Что такое эскроу‑счет?

Эскроу‑счет на рынке недвижимости — это специальный банковский счет, где хранится сумма, которую покупатель отдал за покупку квартиры. Деньги будут находиться на этом счете до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства по договору. Если он этого не сделает, деньги в полном объеме вернутся покупателю.

Такая модель расчетов была введена государством, чтобы обезопасить деньги покупателей от затянувшейся стройки или банкротства застройщика — другими словами, чтобы снять риск, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры.

Поэтапно сделка с использованием счета эскроу выглядит так:

1. Стороны заключают договор долевого участия. По нему застройщик обязуется построить и сдать квартиру в эксплуатацию, а покупатель — оплатить ее. Банк, в свою очередь, гарантирует, что деньги будут переведены только после сдачи квартиры в эксплуатацию.
2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
3. Банк блокирует деньги на счете.
4. Застройщик возводит дом, вводит квартиру в эксплуатацию и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества — выписку из ЕГРН.
5. Банк переводит деньги со счета эскроу на счет застройщика.

Если с банком, в котором открыт эскроу‑счет, что‑то случится, деньги покупателя застрахованы: их переведут на эскроу‑счет в другом банке. Но у такой страховки есть лимит — до 10 млн рублей. Если квартира стоит больше или покупатель приобретает несколько квартир в одном доме, вернуть больше 10 млн рублей не получится.

Эскроу‑счет открывается в том банке, который выбрал застройщик. Но сам банк в этом случае — независимая сторона, он выступает посредником и гарантом финансовой безопасности покупателя. При этом счет эскроу может быть открыт в другом банке, а не в том, где оформлена ипотека.

Если счет эскроу используется для покупки жилья по договору долевого строительства, банк не берет с покупателя никакой комиссии за открытие и обслуживание счета. А из документов понадобится только паспорт и оригинал договора долевого участия (ДДУ), зарегистрированный в Росреестре.

Нет, так сделать не получится. По закону основанием для возврата клиенту денег со счета эскроу может стать лишь невыполнение застройщиком своих обязательств, которые были зафиксированы в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. Например, это может произойти, если застройщик обанкротился или затянул ввод квартиры в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Эскроу‑счет закроется сам: либо после выполнения застройщиком своих обязательств, либо после возврата денег покупателю.

Деньги с эскроу-счета переводятся застройщику лишь после того, как он представит подтверждение банку, что выполнил обязательства перед покупателем: построил дом и ввел его в эксплуатацию. При этом застройщик должен подтвердить это официально — например, актом приема-передачи или выпиской из ЕГРН о том, что новым собственником жилья стал покупатель.