Как погасить ипотеку досрочно

Что важно знать о досрочном погашении — коротко

Вот главное, что нужно запомнить:

• Выгоднее гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет. Чаще всего в начале кредита 80⁠—⁠90% каждого платежа уходит на проценты, поэтому долг уменьшается медленно. Если гасите ипотеку досрочно, сумма основного долга сокращается быстрее, а значит, и сумма процентов становится меньше.
• Если ставки по вкладам выше, чем по ипотеке, выгоднее положить деньги на депозит: так вы получите больше, чем сэкономите на процентах по кредиту при досрочном погашении.
• Лучше постепенно вносить даже небольшие суммы, чем копить на один крупный платеж. Пока копите, продолжают начисляться проценты, а если вносить по чуть‑чуть, но регулярно, переплата постепенно станет меньше.
• Обратите внимание на условия банка: иногда деньги можно вносить только несколько раз в год или платеж должен быть не меньше определенной суммы.
• Закрыть кредит раньше времени — законное право заемщика, банк не может запретить это сделать.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Проценты по ипотеке начисляются каждый день. Значит, чем дольше заемщик пользуется деньгами банка, тем больше процентов он заплатит. И наоборот: если гасить кредит досрочно, сумма долга уменьшится, а вместе с ней и общая сумма процентов.

Пример. Марина взяла в ипотеку 3 000 000 ₽ на 10 лет под 12% годовых. Если она будет платить по графику, то за 10 лет отдаст банку весь долг и 2 160 000 ₽ в виде процентов. А если закроет кредит за 5 лет, переплата будет в два раза меньше — 1 000 000 ₽.

В примере мы показали, как изменится сумма процентов, если уменьшать срок выплаты кредита. Это одна из стратегий досрочного погашения. Вторая — уменьшать размер ежемесячного платежа:

• Если сократить срок, размер регулярного платежа не поменяется, но самих платежей станет меньше. Значит, получится закрыть кредит быстрее и заплатить меньше процентов. Это самый выгодный вариант при любой ставке и сумме кредита.
• Если уменьшить размер регулярного платежа, срок выплаты кредита остается прежним, но снизится нагрузка на бюджет. Сокращать платеж не так выгодно, как срок, зато безопаснее: так получится выплачивать ипотеку, даже если снизится доход.

Обычно, когда говорят о досрочном погашении, имеют в виду именно частичное погашение. В разных банках условия частичного досрочного погашения могут отличаться, в Тинькофф оно выглядит так. Заемщик вносит деньги на кредитный счет. Если сумма досрочного погашения больше регулярного платежа, вносить ближайший платеж по графику не придется.

При погашении деньги сначала идут на оплату процентов, а затем тела кредита — сумму, которую вы взяли у банка, без учета начислений сверху. За счет этого основной долг сокращается быстрее, а значит и сумма процентов становится меньше.

Еще заемщик может закрыть ипотеку одним платежом — это называется полным досрочным погашением. В этом случае на кредитный счет вносят всю сумму долга сразу. После этого кредитный счет закрывается, с недвижимости снимают обременение — квартирой можно пользоваться как угодно без согласования с банком.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Не всегда. Сначала нужно посчитать, что выгоднее: досрочно вносить платежи по ипотеке или положить деньги на счет в банке под процент. А еще нужно учесть уровень инфляции.

Если текущие ставки по вкладам или накопительным счетам выше, чем ставка по кредиту, выгоднее хранить деньги в банке. А если ставка по ипотеке выше — досрочно гасить кредит.

Пример. Алексей взял ипотеку на 20 лет — 4 000 000 ₽ под 8% годовых. Каждый месяц после обязательных расходов у молодого человека остаются свободные 50 000 ₽, и он не может решить: переводить их на досрочное погашение или открыть вклад, регулярно пополнять его и получать доход.

В это время средняя ставка по вкладам — 6% годовых. Ставка по ипотеке выше, значит, доход от вклада не покроет проценты, которые надо выплачивать по ипотеке. Выгоднее сразу перевести деньги на кредитный счет. Если Алексей выберет этот вариант, он заплатит на 10 000 ₽ меньше процентов.

