⭕️ Портфель Возможно вы заметили, что у меня не было постов про стратегии. Возможно, вы даже заметили, что сами стратегии пропали у меня из профиля. Дело в том, что теперь, по некоторым юридическим причинам, я не могу вести стратегии, так что буду просто показывать свои портфели после каких-то значительных изменений в их составе. Начнем с инвестиционного долгосрочно портфеля, о стратегии ведения которого я недавно говорил. Облигации немного краснеют, но в целом мне очень нравится текущая степень диверсификации. ❗️ На скриншоте умышленно скрыт объем каждой позиции в абсолютных величинах и оставлено только процентное соотношение.

⭕️ Недвижимость, застройщики и девелоперы Бум продаж, который мы наблюдали в прошлом году, и о котором говорят на самом высшем уровне, не может продолжаться вечно. В 2024 г. можно ожидать умеренного снижения продаж застройщиков по двум причинам: •Высокая рыночная ставка по ипотеке. Быстрый рост стоимости жилья привел к тому, что большая часть сделок с недвижимостью (89% в 2023 г.) проходит с помощью ипотечных средств. При этом повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 16% делает рыночную ипотеку фактически недоступной для большинства граждан; •Сокращение льготных ипотечных программ. • Их доля в сделках с ипотекой превысила 85% в 2023 г., что на 17 п.п. выше, чем годом ранее. Плановое завершение нескольких самых популярных программ — льготной и IT-ипотеки, — по оценкам аналитиков, приведет к заметному замедлению роста продаж. 📍 Однако не стоит ждать существенного снижения цен с учетом следующих факторов: •Сокращение объема предложения — уже в январе 2024 г. объем ввода в эксплуатацию новых проектов снизился на 27% в годовом сравнении; •Рекордный объем накопленных средств на счетах эскроу (5,8 трлн рублей, +1,6 трлн рублей за год) позволяет компаниям комфортно себя чувствовать в периоды снижения рынка; •Рост уровня «распроданности» строящегося жилья. 📍 Драйверы восстановления спроса Комфортной для населения ставкой по ипотеке считается уровень от 10% и ниже. Согласно официальным прогнозам ЦБ, такой уровень может быть достигнут в 2025 г. Однако нельзя исключать, что снижение ставок будет более медленным. До тех пор поддержку застройщикам будут оказывать целевые субсидируемые ипотечные программы. Уже сейчас мы знаем о продлении программы семейной ипотеки до 2030 года, а также другие региональные программы. 📍 Девелоперы Несмотря на замедление рынка, застройщики чувствуют себя достаточно комфортно. Из объемов, запланированных к вводу в 2024 г., у публичных девелоперов уже продано 60-80%. Это значит, что на счетах накоплены большие объемы денежных средств, что позволяет платить более низкую ставку по кредитам в рамках проектного финансирования, а некоторые из них даже пообещали выплатить дивиденды за 2023 г. 1️⃣ ГК «Самолет» SMLT Акции выглядят значительно недооцененными по мультипликатору EV/EBITDA, учитывая быстрый рост компании в абсолютных цифрах и относительно других девелоперов. «Самолет» продолжает активно выходить в новые регионы и жилищные сегменты, участвовать в покупке новых активов и развивать собственную экосистему. Как результат, компания увеличивает долю рынка в условиях ожидаемого снижения продаж у других застройщиков. В 2024 г., по прогнозам компании, продажи вырастут по сравнению с прошлым годом на 69% в натуральном и на 67% в денежном выражении, что является амбициозной целью. Ожидаемое частное размещение акций дочерней компании «Самолет Плюс» (сети агентств недвижимости) среди инвесторов в 2024 году может стать дополнительным катализатором роста акций компании. 2️⃣ «Эталон» ETLN К 2026 г. компания планирует нарастить выручку в 2 раза и увеличить чистую прибыль до 10-15 млрд рублей. Застройщик активно наращивает портфель региональных проектов. Пока ГК «Эталон» находится в процессе редомициляции с Кипра в Россию, который должен завершиться в этом году. После завершения «переезда» компания может вернуться к практике выплат дивидендов. Публикация промежуточных операционных и финансовых результатов может стать дополнительным катализатором для динамики акций. 🗣️ Мое мнение На мой взгляд, что подтверждает история, значительного снижения цен на недвижимость ждать не приходится. Сейчас компании могут себе позволить искусственно занижать объемы продаж, для поддержания цены. Кроме того, получаемая при одновременной покупке длинных ОФЗ и взятия льготной ипотеки премия, не позволит рынку сильно остывать. Слишком много денег в экономике и слишком очевидные преимущества данной схемы. Для меня наиболее интересно смотрится Самолет. Под него я отвел около 1,5-2% инвестиционного счета.

Наткнулся на интересный прогноз от Министерства экономики, которое ожидает 110 руб./$ в 2027 году. При этом, они дают вилку базового сценария в 103 руб. (+12%) - стабильные цены на нефть, растущий экспорт, и стрессового - 120 руб. (+30%) - падение цен на нефть, падение экспорта. Если учесть, что министерства обычно ведут себя достаточно аккуратно, то выводы о необходимости защиты от потери рублем его покупательной способности напрашиваются сами собой. Если взять на себя риск прогнозирования достаточно сильно управляемого USDRUB , то я жду его к концу года в районе 103-105 руб./$.