Затишье в ивестактивности и вопрос выбора: жилье без переплаты по ипотеке или ипотека без потери активов?
А
За прошедшие две недели движений по портфелю не произошло, если не считать девять прошедших выплат по дивидендам (
$NOC $KO $WM $QIWI $NLMK $MRK $FIS $PEP), которые я так и не распределил. Участие в
$GEMC меня не прельстило, в медицину в нашей стране в виде коммерции не верю по тем простым причинам, что уровень доходов основной части населения не позволяет надлежащим образом следить за здоровьем, а при отсутствии своих качественных медицинских технологий стоимостной барьер со временем будет только увеличиваться - это коснется уже всех, включая тот премиум, на который рассчитывает актив. Кроме того, у меня уже формируется предвзятое отношение к IPO «по-русски», когда та же
$SGZH рассказывает о красивых показателях с планом выплачивать дивиденды, проводит IPO, и сразу же их отменяет – молодцы!
Б
В моей жизни подходит момент, когда возникнет необходимость поменять жилье на боле просторное. И я, как предполагаю и многие, задался вопросом о том, как поступить: приобрести жилье без ипотеки вообще «разграбив» свои инвестсчета, или взять ипотеку и платить % по ней за счет дохода инвестсчета. Пока изучал вопрос условий получения ипотеки, льготная программа от государства (до 1 июля до 6 млн для регионов под 6,50%) поменялась (с 1 июля до 3 млн для регионов под 6,05%) и стала неинтересной по сумме. Из обычных условий наиболее привлекательным, как и в прошлый раз, выступил
$SBER с 8% и 0,1% на этапе строительства,
$VTBR не дотянул по условиям (
$TCSG насколько я понял пока ипотеку не перезапустил).
Почему вообще пришла такая мысль, брать ипотеку при наличии средств обойтись без нее? С одной стороны, в прошлый раз моя ипотека в том же банке стоила 15,5% и единственным желанием было погасить ее как можно быстрее, сейчас же уникальная ситуация загнанной до пола ключевой ставки и 8% + страховка. С другой стороны, доходность инвестсчета в 40,55% за 2020 год и 32% за шесть с половиной месяцев 2021 года дает уверенность с тем, что с окном для компенсации ипотеки от 8 до 9% справится не составит труда.
Сделал расчет ипотеки для разных условий (картинка 1), за исходную сумму взял 15 млн (среднее значение для 2-3 комнатной новостройки в моем регионе) от 1 до 30 лет при ставке 8%, чтобы было видно общую переплату, годовую, размер одного платежа и общего годового. Из них рассчитал с учетом стоимости страховки ставку так, чтобы за счет сложного процента баланс оставленных на инвестсчету активов иссяк ровно к окончанию ипотеки (картинка 2). Получилось, что в самом худшем случае, соответствующем минимальному сроку ипотеки и наиболее быстрой скорости сокращения активов – их нужно разместить под 8,92% годовых. В случае 30 лет же, это будет 8,43% с учетом 911 400 руб., которые будут потрачены на страховку. Сложный процент работает в обе стороны: и когда в первом платеже банка почти вся сумма это проценты, и когда на аналогичную ипотеке дистанцию инвестируется вся ее сумма. Кстати, на страховку можно сэкономить несколько сотен тысяч руб., если взять ипотеку на лицо женского пола – есть такой сексизм в банковской сфере.
Однако такой маневр требует повышенной надежности размещения активов и периодичности выплат по ним (или их погашения для расчета по ежемесячному ипотечному платежу). Изящным решением первого вопроса была бы покупка акций самого банка, выдавшего ипотеку (если будет банкрот, то квиты – ни акций, ни ипотеки). Кстати, Сбер отлично подошел бы на эту роль, за последние 5 лет он рос и платил дивиденды ощутимо быстрее 8% (~115% в росте и ~30% дивидендами). Но конечно же на роль активов больше подходят облигации – ОФЗ немного не достает до нужного %(7,31% максимум на текущий момент), а вот крупные корпоративные с наивысшими рейтингами надежности как раз вытаскивают необходимые 8,43-8,92%. В связи с чем, в дальнейшем формировании портфеля буду смещать акцент на соответствующие бумаги.