Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Как рассчитать бюджет на квартиру

Определите, какой ежемесячный платеж будет для вас комфортным. Если снимаете квартиру, можно ориентироваться на сумму, которую каждый месяц отдаете за аренду.

При оптимальной нагрузке на выплату ипотеки не должно уходить больше 30% дохода. Ипотека — это долгосрочный кредит, и если его сложно выплачивать в самом начале, то дальше, возможно, экономить придется еще больше: из‑за инфляции цены растут и поддерживать привычный образ жизни с таким же доходом будет трудно.

Кроме ежемесячных платежей нужно подумать о других расходах на квартиру.

Первоначальный взнос. Обычно 15⁠—⁠30% от стоимости жилья.

Ремонт. Сегодня некоторые застройщики отказываются от чистовой отделки, другие сокращают количество квартир, где уже есть ламинат, обои и сантехника. Значит, одновременно с ипотекой вам нужно будет платить за штукатурку и шпаклевку, стяжку пола, выравнивание, покраску стен и другие работы.

И даже если вы выберете квартиру с чистовой отделкой, все равно придется тратиться на мебель и бытовую технику.

Страховка. Банк попросит оформить полис страхования жизни, а после того как квартира перейдет в собственность — страхования имущества. Стоимость страховки рассчитывается индивидуально, она зависит от цены квартиры и рисков, которые покрывает полис. Обычно это 0,5⁠—⁠1% от суммы кредита.

Пример. Зарплата Ивана — 150 000 ₽. Он снимает квартиру, на нее уходит 30% дохода, и увеличивать расходы на жилье Ивану не хочется. Он решил оформить ипотеку на новостройку: квартира стоит 6 000 000 ₽, минимальная ставка в Тинькофф — 8%. Если Ивану одобрят такой заем на 20 лет с минимальным первоначальным взносом, ему нужно будет платить даже меньше, чем за аренду: примерно 35 тысяч в месяц.

Как выбрать квартиру в новостройке

Когда оцените свои силы, можете переходить к поиску квартиры, которая подходит под ваш бюджет. Начните с расположения: выберите районы, из которых удобно добираться на работу, а если вы любитель отдохнуть на природе — выезжать на дачу летом. Когда отметите несколько подходящих вариантов, поезжайте в эти части города, особенно если не жили там раньше. Пройдитесь по району, убедитесь, что вам там нравится, а рядом есть все нужное: детсады, школы, продуктовые магазины, приятный парк для прогулок и поликлиника.

После того как определитесь с районом, присмотритесь к проектам, которые там строятся. Многие застройщики делают упор на преимущества, которые бросаются в глаза: навороченные лифты, доступ в подъезд по отпечатку пальца или панорамные окна. Но важно помнить про базовые вещи.

Откройте планировку дома на сайте застройщика, чтобы понять, устраивает ли вас площадь квартиры, положение комнат и количество окон.

Если строительство дома, который вам понравился, близко к завершению, можно договориться с застройщиком о просмотре квартиры. Даже если перед вами будет бетонная коробка, вы сможете оценить вид из окна, расположение комнат и то, не примыкает ли выход из ванной прямо к входной двери.

Как выбрать застройщика

Кроме самой квартиры нужно оценить того, кто строит жилье. Закон не обязывает застройщиков публиковать документы о себе на сайте, но большинство из них делает это добровольно. Обычно на сайте можно найти:

• устав;
• свидетельство о регистрации;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• решение об избрании директора и приказ о его назначении на должность.

Данные из этих документов — например, название компании и ИНН — должны совпадать с теми, что указаны в выписке из единого государственного реестра юридических лиц. Чтобы это проверить, найдите ИНН застройщика с помощью любого поисковика и введите его на сайте Налоговой службы.

Также перед покупкой проверьте документы о строящемся или уже сданном доме на сайте наш.дом.рф. Компания обязана опубликовать разрешение на строительство, проектную декларацию, документ о том, что работы соответствуют 214-ФЗ, закону о долевом строительстве в России — без них продавать квартиры нельзя.

Если с бумагами все в порядке, проверьте, сколько домов компания строит в год, часто ли нарушает сроки строительства и на сколько. Все это можно посмотреть в единой базе Минстроя России.

Также поищите компанию в коммерческом едином рейтинге застройщиков. По нему можно определить, как быстро девелопер строит объекты, сколько жилья вводит в эксплуатацию и насколько качественно работает.

Но важен контекст: в таких рейтингах крупные застройщики, которые редко нарушают сроки, находятся высоко. Если вы покупаете жилье у надежного, но небольшого застройщика, он может быть в рейтинге ниже.

