🚀Цены на недвижку за 4 года взлетели в ДВА раза. Что дальше? Средняя цена квадратного метра за 4 года действия льготной ипотеки увеличилась ВДВОЕ в среднем по стране. Питер, в котором я живу и планирую снова покупать квартиру, в этом плане обогнал даже Москву. 📈Эксперты оценили рост средней стоимости м2 на первичном рынке жилья за 4 года действия пресловутой льготной ипотеки. 🎯Ипотечная программа была запущена в апреле 2020 года как одна из мер поддержки в период пандемии и, вероятно, будет завершена 1 июля 2024 года. Насчёт населения не уверен, но вот застройщиков и банкиров она поддержала по-полной. 🚀В 10 из 16 городов-миллионников средняя цена новостроек с апреля 2020 года выросла более, чем в 2 раза. В лидерах по росту средней цены: ● Омск (в 2,8 раза); ● Нижний Новгород (в 2,7 раза); ● Ростов-на-Дону и Краснодар (в 2,5 раза), ● Самара (в 2,4 раза); ● Пермь и Уфа (в 2,3 раза). 👉В СПб метр вырос в 1,9 раза, в Москве только в 1,7 раза. В целом по России цена недвижки увеличилась в 1,9 раза: с 68 тыс. руб. за метр в апреле 2020 до 128 тыс. руб. по итогам апреля 2024. «Ипотека с господдержкой поддержала спрос на рынке и обеспечила стимул для наращивания объемов строительства в России, однако, существенная разница в ипотечных ставках на вторичное и первичное жилье привела к дисбалансу на рынке недвижимости. В итоге, средняя цена метра в новостройках оказалась выше, чем в готовом жилье» — директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. 🤦‍♂️Это звeздец, товарищи. И я в этом всём активно варился, поскольку с 2008 года активно следил за рынком недвижимости, несколько раз покупал/продавал жильё для себя и несколько раз помогал с выбором и покупкой квартир друзьям и родственникам в качестве "бесплатного эксперта". Мой опыт покупки жилой недвижимости 🏢Лично для себя (в инвест-целях и с целью проживания) я покупал недвижимость к этому моменту 4 раза: ● в 2014 году - моя первая и очень неудачная покупка комнаты по завышенной на тот момент цене - около 120 тыс. руб. за кв. метр; ● в 2016 году - попытка исправить ситуацию и покупка строящейся студии по очень привлекательной цене в 70 тыс. руб. за кв. метр. Эта сделка тоже обернулась сильной головной болью и большими потерями, о которых я как-нибудь расскажу в деталях; ● в 2018 году - покупка однокомнатной квартиры на вторичке в ипотеку, в которой я до сих пор живу - около 100 тыс. руб. за кв. метр; ● в 2022 году - покупка маленькой двухкомнатной квартиры на вторичке в ипотеку под сдачу - около 160 тыс. руб. за кв. метр. 👀В данный момент я продолжаю следить за рынком. Т.к. с момента покупки квартиры, в которой я живу, прошло уже больше 5 лет, я могу спокойно ее продавать без налогов. Есть намерение продать эту квартиру и приобрести жильё классом чуть повыше с небольшим кредитным плечом. Что я жду от рынка недвижимости 🤔Я могу сказать, чего я НЕ жду - я не жду какого-либо падения цен. Стагнации - возможно, но ни падения, ни даже заметного снижения я на горизонте ближайших лет не вижу. Застройщики будут всеми силами лоббировать продление старых льготных программ хоть в каком-то виде и введение новых. А также будут изобретать новые схемы (типа ранее опробованных "нулевой" и "траншевой" ипотеки), чтобы переключить внимание людей не на общую стоимость жилья, а на ежемесячный платёж. Минфин и Минстрой в этом плане будут им потакать, поскольку сдувание пузыря недвижимости не выгодно как застройщикам, так и банкам, а значит (по их убеждению) экономике в целом. 💰Не забываем ещё и про отложенный спрос, который пока в виде денежной массы копится на депозитах под высокие ставки. 🏠Урезание льготных программ, по логике, должно привести к сужению неадекватно раздутого спреда между вторичкой и первичкой. Но почему-то есть у меня ощущение, что этот спред будет сужаться не за счёт снижения первички, а за счет медленного подтягивания вверх вторички... 🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!☝️ SMLT PIKK ETLN LSRG SBER VTBR RU000A1084B2 RU000A107RZ0 #sid #недвижимость

