыл некоторые из текущих направлений бизнеса, активно приобретал на старте перспективные проекты, продавал спустя пол года-год - в общем спекулировал на недвижке. Все это давало неплохие результаты за счет использования плеча: льготной ипотеки. Да-да, недвижка это рынок, где можно практически без риска использовать плечо и кратно увеличивать доходность, если объект вырастает в цене, конечно. Эти махинации позволили из актива стоимостью 7.5 млн рублей за 5 лет сделать 55 млн рублей. Это без доп вложений с основной деятельности (предпринимательской). К сожалению, сейчас парадигма рынка поменялась, и нормального роста цены с котлована уже практически ни в каких проектах нет (как правило застройщики очень дорого выходят). В лучшем случае сейчас дельта составляет 10-15%….за период строительства, который в среднем 3 года (!). А некоторые особо наглые застройщики и вовсе выходят на старте с оверпрайсом: построенные конкуренты могут стоить и ДЕШЕВЛЕ. Это в основном из-за льготных ипотек, которые переформатировали рынок, и теперь покупателю продают платеж по ипотеке, а дисконт за ожидание уже не дают…рисков в недвижимости уже нет, отсюда и почти нулевая доходность. Все логично. Занавес… Исключение было в период мобилизации, когда рынок знатно тряхануло и застройщики, как и физические лица, давали очень хороший дисконт к рынку…но, собственно, в то время думаю никто не знал, чем все это кончится и какая цена оправдана для того или иного актива. Привет тем, кто не ссыканул и покупал сбер $SBER по 110р :) Я в то время покупал недвижимость со скидками 30-50% от привычных рыночных цен. По сути и те, и другие выиграли, если додержали позицию, скажем так:) Тем не менее, на текущем рынке инвеста в жилую недвижимость я не вижу (исключение: модный ныне «флиппинг», но это не пассивный заработок, а прям работа). Поэтому продал почти все свои инвестиционные квартиры, кроме той, которую брал в ипотеку 0.1% на 30 лет (эти условия были лучшим, что было в недвиге за последнее время - под сдачу в аренду или покупку для себя просто шикарно, доходность со сдачи в аренду почти в любых квартирах, взятых под ипотеку 0.1% с минимальным первоначальным взносом, будет в районе 20% годовых, даже с учетом ремонта и меблировки….20% годовых с аренды жилой недвижимости, КАРЛ!). Сейчас я сконцентрировался на новом для себя направлении в данной сфере: строительство домов ИЖС в новой Москве в организованных поселках. Эта тема ещё не раскручена, и в ней можно зарабатывать 40-60% годовых (без плеч). Надеюсь было интересно! Всем удачи в инвестициях и карьере. Окно возможностей периодически появляется, главное вовремя воспользоваться этой самой возможностью. P.S на фото квартира по текущей цене застройщика, которую я покупал во время мобилизации за 17 млн рублей. ЖК Символ (Донстрой). $TKVM $TLCN $TRRE

Новый флоатер от ГТЛК $RU000A107TT9 отличный вариант переложиться из уже отросших по цене АФБанк $RU000A107HR8 и МТС банк $RU000A107456 или Росэксимбанк $RU000A1077V4 Цена на ГТЛК по номиналу сейчас, премия +2.3% к ставке ЦБ. Квартальные выплаты. Рейтинг высокий (АА-), госуха.

Всем привет! ¡Hola! 🇪🇸 Так получилось, что вырвался в Испанию (Валенсия), навестить своего товарища и бывшего одногруппника (учились вместе в МГИМО на МБДА - факультете международного бизнеса). Он женился на гражданке Испании, так что теперь европеец…почти 😅Но международного бизнеса у него пока нет, если супруга не считается 😂 Последние 3 недели особо не торговал, портфель пополнял не очень активно, так как скапливаю деньги на ремонт инвестиционной квартиры в ЖК Vangarden. Так как я занимаюсь деятельностью в сфере недвижимости, есть своя бригада, через которую и буду делать ремонт. Выделю на это дело 2 млн рублей + 1 млн на меблировку. Должно хватить, постараюсь уложиться даже в 2.5 млн за все (отделка + мебель). Вспомнил тут, как мои наставники по недвижке еще в 2018-19 году говорили, что делают бюджетный ремонт в однушках за 600 тыс рублей…сейчас за эти деньги даже половину такого ремонта не сделать 🤷‍♂️Один санузел выйдет почти в такую цену))) Это к слову об инфляции. На чужбине классная погода, но все равно тянет в Москву - как ни крути, инфраструктурно город в разы лучше, да и привычнее, что ли…все знакомо, цены чуть дешевле (в Испании кстати по меркам Европы не дорого: средняя зарплата около 2 тыс 💶, но у них и недвига и услуги дороже, так что в среднем по больнице примерно такой же уровень жизни выходит, как в Москве или Питере. С регионами не берусь сравнивать, наверное тут РФ проигрывает. А вот качество еды (особенно фруктов и овощей) в Испании в 10 раз лучше! Этим прям порадовали, еще при первой моей поездке в эту страну в 2019 году. Тут недавно размещался $RU000A1080N5 - взял его в консервативный портфель в красном брокере. Также на просадке докупал $RU000A106Y70 и $RU000A106SE5 Если рассчитывать на разворот политики ЦБ и снижение КС, то у меня фавориты: новинка агрофирма Рубеж $RU000A107YT9 Интерлизинг $RU000A1077X0 и Аэрофьюелз $RU000A107AW3 - по ним всем хорошие цены. А ведь только недавно они были на пару процентов дороже) Ну и по традиции с купонов беру голубые фишки, в первую очередь Сбер $SBERP , Лукойл $LKOH и очень люблю Белугу (во всех смыслах) $BELU