Еще один способ убедиться, что компания строит качественные дома, — отзывы. Подойдут материалы в СМИ, комментарии под ними или отзывы людей, которые уже купили жилье у этого застройщика. Пропускайте однотипные тексты, где говорят слишком общие вещи — хвалят дизайн, хорошую ауру дома или магазины рядом. Ищите конкретные детали: отзывы о шумоизоляции, качестве окон и дверей, а если покупаете квартиру на высоком этаже — о скорости лифта.

Выбрать банк и программу ипотеки

Следующий шаг — найти наиболее выгодные условия кредитования. На квартиры в новостройках действует несколько льготных программ. Купить жилье по сниженной ставке можно, например, по программе семейной или ИТ‑ипотеки.

Универсальный вариант — льготная ипотека на новостройки: по ней получить деньги на покупку жилья может практически любой гражданин России старше 18 лет.

Мы предлагаем две льготные программы, по которым можно купить новую квартиру в ипотеку.

Условия льготной ипотеки на новостройки

В Тинькофф можно оформить кредит на покупку квартиры в строящемся доме. Купить жилье по договору переуступки не получится. При этом на момент погашения ипотеки в Тинькофф заемщику должно быть не больше 70 лет.

Условия льготной семейной ипотеки

По этой программе можно рассчитывать на господдержку, если:

• есть ребенок, родившийся с 1 января 2018 года. Если у ребенка инвалидность, он может быть и старше;
• есть два несовершеннолетних ребенка. Родные они или приемные — значения не имеет.

Какие документы нужны для ипотеки

Даже если вы еще в поисках квартиры, переходите к подаче заявки в банк. Обозначьте, какая сумма вам нужна и какое жилье покупаете — в вашем случае это новостройка.

Для подачи заявки на ипотеку банки просят разные документы, в Тинькофф нужны только паспортные данные, номер ИНН и СНИЛС. Отправить их можно онлайн — на сайте tinkoff.ru или в приложении Тинькофф.

Банк проверит кредитную историю заемщика. Если все хорошо и клиент способен вносить платежи вовремя, банк одобрит кредит.

Как оформить сделку по ипотеке

Кредитный договор подписывается после одобрения объекта банком. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные моменты.

Обратите внимание на размер платежа, кредитную ставку и условия, при которых банк может ее поменять. К примеру, многие банки предупреждают, что увеличат ставку, если клиент не будет продлевать страховку каждый год.

Посмотрите на график платежей до конца кредита и убедитесь, что там каждый месяц указана та же сумма, что и в самом договоре.

Оцените, удобно ли будет гасить ипотеку досрочно. Это ваше законное право, но некоторые банки усложняют процесс: например, не разрешают вносить через приложение крупные суммы и просят нести их в отделение.

После подписания договора происходит расчет. Покупая квартиру по договору долевого участия, вы кладете деньги на эскроу‑счет — они будут храниться там, пока застройщик не сдаст квартиру в эксплуатацию.

Как принять квартиру у застройщика

После ввода дома в эксплуатацию застройщик позовет вас на приемку. По закону это нужно сделать бумажным письмом с уведомлением, с помощью СМС или по телефону.

Приемка — это когда вы оцениваете, не допустил ли девелопер ошибок при строительстве и ремонте. Нужно отнестись к процедуре серьезно: внимательно осмотрите квартиру — если не глядя подписать акт приемки, исправлять недостатки потом придется самостоятельно.

Договоритесь, что осмотр будет длиться час и в светлое время: только так вы успеете изучить каждый квадратный метр и заметите возможные дефекты. Перед тем как пойти на осмотр, прочитайте договор и проектную документацию — там описано, с какой отделкой сдается квартира, указана площадь, есть перечень сантехники, дверей и окон.

На встречу менеджер от застройщика должен принести:

• акт приема-передачи квартиры и акт ввода объекта в эксплуатацию;
• технический и кадастровый паспорта дома;
• гарантии на установленные в квартире двери и счетчики.