Но ставки по вкладам часто меняются. Будут они снижаться или повышаться, зависит от ключевой ставки, которую устанавливает Банк России. Если ключевая ставка растет, банки увеличивают ставки по вкладам, поэтому вкладываться в рублевые активы становится выгоднее.

Допустим, ставки по вкладам выросли до 14% годовых. Значит, доход с депозита будет больше процентов по ипотеке. Если Алексей в течение года будет вносить только обязательные платежи, а остальные 50 000 ₽ отправлять на вклад, это окажется выгоднее: через год он сможет вывести деньги со вклада, перевести их на кредитный счет и выплатить на 25 000 ₽ меньше процентов.

После закрытия вклада не обязательно сразу переводить деньги на кредитный счет. Нужно оценить ситуацию: если ставки по вкладам все еще высокие, можно оставить деньги в банке. Например, если бы Алексей снова открыл вклад на год под 14%, продолжил пополнять его на 50 000 ₽ в месяц, а потом внес сумму на кредитный счет, сумма процентов снизилась бы еще на 60 000 ₽.

Если собираетесь досрочно гасить ипотеку, также нужно учитывать уровень инфляции. Ставка по ипотеке и сумма регулярного платежа фиксируются в момент, когда вы берете кредит, а рубль со временем дешевеет, то есть инфляция «съедает» сумму долга. Значит, чем дольше вы будете выплачивать долг, тем меньше в реальном выражении будет становиться платеж.

Суммарно, по данным Банка России, за последние 10 лет инфляция составила 70%. Получается, если вы оформили ипотеку в начале 2013 года и регулярный платеж составил 30 000 ₽, то через 10 лет эта же сумма ощущается как 21 000 ₽. Если доходы заемщика растут соразмерно инфляции, он остается в выигрыше. В этом случае гасить ипотеку досрочно не так выгодно, как в случае, когда уровень инфляции низкий. В России инфляцию считает Росстат, каждый месяц удобный график с размером инфляции обновляется на сайте Банка России.

Выгода — не единственный критерий для досрочного погашения. Например, иногда важно закрыть кредит, чтобы освободить квартиру от залога и продать ее. Или у заемщика сезонный доход, поэтому нужно уменьшить ежемесячный взнос по ипотеке сейчас, чтобы было комфортнее платить потом.

Наконец, многие ипотечники руководствуются психологическим комфортом: заемщики беспокоятся, что еще много лет будут должны банку, поэтому стремятся закрыть кредит быстрее. И это нормально.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Если решили закрывать кредит раньше срока, сначала нужно определить тип платежа по ипотеке — он указан в кредитном договоре. Если документа под рукой нет, ориентируйтесь на размер регулярного платежа: если каждый месяц он один и тот же, значит, платеж аннуитетный, если сумма меняется — дифференцированный.

Аннуитетные платежи. Долг выплачивают равными частями. Сначала большая часть ежемесячного платежа уходит на проценты, а ближе к концу срока — на тело кредита. Этот вариант самый распространенный.

Ипотеку с таким платежом выгоднее всего досрочно гасить в первые годы кредита, когда на проценты, как правило, уходит 80⁠—⁠90% ежемесячных платежей. Например, если платеж по кредиту — 30 000 ₽, сначала примерно 3000 ₽ будет уходить на погашение долга, а 27 000 ₽ — на проценты. Если платить досрочно, то все, что больше 30 000 ₽, сразу пойдет на погашение тела кредита, то есть суммы, которую вы взяли у банка, без учета процентов.

Это соотношение со временем меняется: к концу срока почти весь платеж уходит на тело кредита. При этом вносить деньги досрочно все равно выгоднее, чем платить по графику, но к этому моменту сумма процентов, а значит и экономия на них, будет минимальной.

Дифференцированные платежи. Проценты рассчитываются каждый месяц исходя из остатка долга, а не распределяются на весь срок кредита. Поэтому в самом начале ипотеки размер платежа максимальный.

Например, если в первый месяц в тело кредита пойдет 25 000 ₽, еще 25 000 ₽ сверху нужно заплатить в виде процентов. Через год обязательный платеж снизится до 48 000 ₽: на погашение основного долга будет уходить столько же, а на проценты — на 2000 ₽ меньше. На следующий год платеж и проценты сократятся еще.

