Тинькофф Квадратные метры

Комплекс спроектирован российским бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», специализирующимся на элитной и премиальной недвижимости. Среди проектов бюро элитный жилой комплекс в Хамовниках Savvin River Residence, клубные дома Цвет 32, Lumin, Chekhov и Nabokov, а также проект реновации зданий XIX–XX веков Cloud Nine.

Lunar расположился в Гагаринском районе — одной из самых востребованных и престижных локаций Москвы.

В непосредственной близости от Lunar есть две большие зеленые зоны — Нескучный сад и природный заказник Воробьевы горы. Заниматься спортом, посещать аквапарк и ходить на концерты позволяет инфраструктура стадиона Лужники.

В Гагаринском районе находится главный вуз России — МГУ. Также отсюда легко добраться до МГИМО и Университета нефти и газа имени И. М. Губкина.

В скором времени район также станет точкой притяжения для ИТ-специалистов: здесь разместилась новая штаб-квартира Яндекса, завершить ее строительство планируют в 2024 году.

Расположение на Ленинском проспекте обеспечивает комплексу хорошую транспортную доступность. Удобный выезд позволяет добраться до ТТК на автомобиле за три минуты. Путь до Садового кольца займет чуть больше десяти минут. В пешей доступности находится станция метро «Ленинский проспект» и станция МЦК «Площадь Гагарина».

Комплекс Lunar состоит из трех зданий, объединенных одной концепцией, но разных по функционалу. В модулях A и C расположились квартиры премиум-класса, в модуле B — бизнес-центр.

Как показывает практика, при нынешнем рынке покупатели смотрят не только на локацию и саму квартиру, но и на наличие внутренней инфраструктуры. На территории Lunar разместится закрытая инфраструктура, доступная только жителям комплекса: детская комната, небольшой фитнес-центр, терраса, комнаты переговоров, санузлы на первых этажах и лапомойки. А также общедоступная инфраструктура, которая появится в модуле C: коммерческий фитнес-центр, рестораны и бизнес-центр.

Hutton Development основана в 2015 году бывшими сотрудниками строительного холдинга MR Group. Компания специализируется на строительстве элитной недвижимости и бизнес-центров класса A в центре и на юго-западе Москвы. Это районы, в которых уже сложилась инфраструктура и архитектура, поэтому реализация проектов требует гибкого подхода.

Портфель застройщика включает в себя девять проектов жилой и коммерческой недвижимости премиального сегмента.

Hutton Development — нишевой застройщик, который прорабатывает все детали. В результате в уже сданных домах девелопера качественное обслуживание и практически отсутствуют вторичные продажи.

Первым реализованным объектом компании стал клубный дом на Цветном бульваре — Цвет 32. Среди знаковых проектов компании — многофункциональный комплекс Lunar, клубные дома Lumin и Mitte, бизнес-центры Geolog и Geolog 2, а также коллекционный дом DUO в сегменте deluxe.

В фонд было куплено 11 апартаментов, затем они приобрели статус квартир.

Покупка объектов проходила на выгодных условиях. Как крупный инвестор, фонд получил скидку от застройщика в размере 10%.

Независимый оценщик в день заключения договора о долевом участии (ДДУ) оценил квартиры на 4% дороже, чем они стоили для фонда. Оценщик всегда дает консервативную оценку недвижимости, которая в дальнейшем будет рассматриваться как нижний порог стоимости для продажи недвижимости из фонда.

Проект комплекса разработан застройщиком Legenda совместно с архитектурным бюро KAMEN Architects на основе концепции архитектурного бюро Сергея Скуратова.

«Северный порт» расположился на севере Москвы в одном из наиболее экологически чистых районов города. Прямо из комплекса можно выйти на набережную канала имени Москвы, которая приведет в парк Северного речного вокзала. Вокруг много зеленых зон: парк Дружбы, Химкинский заказник и Левобережный пляж, парк Покровское-Стрешнево.

Вблизи «Северного порта» есть вся инфраструктура, необходимая для жизни: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, кафе и рестораны.

Из жилого комплекса можно быстро выехать на Ленинградское шоссе. В пешей доступности станция метро Беломорская. Дорога до ТТК на автомобиле займет порядка 10 минут, а до аэропорта Шереметьево — 22 минуты.

Первые три очереди «Северного порта» включают 11 жилых корпусов. Проект предусматривает собственную школу для 425 учеников и детский сад на 350 мест.

Перед жилым комплексом будет создана благоустроенная набережная, которая соединится с парком Северного речного вокзала. В результате появится прогулочное

пространство общей протяженностью 3,2 километра с местами для отдыха, кафе и ресторанами.

На приватной территории жилого комплекса разобьют ландшафтные сады, установят площадки для детей разных возрастов, обустроят игровые зоны и воркаут-пространства.

В жилых корпусах будут просторные интерьерные лобби. Переговоры и встречи жители дома смогут проводить в лаундж-зоне, для удаленной работы будет доступно пространство с кофепоинтом.

Для размещения автомобилей оборудуют подземную парковку стилобатного типа на 897 мест.

Legenda была основана в 2010 году и долгое время специализировалась на строительном рынке Санкт-Петербурга. В портфеле девелопера жилые комплексы разных классов, от комфорта до премиума. Застройщик уже сдал порядка 300 тысяч квадратных метров жилья, строится более 92 тысяч квадратных метров.

Основной упор Legenda делает на качество проектирования и строительства, а также на функциональность планировок и продуманность инфраструктуры. Благодаря своему подходу компания создает тренды на рынке строительства: кухни-гостиные и мастер-спальни, безопасные закрытые дворы.

