📦Рентал ПРО на IPO: инвестиции в коммерческую недвижимость Астрологи объявили месяц необычных IPO! Кроме "подпольного" размещения ГК Элемент, ЗПИФ недвижимости "Рентал ПРО" выходит на IPO. Любопытно оно тем, что торговаться на Мосбирже начнут не акции, а паи фонда. 🏛️Эмитент: ООО "А класс капитал" ООО УК «А класс капитал» давно и успешно управляет складской недвижимостью. 🏆Она отлично известна многим инвесторам по ЗПИФ "ПНК-Рентал", паи которого торговались на бирже с середины 2020 до весны 2023. Год назад, в мае 2023-го, ЗПИФ "ПНК-Рентал" был цивилизованно закрыт, а его инвесторы заработали порядка 73% прибыли за эти 3 года. Так что в какой-то степени можно расценивать объявление о выходе на рынок нового ЗПИФ как возвращение легенды. 🤝Компания покупает объекты напрямую у своего стратегического партнёра – одного из ведущих девелоперов складских помещений. Причем все 100% проектов строится по модели Build-to-suit (когда заказчик известен заранее). В числе крупных клиентов - OZON, Wildberries, Мегамаркет, Все Инструменты, Магнит MGNT, X5 Retail Group FIVE, Лента LENT, О'кей OKEY и другие. 💰Как заработать на ЗПИФ "Рентал ПРО" 🏛️Стратегия фонда предполагает инвестирование средств в индустриальную недвижимость. Структура доходов фонда выглядит следующим образом: 1️⃣ Арендный денежный поток, который обеспечен договорами аренды. 2️⃣ Рост стоимости помещений. 3️⃣ Активная стратегия управления – перепродажа активов с апсайдом. Это именно то, что отличает «Рентал ПРО» от всех других инструментов на бирже. 📈Инвестор, который приобрел паи, сможет получать доход как от роста стоимости пая, так и от регулярных арендных выплат (квази-дивидендов). ✅Ключевой объект фонда на старте торгов - дата-центр стоимостью 21,5 млрд ₽ в районе Медведково в Москве, который сдан в аренду 3Data. Доходность объекта от арендных платежей - 12,3%. 🏗️Остальные индустриальные объекты находятся на стадии строительства (очевидно, это будут склады, которые сейчас в большом дефиците). Крупные маркетплейсы в ближайшие годы никуда не денутся, так что складские помещения пустовать не будут. 🎯Планы у менеджмента фонда амбициозные: довести СЧА до 100 млрд ₽ с прогнозируемой общей доходностью более 22% годовых на 10-летнем горизонте. ⚙️Параметры ЗПИФ "Рентал ПРО" ● Начальная цена пая: 986 ₽ ● УК: ООО «А класс капитал» ● Дивиденды: 1 раз в месяц ● Индексация аренды: ежегодно ● Начальный объем: более 25 млрд ₽ ● Только для квалов: да ● Комиссия УК: 3% от дохода 👉Комиссия в 3% от выплачиваемого дохода для ЗПИФ на коммерческую недвижимость - вполне сносная, я бы даже сказал демократичная. Это в несколько раз ниже, чем у других подобных фондов. ⏳Даты IPO будут озвучены в ближайшие дни (конец мая – начало июня), вслед за чем последует сбор заявок. 🏠Сейчас на бирже в этом сегменте торгуются ЗПИФы от УК Parus (Парус-НОРД, Парус-ДВН, Парус-ЛОГ, Парус-ОЗН и Парус-СБЛ), фонды от УК СФН и от УК "Первая" (фактически обеими управляет Сбер) и некоторые другие. Но эти фонды основаны на получении стабильного арендного потока с одного конкретного объекта, и никто из них не выходил на биржу в формате IPO. Так что финт ушами от Рентал ПРО - это пока что первый такой случай. Возможно, не последний. 🤔Что думаю я? На беглый взгляд - весьма любопытно. Я уже 10 лет являюсь хоть и некрупным, но инвестором в реальную жилую недвижимость и арендодателем, а вот коммерческой недвижки в моем портфеле активов пока ещё нет ни в каком виде. Получать ежемесячную рентную доходность от крупнейших арендаторов индустриальных помещений, при этом без головной боли по их обслуживанию - звучит довольно заманчиво. 📍Подробнее о плюсах, минусах и рисках бизнес-модели Рентал ПРО, а также о том, планирую ли я сам принять участие в предстоящем IPO, напишу в одном из следующих выпусков. Не пропустите! 🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!☝️ TKVM TRRE TLCN RU000A1022Z1 RU000A104KU3 RU000A104172 MOEX #sid #недвижимость #фонды #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