$SU26243RMFS4 и $SU26244RMFS2 доха 13% и купонная доходность от текущей цены в районе 12%…ну как тут пройти мимо) Докупил на котлетку. Даже если цена не вырастет в ближайшее время, получать купон 12% в безрисковом инструменте - такое бывает не часто. Но all in все равно стремно, мало ли инфляцию не удастся загасить)) Так что комбинация 40% флоатеров, 30% корпоратов с купоном 16-17% и 30% ОФЗ - самая адекватная идея имхо

$RU000A107FZ5 вышел по ~1067. Неплохой рост бумага показала, я доволен. Переложился в АФбанк $RU000A107HR8 и буду ждать новых размещений (жаль, что в Тинькофф их мало бывает)…

🖖Пришли купоны $RU000A107795 Лайм-займ. Из всех МФО, в этих ребятах уверенности больше всего. Грамотный менеджмент и отличная фин модель заработка. 🚨За последний месяц пополнил портфель еще на 1.5 млн, набираю в основном флоатеры с премией к ставке ЦБ, такие как $RU000A107HR8 и $RU000A1077V4 - высокая ставка ЦБ с нами ещё минимум на пол года, так что получать 18-18.5% в эмитентах с рейтингом АА - лучшее, что можно сделать сейчас по риск / доходность. 🏠 Получил ключи по квартире в ЖК Vangarden (брал в ипотеку 0.1%) и жду от ПИК возврата 300 тыс за уменьшение площади на 1 кв метр. В ремонт планирую вложить 2.5 млн и в меблировку ещё ~800-900 тыс. Но это оптимистичный прогноз, в ремонтах обычно план и реальность расходятся 😅 Другая квартира в ЖК Символ - подорожала на ~8 млн относительно цены у застройщика. При продаже в реальном рынке, думаю эту сумму можно смело делить на 2, но тоже неплохо, хоть продавать и не планирую: покупал для себя в ипотеку 6.8% (гос поддержка). 💵 Текущая средняя ежемесячная доходность с купонов в районе 180 тыс рублей. 10% от портфеля держу в российских акциях (преимущественно дивидендные). Такие как: $MTSS $SBERP $LKOH $BELU $ROSN $TRMK $MGNT и $SNGSP