Из‑за того, что в начале кредита платить нужно максимальную сумму, выплачивать такой кредит сложнее. Банки стараются не рисковать и редко выдают займы с дифференцированными платежами.

Гасить ипотеку с таким платежом тоже выгоднее всего в начале кредита. Если делать это сразу сложно, сначала можно вносить только обязательные платежи. А когда платеж снизится до комфортного уровня, начать гасить досрочно.

Суммируем все, что написали выше, в таблице:

Что лучше: уменьшать платеж или снижать срок кредита

Такое решение нужно принимать каждый раз, когда вы вносите регулярный платеж, поэтому можно постоянно сокращать срок кредита, ежемесячный платеж или чередовать варианты.

Что выбрать, зависит от цели:

• если хотите снизить нагрузку на бюджет — уменьшайте платеж;
• если хотите закрыть кредит быстрее и пользоваться квартирой без ограничений — срок.

Чтобы получить максимальную выгоду, можно одновременно сокращать и ежемесячный платеж, и срок. Для этого нужно вносить деньги и выбирать уменьшение ежемесячного платежа, но продолжить платить столько же, сколько и раньше.

Например, изначально платеж составлял 25 000 ₽, а после досрочных погашений снизился до 20 000 ₽. Надо и дальше продолжать платить по 25 000 ₽ в месяц, тогда будет уменьшаться и срок, и платеж. Размер платежей будет сокращаться из‑за досрочного погашения, а срок — потому что кредит автоматически закроется раньше графика, когда клиент рассчитается с банком.

Как правильно гасить ипотеку досрочно

Любой кредит можно погасить досрочно, об этом написано в Гражданском кодексе. Но условия досрочного погашения в разных банках могут различаться. Например:

• Нужно уведомить банк бумажным заявлением или в приложении.
• Есть минимальный платеж на досрочное погашение.
• Вносить досрочные платежи можно только в определенный период. Например, только через год после выдачи кредита.

Это лишь примеры возможных условий, их может быть и больше. Подробнее они прописаны в кредитном договоре, запросить их можно в банке, который выдал ипотеку.

В Тинькофф дополнительных условий нет — вносить можно любую сумму в любой день, заявление писать не нужно. Все можно сделать онлайн — в приложении или личном кабинете на сайте tinkoff.ru. Для этого нажмите на счет, а затем выберите «Закрыть досрочно» или «Погасить частично».

Что учесть при досрочном погашении

Перед тем как внести деньги на кредитный счет, обратите внимание еще на несколько деталей. Они помогут не заплатить лишнего.

Банк должен знать, что вы внесли досрочный платеж. Если просто перевести деньги на кредитный счет, банк не поймет, что вы хотите отправить их на досрочное погашение, поэтому из этой суммы будет списываться регулярный платеж. Чтобы этого не произошло, банк нужно предупредить так, как об этом просят в кредитном договоре: например, написать бумажное заявление или заполнить форму на сайте.

В Тинькофф для этого достаточно нажать на кредитный счет в приложении → «Погасить досрочно» и перевести нужную сумму.

Выгоднее вносить свободные деньги сразу. Чтобы перевести деньги, не нужно ждать дату ежемесячного платежа — лучше сделать это прямо в день зарплаты. Так выгоднее: если платеж по ипотеке списывается десятого числа, а вы внесете деньги пятого, процентов за дополнительные пять дней не будет.

Небольшие суммы лучше вносить постепенно, а не копить. Не нужно копить год, чтобы разом закинуть большую сумму. Лучше каждый месяц досрочно гасить ипотеку маленькими платежами — так будут начислять меньше процентов.

Учесть все платежи. За время ипотеки могут скопиться просрочки и штрафы, их тоже нужно оплатить. Если выплачиваете кредит в Тинькофф, итоговая сумма автоматически отразится в приложении: не будет такого, что через месяц после погашения ипотеки кредитный договор еще открыт, потому что клиенту нужно выплатить банку еще 120 ₽.

На досрочное погашение не нужно тратить все сбережения. Ипотеку хочется закрывать быстрее и вкладывать в это все свободные деньги. Но средства на кредитном счете не получится вывести обратно, поэтому лучше откладывать 5⁠—⁠10% от дохода на отдельный счет. Часть этих денег потом можно использовать для досрочного погашения.