😱Где дно?! Почему ОФЗ летят в ад и когда это закончится Снижение ОФЗ продолжается с небольшими откатами вот уже почти 2 года. 👆Неделю назад я писал, что совсем скоро индекс RGBI укатают до 110 пунктов, и что если оттуда мы не отскочим - то скорее всего дорога к 100 пунктам будет открыта. И вот, вчера мы доползли до 110 п., а будет ли отскок? Оснований для него пока не видно. 📉Почему безоткатно падают ОФЗ? Потому что крупные банки давят на котировки, а выкупать такие объемы ОФЗ в условиях замкнутого российского рынка просто некому. 📊В апреле 2024 системно значимые банки оставались крупнейшими нетто-продавцами на вторичном рынке ОФЗ (нетто-продажи = 60,2 млрд ₽). Зато они же скупают их на аукционах Минфина (покупки более чем на 150 млрд ₽). Схема проста: купить с дисконтом -> слить в рынок, продавив котировки ещё ниже -> купить с ещё большим дисконтом, и т.д. 💰22 мая состоялся аукцион ОФЗ 26246, и результаты не радуют: ● Средневзвешенная доходность составила 14,3% (!) годовых. Новый антирекорд для Минфина. ● Объём выпуска, который удалось разместить, составил всего 11,16 млрд ₽ при плане на 2-й кв. 2024 примерно 91 млрд. Чем острее Минфин будет нуждаться в деньгах, тем сильнее крупные игроки смогут выкручивать ему руки, требуя всё более высокую премию к доходности. 🤷‍♂️И их можно понять - инфляция по-прежнему не замедляется, а начало снижения ставки откладывается непонятно куда. И тут маячит не просто не-снижение, а очередное ПОВЫШЕНИЕ ставки. 😳Ставка - 17%? Есть серьезные опасения, что КС поднимут до 17% на ближайшем заседании. Об этом косвенно говорит и рост макс. ставок по вкладам до 17% в крупнейших банках, которые, видимо, заранее готовятся к такому сценарию с "ключом" в июне. 🏛️При этом на днях зампред ЦБ А. Заботкин прямо намекнул, что ЦБ рассмотрит вариант с повышением ставки. 🤷‍♂️Ещё в январе я бы в это не поверил. А теперь вполне допускаю и такой поворот. 🤔Что делаю я Я писал о том, что досрочно прекращаю набор позиции по ОФЗ 26244. У меня ровно 50 бумаг со средней 90,97% - убыток около 6%. Буду держать и получать купоны. С появлением на бирже ОФЗ 26246 и её "сестер" с купонной доходностью 12%+, дальнейшая покупка ОФЗ 26244 потеряла смысл. 🇷🇺Самую длинную ОФЗ 26238 продолжаю понемногу подбирать на снижении, сейчас в портфеле 90 штук с убытком чуть больше 4%. Целевая позиция по ОФЗ 26238 - 200 бумаг, которые планирую и дальше набирать лесенкой вплоть до 95-97 п. по RGBI (это пока мой условный наихудший сценарий). Если мы проколем 95 п. вниз, значит все прогнозы можно выкинуть фтопку, и начался какой-то полный трындец. 🇷🇺Также у меня масса других выпусков ОФЗ, набранных за последние несколько лет и по разным ценам - как ОФЗ-ПД, так и ОФЗ-ПК. По выпускам ОФЗ-ПД убыток от 4% до 25%. В последние месяцы при покупках ОФЗ с фикс. купоном я делал упор только на дальние бумаги - 26238, 26241, 26243 и 26244. Остальные выпуски просто лежат в портфеле до лучших времен, периодически снабжая свежим кэшем в виде купонов. ОФЗ-ПК (29006, 29007, 29014 и 29025) в основном зелёные и радуют адекватными купонами - не зря я начал набирать их ещё прошлым летом. 😭Когда всё это кончится?! Должно сойтись несколько факторов. 👉Инфляция должна показать устойчивое замедление без признаков скорого вторичного разгона. 👉Рынок должен почувствовать, что ЦБ действительно внутренне готов к снижению ставок. 👉И самое главное - банки должны либо самостоятельно прекратить спекуляции на доходностях дальних ОФЗ, либо кто-то на самом верху должен прямо запретить им это делать настолько нагло. 🚀Как только это произойдет, откат будет стремительным и мощным. Дно не угадает никто и никогда, поэтому я продолжаю планомерные, аккуратные покупки ОФЗ-ПД с подстраховкой флоатерами. И сплю спокойно, сопя в две дырочки. 🔔Подписывайтесь!☝️ SU26238RMFS4 SU26241RMFS8 SU26243RMFS4 SU26244RMFS2 SU26230RMFS1 SU26240RMFS0 SU26233RMFS5 SU29006RMFS2 SU29007RMFS0 SU29014RMFS6 SU29025RMFS2 SBGB #sid #офз #цбрф #хочу_в_дайджест