Корректировка налога. Как в том меме «ммм…как неожиданно и приятно» 😅

#инвеститоги2023 всем привет! Давно ничего не писал. Все достаточно прозаично - закрываю сложный, но безумно интересный и прибыльный год в своем бизнесе, хлопот и разгребания завалов перед праздничными днями хватает :) Пришло письмо счастья от ПИК - одна из квартир скоро будет готова, ЖК Vangarden получил ЗоС, так что считанные месяцы остаются до начала выдачи ключей. Куплена была в ипотеку 0.1% - вот это был подарок, а не ставка 🤗Жаль, такой халявы уже нет…там отделка white box, так что придется потратить ещё пару млн на ремонт и обустройство. Перееду туда с супругой на ближайшее время, до того как завершится строительство более просторной квартиры в ЖК Символ - туда уже планирую надолго заехать, хотя время покажет 😌 В этом месяце 1 млн рублей вложил в акции голубых фишек: сбер $SBERP, Лукойл $LKOH, Татнефть $TATNP, Новатэк $NVTK, белуга групп $BELU, Роснефть $ROSN, ТМК $TRMK и Норильский Никель $GMKN - для получения дивидендов и защиты от вероятной девальвации рубля во второй половине 2024 года. Ну и на случай завершения СВО, так как при благоприятном исходе, очевидно, рынок вырастет…может и не в 2 раза, но очень нехило :) По облигациям - из последнего - закупил последний и самый сочный выпуск Апри {$RU000A107FZ5} с купоном аж 24%. И так же продолжаю докупать флоатеры с премией к КС или Руониа. Участвую на большую сумму в размещении Авто Финанс Банка - один из лучших вариантов по рейтинг / доходность на текущий момент, с текущей ключевой ставкой. Также купил ИЛС $RU000A107BH2, биннофарм групп (тоже флоатер) $RU000A107E81 и последний Айди коллект $RU000A107C34 - все по номиналу. Ну и конечно не забываю про свои любимые микрофинансы…а именно: Мани капитал $RU000A1079G1 с прекрасным купоном 23% на первые пол года. И все так же продолжаю докупать на просадке Лайм-Займ и Саммит (доброзайм). Для временной парковки кэша ещё отлично подходит облигация фармфорвард $RU000A107BD1 - знаю лично ТОПа из этой компании, у ребят все отлично:) Временная парковка кэша потому, что оферта через каждые пол года, и как только КС пойдет на снижение, они очевидно выкупят бумаги.

Добавил в портфель флоатер Борец $RU000A107BR1 на 1500шт - ожидаю повышение ставки до 16%. И ещё докупил последний лайм-займ на просадке $RU000A107795

Инфляция не замедляется, значит имхо поднимут ставку ещё на 1-1.5 пункта, в связи с этим продал 80% облигаций с фикс купоном (те, где до 17% купон), и докупил флоатеры с премией к КС / Ruonia +2% и выше. Также планирую участвовать в ближайшем размещении Борец (тоже флоатер). Думал ещё брать на размещении новый грядущий выпуск Энерготехсервис, но в связи с вероятным повышением КС думаю не буду лезть - скорее всего из стакана можно будет купить дешевле номинала. Как-то так 🤷‍♂️ Всем удачных инвестиций! $RU000A1077V4 $RU000A107456 $RU000A1013N6 $RU000A1068R1 $RU000A105YH8

Всем привет! Апдейт по сделкам. Докупил 2500шт $RU000A1077V4 - флоатер (доступен всем) от гос банка, рейтинг АА. Купон рассчитывается как КС+2%, в текущее время один из лучших эмитентов по цена / потенциальный купон / надежность. Как аналог - МТС банк $RU000A107456, но он уже подорожал.

🔥Минутка внебиржевой новости. Вывел часть средств из бизнеса, решил порадовать себя новым авто. Взял для путешествий TANK 300 - в своем ценовом сегменте среди новых авто (б.у. не рассматривал), это просто топ. Рамный, все блокировки дифференциалов, довольно качественный и современный салон (везде кожа, фоновая подсветка, шикарный экран, всевозможные ассистенты вождения, камеры по кругу). В общем по внедорожным характеристикам приближен к Гелику или Wrangler, но при этом по цене как всего лишь 2 Лады Весты 😅 До этого последние авто (Volvo XC60 2012 года и Renault Arkana) - продал в 2019/21 годах, так как нужны были деньги на вложение в интересные объекты недвижимости, которые с тех пор выросли в 2+ раза….так как живу в Москве, для передвижения по городу мне авто не нужно - езжу на метро и такси / каршеринге. Но вот потребность в поездках за город и в целом по России - появилась. Так что будем развивать внутренний туризм 😅 Ну а для покрытия трат на авто мысленно заложил часть доходов с наших любимых облигаций и акций. Очень не люблю пассивы, которые тянут деньги, а авто это прям пылесос для денег…но не только экономией и накопительством едины, как говорится, надо и радовать себя иногда. В целом я веду довольно минималистичный (по меркам людей с моим уровнем дохода) образ жизни, особо дорогие покупки не делаю, поэтому данный автомобиль для меня самая крупная покупка в жизни. Недвижимость не учитываю, так как она для меня всегда актив, который я расцениваю как вложение средств, и на котором удается хорошо зарабатывать из года в год, пока тьфу тьфу осечек не было :) Всем успехов в новой рабочей неделе и не забывайте помимо инвестирования радовать себя, как говорится живем один раз! 🙏

$RU000A107795 взял 900шт нового лайм-займ. Хороший купон на первые периоды и ежемесячные выплаты - то, что надо. Удивительно, что сейчас торгуется почти по номиналу.