⚖️Обычка и префы: в чем разница и какие покупать Сейчас на Мосбирже примерно четверть акций (более 50) торгуются в двух вариантах: обычные и привилегированные (в народе - "обычка" и "префы"). У неподготовленного инвестора такое раздвоение может вызывать недоумение. Отвечу на ключевые вопросы о "префах" и "обычке", а также приведу примеры популярных парных акций. 📌«Обычки» принято обозначать сокращением «ао», а «префы» — «ап». Например, Сбер-ао и Сбер-ап. Если у компании торгуется только обычка, то в названии это никак не отмечается (ЛУКОЙЛ), а если только префы, то указывается (Транснефть-ап). TRNFP Отличия "префов" от "обычки" Покупая оба типа акций, инвестор становится совладельцем компании. Но есть важные нюансы. 🎯Управление компанией По большинству вопросов могут голосовать только владельцы обыкновенных акций. Держатели "префов" могут участвовать только в вопросах о ликвидации или реорганизации компании, о размещении новых акций на бирже или изъятии уже обращающихся. В этом плане АП ограничены в правах. 👉Но чтобы влиять на управление компанией, нужно иметь большой пакет акций. Например, для внесения предложений в повестку годового собрания акционеров инвестор должен держать 2% голосующих акций, что обычно составляет несколько млрд рублей. Поэтому нам, хомякам, этот фактор неинтересен. 💰Дивиденды Условия получения дивов — одно из главных отличий. Владельцы "префов" имеют право на фиксированные минимальные дивиденды. Их размер прописан в уставе компании: в виде конкретной суммы, процента от чистой прибыли или номинальной стоимости акции. 👉От выплаты дивидендов по привилегированным акциям эмитенты отказываются редко: чаще всего это связано с плохим финансовым положением. В этом случае «префы» временно становятся голосующими акциями и их владельцы могут участвовать в голосовании акционеров. ❗Дивы по "префам" могут быть и гораздо меньше, чем по обычке. Например, в акциях BSPB и KZOS 💥Банкротство Если акционерное общество будет ликвидировано, то держатели привилегированных акций будут в приоритете при распределении имущества. 👉В таком случае владельцы «префов» могут претендовать на ликвидационную стоимость акций (прописана в уставе компании), а ещё на дивиденды, если они уже были начислены, но их не успели выплатить. Остальное имущество разделят между держателями всех типов акций. Популярные парные акции 🏦Сбер SBER SBERP АО Сбербанка обычно стоят чуть дороже АП, т.к. АО - более ликвидные бумаги. Т.к. дивы по ним одинаковые, частному инвестору может быть интереснее покупать АП - в этом случае дивдоходность будет чуть выше. ⛽️Сургутнефтегаз SNGS SNGSP Обычка стоит гораздо дешевле. Дивы по АП Сургутнефтегаза прописаны в уставе компании и соответствуют 10% от чистой прибыли по РСБУ. Дивы по обычке не регламентированы, а дивдоходность по ним за последние 10 лет не превышала 3,3%. ⛽️Татнефть TATN TATNP Ситуация аналогична Сберу: при равных дивидендах, логичнее покупать тот тип акций, который в данный момент торгуется дешевле. 🪨Мечел MTLR MTLRP «Мечел» не платит дивы по обыкновенным акциям c 2012 г. из-за высокой долговой нагрузки, поэтому префы улетали сильно выше обычки. Правда, в последние 3 года держатели АП тоже ничего не получают, и перспективы туманны. Спред между обычкой и префами снова сократился. 🎯Главное 👉Держатели обыкновенных акций имеют право голосовать на общем собрании акционеров и участвовать в принятии важных для компании решений. 👉Прив. акции в нормальном состоянии не дают право на управление компанией. Это компенсируется постоянством див. выплат по ним. «Префы» чаще стоят дешевле «обычек» из-за меньшей ликвидности, но это необязательно. BSPB KZOS 💼Нельзя на 100% утверждать, какие акции лучше для инвестора. Все зависит от особенностей эмитента, предпочтений самого инвестора и его стратегии. Префы обычно приобретаются для получения более гарантированного дивдохода, а обыкновенные акции - в расчете на рост стоимости. #sid #финграм #ликбез #учу_в_пульсе #пульс_учит