⚡️ГК Элемент объявил IPO! Участвовать или нет? Разработчик микроэлектроники начал сбор заявок. СПБ Биржа уже 30 мая запустит торги акциями. Я ещё 1 мая подробно разобрал бизнес и перспективы ГК Элемент и обещал подробности. И вот, их есть у меня. 💾Гигант российской микроэлектроники 💻Кратко напомню, что ГК «Элемент» - крупнейший разработчик и производитель микроэлектроники в РФ с долей рынка более 50%. Ростех и АФК Система объединили более 30 предприятий в один конгломерат. 💳Компания выпускает интегральные микросхемы, полупроводниковые приборы, силовую электронику, корпуса для микросхем, а также радиоэлектронную аппаратуру. Продукция «Элемента» находит применение в самых различных областях. ⚙️Параметры IPO 💵Ценовой диапазон — от 223,6 до 248,4 ₽ за тысячу акций. 💰Оценка всей компании при таком диапазоне составляет от 90 млрд до 100 млрд ₽ - это ощутимо ниже, чем ожидал рынок (ранее эксперты оценивали бизнес ГК Элемент вплоть до 150 млрд ₽). Скидочки?:) 👉В рамках IPO инвесторам будут предложены исключительно акции компании дополнительного выпуска. Нынешние акционеры (АФК Система и Ростех) не планируют продавать свои бумаги. 👉Размещение пройдет по схеме Cash-In (все средства от IPO пойдут на развитие бизнеса компании, что есть гуд - в отличие, например, от ситуации с МФК Займер ZAYM 👉Привлеченные в ходе IPO средства будут направлены на финансирование программы развития, которая предполагает расширение действующих и создание новых производств, поддержку запуска новых продуктов в перспективных высокомаржинальных сегментах и экспансию на международные рынки. 💰Потенциальный объем IPO позволит привлечь до 10-15 млрд ₽ и теоретически мог бы стать рекордным в 2024 году, но из-за выхода на биржу "с дисконтом" вероятно не получит этого звания. 📊Ожидается, что по результатам IPO free-float составит не менее 10%. Показательно, что текущие акционеры свои доли в проекте не продают. Они рассматривают Элемент как стратегически важный актив и видят значительный потенциал его дальнейшего роста. 👀Особенности "подпольного" IPO на СПб Бирже Уникальный кейс размещения ГК Элемент в том, что это первое в истории российского рынка IPO подсанкционной компании на подсанкционной торговой площадке. Никаких связей "с внешним миром" не будет - т.е. это полноценный внутренний продукт для внутреннего инвестора. Чем это может аукнуться, пока не вполне понятно даже экспертам. 🇷🇺Кстати, ранее руководство СПБ Биржи заикнулось о «десятках “патриотических” размещений», которые якобы должны состояться в ближайшие пару лет. Речь идет о компаниях, которые, как и сама площадка, находятся под западными санкциями и участвуют в развитии экономического и технологического суверенитета России. ⛔️С момента попадания СПБ Биржи в черный список США она не провела ни одного IPO. Группа «Элемент» будет первой ласточкой. 🎯Стоит ли участвовать в IPO ГК Элемент? Хороший вопрос. 🔥Элемент, на мой субъективный взгляд - действительно крайне интересная компания для российского фондового рынка. Она наращивает темпы роста, получает много госзаказов, осуществляет проекты в области импортозамещения. Например, в части микрочипов для московского метро. Фактически, это национальный лидер в стратегически важной индустрии микроэлектроники. Если бы размещение состоялось на Мосбирже, я бы залетал в него без тени сомнения. Бизнес Элемента развивается даже быстрее самой отрасли, сохраняя при этом высокую рентабельность. Плюс оценка акций не завышена. Удачные кейсы WUSH, ASTR, DIAS, GECO показали, что инвесторы любят технологические компании. 🤔Но т.к. IPO полу-подпольное, я продолжаю размышлять. Питерская биржа оказалась ненадежным посредником, и с ней до сих пор не работают некоторые российские брокеры. 😉Кстати, я бы с удовольствием вложил в IPO те самые несколько тысяч долларов, которые неуважаемая СПб Биржа заморозила у меня в ноябре 2023. Эй, товарищ Сердюков, что думаешь об этом?😉 🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!☝️ SPBE AFKS #sid #ipo