Тинькофф Квадратные метры

Фонд недвижимости в рублях инвестирует в жилую недвижимость.

Это фонд с активным управлением — его состав будет постоянно меняться. Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости за счет строительной готовности, улучшений и других факторов. Управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты.

Потенциальная доходность инвестиций в Тинькофф Квадратные метры составит от 15% годовых после всех расходов и комиссий. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф Инвестиций с учетом анализа аналогичных стратегий.

Торги происходят на внебиржевом рынке, за ликвидность отвечает специальный дилер. Он поддерживает активную торговлю паями: инвестор может продать ему паи в любой момент, когда идут торги.

Фонд создан для инвестиций в жилую недвижимость. Это фонд с активным управлением — его состав будет постоянно меняться. Управляющая компания будет покупать недвижимость, а затем продавать ее по более высокой цене. 

В настоящее время в фонд входит 11 объектов в жилом комплексе Lunar. Они интересны для инвестиций сразу по трем причинам:

Комплекс спроектирован российским бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», специализирующимся на элитной и премиальной недвижимости. Среди проектов бюро элитный жилой комплекс в Хамовниках Savvin River Residence, клубные дома Цвет 32, Lumin, Chekhov и Nabokov, а также проект реновации зданий XIX–XX веков Cloud Nine.

Lunar расположился в Гагаринском районе — одной из самых востребованных и престижных локаций Москвы.

В непосредственной близости от Lunar есть две большие зеленые зоны — Нескучный сад и природный заказник Воробьевы горы. Заниматься спортом, посещать аквапарк и ходить на концерты позволяет инфраструктура стадиона Лужники.

В Гагаринском районе находится главный вуз России — МГУ. Также отсюда легко добраться до МГИМО и Университета нефти и газа имени И. М. Губкина.

В скором времени район также станет точкой притяжения для ИТ-специалистов: здесь разместилась новая штаб-квартира Яндекса, завершить ее строительство планируют в 2024 году.

Расположение на Ленинском проспекте обеспечивает комплексу хорошую транспортную доступность. Удобный выезд позволяет добраться до ТТК на автомобиле за три минуты. Путь до Садового кольца займет чуть больше десяти минут. В пешей доступности находится станция метро «Ленинский проспект» и станция МЦК «Площадь Гагарина».

Комплекс Lunar состоит из трех зданий, объединенных одной концепцией, но разных по функционалу. В модулях A и C расположились апартаменты премиум-класса, в модуле B — бизнес-центр.

Как показывает практика, при нынешнем рынке покупатели смотрят не только на локацию и саму квартиру, но и на наличие внутренней инфраструктуры. На территории Lunar разместится закрытая инфраструктура, доступная только жителям комплекса: детская комната, небольшой фитнес-центр, терраса, комнаты переговоров, санузлы на первых этажах и лапомойки. А также общедоступная инфраструктура, которая появится в модуле C: коммерческий фитнес-центр, рестораны и бизнес-центр.

Hutton Development основана в 2015 году бывшими сотрудниками строительного холдинга MR Group. Компания специализируется на строительстве элитной недвижимости и бизнес-центров класса A в центре и на юго-западе Москвы. Это районы, в которых уже сложилась инфраструктура и архитектура, поэтому реализация проектов требует гибкого подхода.

Портфель застройщика включает в себя девять проектов жилой и коммерческой недвижимости премиального сегмента.

Hutton Development — нишевой застройщик, который прорабатывает все детали. В результате в уже сданных домах девелопера качественное обслуживание и практически отсутствуют вторичные продажи.

Первым реализованным объектом компании стал клубный дом на Цветном бульваре — Цвет 32. Среди знаковых проектов компании — многофункциональный комплекс Lunar, клубные дома Lumin и Mitte, бизнес-центры Geolog и Geolog 2, а также коллекционный дом DUO в сегменте deluxe.

В фонд было куплено 11 апартаментов, в скором времени они приобретут статус квартир.

Покупка объектов проходила на выгодных условиях. Как крупный инвестор, фонд получил скидку от застройщика в размере 10%.

Независимый оценщик в день заключения договора о долевом участии (ДДУ) оценил квартиры на 4% дороже, чем они стоили для фонда. Оценщик всегда дает консервативную оценку недвижимости, которая в дальнейшем будет рассматриваться как нижний порог стоимости для продажи недвижимости из фонда.

В фонд не приобретались студии. В проекте Lunar они пользовались большим спросом в начале, и на них был максимальный рост цены метра. Также в студии предпочитают инвестировать непрофессиональные инвесторы, которые часто покупают их для сдачи в аренду или перепродажи. Чтобы избежать конкуренции с ними и приобрести квартиры с более выгодной стоимостью квадратного метра, для фонда были выбраны видовые семейные лоты.

Также в составе фонда есть две квартиры с одной спальней. Первая с видом на МГУ и интересной стоимостью метра, подходящей под стратегию фонда. Второй вариант с одной спальней по переуступке с ценой метра ниже рынка и с хорошим видом на город.

Цена квартиры на первичном рынке в Москве за последние десять лет выросла на 168%, или, другими словами, принесла инвесторам 10,3% годовых без учета роста стоимости за счет строительной готовности.

По доходности инвестиции в недвижимость уступают только рынку акций, который предполагает значительно больший уровень риска.

На графике изображен рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы.

В дополнение к высокой доходности инвестиции в недвижимость предполагают относительно низкий уровень риска. При этом, несмотря на более высокую доходность, по волатильности недвижимость можно сравнить с облигациями.

Как видно на графике выше, цены на недвижимость оказались более стабильными по сравнению с ценами на рынке акций и даже с рублевой ценой на золото. Рынки облигаций показали самую стабильную динамику, но в то же время и самую низкую доходность, которая только лишь слегка компенсирует инфляцию.

Это говорит о том, что застройщики будут пытаться удержать цены на текущих уровнях и по возможности повышать их минимум на уровень инфляции. Более того, рост издержек со временем может привести к сокращению новых строящихся проектов, что также может поддержать цены на недвижимость.

Все квартиры, купленные фондом на первичном рынке, после передачи права собственности владельцам подлежат обязательному страхованию.

В случае с первичной недвижимостью налог на имущество будет начисляться после получения права собственности на объект и составит 2% от количества месяцев в собственности. Считается от кадастровой стоимости. Налога на прибыль после продажи нет.

У инвестора может возникнуть обязательство уплатить НДФЛ при продаже паев. Ставка НДФЛ зависит от вида и размера дохода, а также от статуса — «резидент» или «нерезидент». Как правило для резидентов РФ ставка составляет 13%.

В обоих случаях клиенту не нужно самостоятельно заниматься расчетом и уплатой НДФЛ, за него это сделает брокер Тинькофф Инвестиций.

Вознаграждение управляющей компании составляет не более 2,9% от среднегодовой стоимости чистых активов. Эта комиссия не списывается отдельной операцией и уже включена в стоимость паев на бирже.

Расходы на специализированный депозитарий, регистратора и оценщика составляют 0%, так как управляющая компания выплачивает их из собственного вознаграждения.

Торги происходят на внебиржевом рынке через стакан. Они доступны клиентам с брокерскими счетами и с ИИС.

За ликвидность отвечает специальный дилер, который поддерживает активную торговлю паями. Инвестор может продать паи другому инвестору по желаемой цене или дилеру, который готов купить паи в любой момент торгов с дисконтом. Купить паи также можно у другого инвестора.