🏄Лучшие корпоративные флоатеры от Альфа Инвестиции. Подглядывают? :) Вот это совпадение! Утром 2 мая я представил свой ТОП-5 корпоративных флоатеров, а уже к вечеру Альфа-Инвестиции опубликовали список с аналогичным названием ("надежные корпоративные флоатеры"). Занимательно, что уважаемые эксперты выбрали такой же критерий надежности, что и я - кредитный рейтинг не ниже AA-. Случайность? Если да, то мне льстит, что наши мысли с профессионалами Альфы так сильно сходятся. А если вдруг НЕ случайность - то льстит ещё больше😉 🔥Как я и говорил, флоатеры этой весной - действительно "горячая" инвестиционная тема. Давайте сравним мой ТОП и список Альфы и посмотрим, в чем они пересекаются, а в чем - нет. 📝Список Альфы содержит на 1 позицию меньше, чем мой - т.е. всего 4 бумаги. Эксперты решили не рассматривать флоатеры с привязкой к RUONIA - только к ключевой ставке. Все облигации, по их словам, доступны для неквалов. И сразу поправочка: не у всех брокеров! ВТБ, например, принципиально не даёт покупать флоатеры с привязкой к КС неквалам, даже с рейтингом ААА. Считает это "слишком сложным" инструментом. 💬Цитирую Альфу: "Пока ставка держится на высоком уровне, высоким будет и купонный доход по таким облигациям. Именно этот класс бумаг выигрывает от сохранения ключевой ставки на уровне 16% до конца года. Отобрали несколько надёжных флоатеров, которые дают высокую доходность." Ну и давайте теперь пробегусь по списку лучших "плывунов" по мнению Альфы. 💎МБЭС 002Р-02 RU000A107DS5 ● Купон: КС + 250 б.п. (18,5%) ● Текущая стоимость: 101% ● Периодичность выплат: 2 раза в год ● Дата погашения: 14.12.2026 ● Рейтинг: ААА(RU) от АКРА 😲Ба, кого я вижу! Да это же тот самый выпуск, который я начал покупать ещё 2 месяца назад и продолжаю это делать 😃 Облига с нюансами, поэтому в мой ТОП-5 она не попала, но лично мне она нравится. 👉По нюансам: во-первых, купоны только 2 раза в год. Во-вторых, у купона аж полугодовая "задержка". Т.е. следующий купон становится известен уже перед выплатой предыдущего, что не такое обычное явление для современных флоатеров. Зато на снижении ставки купоны будут оставаться высокими дольше других выпусков. 💎АвтоФинанс Банк 1Р11 RU000A107HR8 ● Купон: КС + 250 б.п. (18,5%) ● Текущая стоимость: 101,4% ● Периодичность выплат: 4 раза в год ● Дата погашения: 24.12.2026 ● Рейтинг: АА(RU) от АКРА 👉Есть в моем списке под номером 1. Крутая облига, жаль что торгуется выше номинала. 💎ГТЛК 2Р-03 RU000A107TT9 ● Купон: КС + 230 б.п. (18,3%) ● Текущая стоимость: 100,7% ● Периодичность выплат: 4 раза в год ● Дата погашения: 02.02.2039 ● Рейтинг: АА-(RU) от АКРА 👉Нет в моем списке, поскольку у выпуска есть оферта (колл-опцион 19.05.2027). В остальном вполне достойная бумага. 💎ГТЛК 1Р-03 RU000A0JXE06 ● Купон: КС + 220 б.п. (18,2%) ● Текущая стоимость: 100,7% ● Периодичность выплат: 4 раза в год ● Дата погашения: 22.01.2032 ● Рейтинг: АА-(RU) от АКРА 👉Есть в моем списке под номером 3. Хороший выпуск, правда у брокеров путаница с информацией. В феврале 2024 облигация успешно прошла оферту, но БКС и ВТБ пишут, что в 2027 году якобы ожидается ещё одна. Сбер - вообще указывает, что оферта 1 августа 2024 года 🙄 На сайте ГТЛК указана только прошедшая февральская оферта. Кто прав?🤔 🔎Резюмирую 😎Итак, наши с "Альфа-Инвестициями" вкусы сошлись по трём бумагам из четырёх. Выпуски АвтоФинанс Банк 1Р11 и ГТЛК 1Р-03 попали в мой ТОП-5 флоатеров мая, выпуск МБЭС 002Р-02 я хоть и не включил в свой список, но сам покупаю его уже давно. Балт. лизинг RU000A108777, Росагролизинг RU000A108447 и РСХБ {RU000A0JVN56} в топ Альфы не попали. 🚛Единственный флоатер, который я до этого обошел своим вниманием - это ГТЛК 2Р-03, но только из-за оферты. Кстати, возможно зря - если там именно колл-опцион, то облигу спокойно можно добавлять в портфель ленивого инвестора, рассматривая её как трехлетнюю. 🔔Подписывайтесь, у меня много интересного! #sid #топ_облигаций #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени #флоатеры