🏠 Инвестиции в ТЦ у вокзала. ЗПИФн Атриум Продолжаю смотреть варианты инвестирования в коммерческую недвижимость. Сегодня — не про мейнстрим, а про один низколиквидный актив, тем не менее, довольно интересный. Это Атриум. В Тиньке его нет, к сожалению. Атриум — это торговый центр в Москве у Курского 🚂 вокзала. Один из первых ТЦ такого формата. Когда его только построили и открыли, парковались на Садовом около него в 3–4 ряда. Сейчас, конечно, количество ТЦ в Москве достаточно большое, но всё же Атриум продолжает пользоваться спросом. ЗПИФн Атриум — это фонд, в который входит одно помещение площадью 1 110 метров в этом ТЦ, которое сдаётся Лэтуалю. Сразу понятно, что он совсем небольшой, всего 1 магазин. Тем не менее, он доступен у ряда брокеров на Мосбирже. Фонд существует с апреля 2011 года. По крайней мере, в нынешнем виде, какое-то время потребовалось для его формирования. За 11+ лет он стабильно платит дивиденды, и делает это ежемесячно. Кто управляет? Фондом управляет Велес. Олдскульные ребята, так что от их сайта даже сводит олдскулы. Велес управляет кучей фондов, но вот купить что-то другое еще проблематичнее, так как они, во-первых, не торгуются на Мосбирже, а во-вторых, просто попробуйте это сделать. Из того, что я смог понять, так это то, что можно купить еще ЗПИФн Перловский через их олдскульный кабинет. Позже изучу его. Доходность в районе 8%, стоимость пая около 1 990 рублей. Возможно, остальное через кабинет купить нельзя или просто нет паёв сейчас. Who knows… Велес берёт нехилую комиссию за управление — 2,5% СЧА в год. Но это в порядке вещей по подобным фондам. Кроме того, есть расходы на обслуживание помещения, например, охрану. Тем не менее, инвесторам что-то остаётся. Я в тестовом режиме купил первые паи в декабре, чтобы посмотреть, как и когда происходят выплаты. 17 января был произведён расчёт, 20 января деньги уже поступили на брокерский счёт. То есть, в течение нескольких дней после обновления таблички, чаще всего в середине следующего месяца приходят деньги, которые можно реинвестировать. Деньги приходят уже очищенными от налога. Сейчас ПНК тоже перешёл на схему с ежемесячными выплатами, и там доходность выше даже несмотря на то, что паи резко подорожали из-за того, что были выкуплены инвесторами полностью, и торгуются теперь между ними самими. Но разница в доходности сократилась, поэтому альтернативы стали выглядеть уже привлекательнее. Что получается по доходности Атриума? Поскольку ликвидность низкая, следует делать поправку на это. При покупке пая за 1 400–1 460 рублей доходность выходит в районе 8,75% до налога или 7,60% после налога. В биржевую цену уже заложена премия, по СЧА стоимость пая выходит в районе 1 390 рублей (данные из последнего отчёта). Да, доходность выглядит низкой, а если ещё учитывать низкую ликвидность, то нет гарантии, что паи получится продать сильно выгодно. Но малые объемы показывают высокую волатильность, так что теоретически даже можно заработать спекулятивно. Лично я рассматриваю Атриум исключительно в долгосрок, так что лично для меня важнее низкая цена покупки. Также очевидно, что зайти большим объёмом будет сложно, всё по той же причине. Поэтому постепенно планирую докупать в небольших количествах по тем ценам, которые меня устраивают. Взять Атриум пропорционально ПНК будет сложно. Буду надеяться, что заявки будут срабатывать по нужной мне цене в нужном объёме, ну и буду смотреть другие альтернативы. Например, интересны фонды Парус, но они для квалов, так что предстоит получить этот статус. Также больше вариантов есть для инвесторов, обладающих бóльшими суммами. В категории «до 20 тысяч рублей за штуку» поиски будут продолжаться. Есть там ещё, что я не смотрел. Мтого, по недвижке у меня сейчас паи ПКН и Атриум + акции ЦМТ. #зпиф_атриум #зпиф #недвижимость