А вот что нужно взять с собой собственнику:

• паспорт;
• договор, план проекта и проектную документацию;
• рулетку, чтобы измерить площадь каждой комнаты и проверить, соответствует ли она плану;
• анемометр — устройство для проверки проветривания квартиры. Он стоит около 1000 ₽, но с его помощью проверить вентиляцию можно за пару секунд. Если не хотите покупать прибор, можно приложить к вентиляции лист бумаги — он должен плотно прилегать к решетке;
• лазерный уровень — он помогает измерить, ровные ли в квартире стены, пол и потолок. Отклонение потолка и пола не должно превышать 20 мм, максимально допустимый уровень отклонения стен ― 15 мм. Неровности стен глубиной больше 5 мм тоже нужно переделывать;
• лампочку и прибор, который работает от розетки, — так можно проверить электричество;
• мел или смываемый маркер. Если найдете недочеты, их можно отмечать прямо на поверхностях: так строители ничего не упустят. Важно зафиксировать их и официально — в дефектном листе, который принесут представители застройщика. Недочеты должны исправить в течение 45 дней, после этого вас пригласят на повторную приемку.

Также проверьте, все ли перегородки и мокрые зоны расположены в соответствии с документами. Убедитесь, что на дверях и окнах нет повреждений, щелей, все они легко открываются и закрываются. Последнее также касается дверных замков.

Обратите внимание на благоустройство прилегающей территории и общедомовых пространств: все детские площадки, парадные и лифты должны быть готовы к моменту передачи жилья.

Если кажется, что приемка — это слишком сложно или вы можете упустить важные детали, возьмите с собой специалиста или закажите профессиональную экспертизу.

Как зарегистрировать право собственности

После того как вы подписали акт приемки квартиры, договор о покупке жилья нужно передать в Росреестр — там зарегистрируют переход права собственности. Это в ближайшем МФЦ может сделать застройщик, банк или владелец недвижимости.

Там попросят:

• договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования;
• акт приема-передачи объекта;
• кредитный договор;
• паспорт;
• свидетельство о браке, если оформляете квартиру в совместную собственность;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Взамен сотрудник МФЦ выдаст расписку, в которой укажет номер вашего заявления. Через 7⁠—⁠9 рабочих дней вам оформят выписку из ЕГРН, а также акт приема-передачи с отметкой о регистрации. Не забудьте паспорт, без него документы не выдадут.

Как платить за ипотеку, оплачивать страховку и получать вычеты

Следите за датами ежемесячных платежей. Если ипотека оформлена в Тинькофф, это легко делать в нашем приложении или личном кабинете на сайте tinkoff.ru: можно посмотреть график платежей, быстро внести деньги, частично погасить кредит или закрыть ипотеку досрочно.

Не забывайте каждый год продлевать страховку. Если дом строится, страховать обычно нужно только жизнь и здоровье, а когда достроится — еще и несущие конструкции здания. Если выбрали квартиру в уже готовом доме, нужно купить две эти страховки сразу и продлевать их каждый год. Если этого не сделать, ставка по кредиту может повыситься.

Страховать жилье не обязательно там же, где брали ипотеку. Сделать это можно в любой страховой, если ее кредитный рейтинг не ниже уровня А-, а договор страхования соответствует условиям банка. Например, если оформляли ипотеку в Сбербанке или ВТБ, можете купить полис в Тинькофф. Наш рейтинг — АА-, этого достаточно для страхования заемщиков и имущества по ипотеке большинства российских банков.

Сразу после покупки вы сможете оформить налоговый вычет — это способ вернуть деньги, которые вы платите в бюджет страны из доходов и банку за кредит. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.

За траты на покупку квартиры. Можно вернуть 13% от суммы, которую потратили на квартиру. Лимит вычета — 2 000 000 ₽, то есть получить можно до 260 000 ₽. Например, если Иван купил квартиру за 6 500 000 ₽, он все равно сможет получить только 260 000 ₽. Но если Иван покупал квартиру в браке, его жена тоже может оформить вычет и получить еще 260 000 ₽.

За проценты по ипотеке. Можно вернуть 13% от суммы процентов, которую заплатили банку. Лимит вычета — 3 000 000 ₽, то есть получить можно до 390 000 ₽.

Три способа оформить ипотеку в Тинькофф

Если решили брать заем на жилье у нас, есть несколько удобных способов это сделать.

Через застройщика. Обратитесь к девелоперу, у которого покупаете жилье. Он расскажет об условиях, поможет оформить заявку и сообщит о статусе ее рассмотрения.

В приложении Тинькофф. На главном экране выберите «Открыть новый счет или продукт» → «Льготная ипотека на первичное жилье» → «Продолжить». Затем укажите ипотечную программу, цену недвижимости, сумму первоначального взноса и срок кредита.

На сайте tinkoff.ru. Кликайте на кнопку ниже — в форме на открывшейся странице можно рассчитать размер ежемесячного платежа с учетом ваших параметров.