В 2020 году Legenda стала девелопером года в рамках премии Urban Awards. Созданный ею комплекс «Legenda Героев» был признан ЖК года комфорт-класса Санкт-Петербурга в 2021 году.

Legenda — небольшой, но быстрорастущий девелопер. За последние пять лет выручка компании росла в среднем на 18,9% в год. При этом, в 2023 году доходы увеличились на 85%. Расширение бизнеса происходит на фоне улучшения рентабельности: в 2023 году рентабельность по EBITDA достигла высокого уровня в 28,3%.

Сильные финансовые результаты и рост объема средств на эскроу-счетах в 2023 году позволили компании существенно улучшить метрики долговой нагрузки. Показатель чистый долг / EBITDA, согласно оценке аналитиков Tinkoff, вышел на комфортный уровень 1,9х к концу прошлого года. В 2022 году он был повышенным и составлял 3,8х. Коэффициент покрытия процентных платежей EBITDA также улучшился, достигнув отметки в 2,1х против 1,9х в 2022 году.

Кредитные рейтинги у Legenda на умеренном уровне:

Вышеуказанные рейтинги выставлялись в третьем квартале 2023 года. С учетом позитивных результатов компании за полный 2023 год мы видим улучшение ее финансового положения.

В фонд были куплены 62 квартиры. Квартиры в корпусах 7.1 и 7.3 продаются в комплектации TechnoBox, которая предусматривает систему «умного дома», а также готовую инфраструктуру для вентиляции и кондиционирования. Они готовы к «чистовому» ремонту: проложены шумоизоляция и электрические сети, выровнен пол, стены подготовлены для отделки. В корпусе 7.2 предусмотрена черновая отделка.

Фонд получил возможность первым выбрать лоты в ЖК «Северный порт». В результате специалисты фонда могли изучить все лоты и выбрать наиболее привлекательные по низким ценам: с момента старта продаж девелопер уже несколько раз повышал цены. При покупке фонд дополнительно получил скидку на каждую квартиру. На большую часть квартир она составила 7%, на ряд лотов — 20%. В целом квартиры для фонда стоили на 9,4% меньше изначальной цены застройщика.

Исторически реальные активы являются надежным инструментом для сбережения средств. Любой кризис приводит к бегству инвесторов в защитные сектора, в результате цены на недвижимость резко растут.

За последние почти тридцать лет Россия столкнулась с несколькими кризисами, которые оказали влияние на рынок недвижимости.

Россия объявила дефолт по локальным обязательствам, инфляция разогналась до 120% годовых, а курс рубля упал более чем в четыре раза. В то время как реальные активы лучше всего сохранили свою стоимость: цены в долларах упали на 32%, но с учетом падения курса стоимость недвижимости выросла практически в три раза в рублевом эквиваленте.

Рынок недвижимости в Москве уже активно развивался. Даже образовался небольшой пузырь: многие покупали квартиры с инвестиционными целями, что привело к значительному спекулятивному росту цен. Цены на первичном рынке в Москве только за 2007–2008 годы выросли на 22%, до 130 тысяч рублей за квадратный метр. Но кризис не привел к резкому падению стоимости квартир — падение было замечено только в четвертом квартале 2008 года и составило лишь 2%. В 2009 году цены стабилизировались. В результате падение было практически незаметным.

Рынок недвижимости в Москве продолжал активно развиваться, росло ипотечное кредитование. К моменту начала кризиса цены на первичном рынке в Москве выросли до 170 тысяч рублей. Правительство запустило программу субсидирования ипотечных ставок, и за 2015 год ценам удалось вырасти на 7%, до 182 тысяч рублей за квадратный метр.

Цены на нефть упали, весь мир оказался в локдаунах. Рынок недвижимости в России продолжает активно развиваться: на фоне низких ставок растет ипотечное кредитование и вводятся новые объекты жилья. Правительство запускает специальную льготную программу ипотеки со ставкой 6,5%. Это приводит к резкому росту спроса на жилье: за полтора года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве выросла на 39,1%, с 215 тысяч рублей за квадратный метр до 299 тысяч рублей.

Часть международного бизнеса ушла из России, многие компании перестали работать с российскими поставщиками. Как и в предыдущие кризисы, цены на недвижимость не упали, а даже немного выросли: население начало резко скупать этот актив. Это привело к росту стоимости квадратного метра за первый квартал 2022 года на 11,7%, с 300 тысяч рублей до 340 тысяч рублей. За второй квартал 2022 года цены выросли с 340 тысяч рублей до 358 тысяч рублей.

Недвижимость, как класс активов, является классическим инструментом защиты инвесторов от инфляции. Данный актив будет актуален для инвесторов, которые заинтересованы в сохранении капитала, а также получении дополнительной диверсификации портфеля. На фоне роста зарплат и роста бюджетного импульса потребительские расходы и инфляционные ожидания остаются повышенными, что делает вложения в недвижимость привлекательной опцией для инвесторов.

В 2024 году аналитики ожидают, что в среднем рост цен на рынке первичной недвижимости замедлится до уровней, близких к потребительской инфляции. Это обусловлено высоким уровнем распроданности жилья со сроком ввода в этом году с одной стороны, а также общим замедлением роста спроса на первичном рынке с другой.

В то же время, отмечают аналитики, рынок недвижимости очень фрагментирован: зачастую важнее анализировать отдельно выбранный регион и динамику различных типов жилья, чем рынок в целом.