caterpillar7
caterpillar7
18 января 2023 в 20:20
$PIKK $LSRG $SMLT $ETLN Задался целью для себя немного улучшить жилищные условия, плюс немного хотелось бы поговорить про низкие процентные ставки и ипотеку в целом. Недавно в ролике про Японию увидел удивление от Лядова, когда японка сказала о ставке 3% по ипотеке, тип у нас высокие. Не совсем помню тайминг, но разница понятна (процентов 10-12 у нас, и там 3). На статисте можно подсмотреть цену квадратного метра на вторичку в Японии, это ок. 700 тыс. йен или 380 тыс. руб. против 250 тыс. руб. в Москве. https://www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin Если по типам жилья поставить фильтр, видно, что на сталинки и современные дома цена - 260-270 тыс. за метр, а за старый фонд ниже 250 (падает до 220 тыс. в зависимости от типа дома и его возраста). Само сравнение показательно: низкие ставки делают ипотечный платеж меньше, девелоперы начинают играться со ставкой аренды и платежом по ипотеке. Можете поиграться ставками тут (https://www.irn.ru/calc/), а я приведу простой пример: за последние 4-5 лет недвижка подорожала в 2-а раза. Тут наложился и эффект снижения ключевой ставки, и переход на эскроу. Застройщики перестали брать деньги у населения, комфортнее чувствуют себя по цене, а весь рост цены квадратного метра для населения они поделили вместе с банками. Возьмем кредит в 1 млн руб. с первоначальным взносом 10%, ставкой 11% и сроком на 15 лет. Платеж по такому кредиту составит 10,2 тыс. руб. в месяц. 4-е года назад я брал квартиру за 3-4 млн руб. с пониманием того, что ипотека заместит платеж по аренде и для меня это было выгодно, но сейчас такая же квартира стоит уже 6-7 млн руб. (не по верху рынка, консервативно) и для меня непонятно зачем платить за "аренду" 60-70 тыс. руб. в месяц, я по прежнему могу снять в нормальном районе квартиру за 30-40 тыс. руб. Девелоперы пытаются изощряться, растягивают сроки кредита до 30 лет, делают нулевые ставки, добавляя разницу в цену на старте, что прилично снижает месячный платеж, а взамен население закредитовывается. Рынок первички для меня сейчас непонятный, т.к. стоимость мебели и ремонта выросла, девелоперы пытаются и это продавать в ипотеку, но это лишь показывает проблемы, с которыми они сталкиваются. Вторичка выглядит интересенее, тут можно найти готовые квартиры с хорошим ремонтом по привлекательной цене, заехал и живи. В качестве небольших советов хотел бы от себя несколько вещей отметить: 1) не берите ипотеку с платежом выше 30-40% ежемесячного дохода, это некомфортно, небезопасно и снижает ваш уровень жизни. С большим платежом сильно падают реальные доходы, вы не можете досрочно гасить кредит, при сроке кредита лет в 30, первоначальные платежи - одни проценты, что в связке "аренда или ипотека" создает огромные дополнительные расходы (переплату) по ипотеке в сравнении с арендой. Ипотека хороша, когда она бьется с платежом по аренде или незначительно выше и вы имеет возможность гасить ее досрочно. 2) как было указано выше, не растягивайте сильно срок, оптимальный срок - лет 15. При таком сроке вы имеете выгоды ипотеки в виде адекватного срока (не потребительский кредит со сроком 5 лет и платежом в 2-а раза выше) и небольших выплат долга. При сроке лет в 30 вы снижаете платеж, но взамен будете платить одни проценты. В примере с 1 млн рублей на 15 лет вы с 1-ого года платите 2 тыс. руб. платежа основного долга, а в примере с 30-ю годами - с 17-ого года!! 3) по собственным наблюдениям, первичка не выгодна сейчас, т.к. стоимость ремонта обычной двушки может выйти в млн 3-4. При стоимости квартиры в млн 15, это еще 20% сверху. вторичка интересней, т.к. там люди сделали уже х2 и им не жалко отдать квартиру с хорошим ремонтом.
611,5 
+40%
458 
+145,5%
14
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
27 апреля 2024
Чем запомнилась прошлая неделя: сезон отчетностей в самом разгаре
24 апреля 2024
CarMoney: сильные итоги 2023-го и амбициозные планы на будущее
18 комментариев
Ваш комментарий...
Dolg_s_Wall_Street
18 января 2023 в 20:27
Думаю цены ещё % на 20 могут легко упасть за пару лет на мервичке, а там и на втричке соответственно. Спешить некуда)
Нравится
p
petro_vod
18 января 2023 в 20:30
Хорошие идеи, делитесь ещё. Квартирный вопрос всегда был проблемным.
Нравится
caterpillar7
18 января 2023 в 20:30
@Dolg_s_Wall_Street эт да, ну у меня по проще ситуация, я не в инвестиционных целях так сказать, поэтому мне проще проторговать цену с циана и жить)) тем более, что надо добавить дельту, а не всю стоимость. А вот перспективы девелоперов непонятны, если только новые территории осваивает, хз короч.
Нравится
Dolg_s_Wall_Street
18 января 2023 в 20:32
Вполне возможно что мы переживаем как раз "шанс поколения" когда упавшие акции уже растут и продолжат расти, а недвижимость наоборот уйдёт в коррекцию как самый устойчивый пузырь. В итоге получится сделать условные +50-100% на акциях с учётом дивидендов и зафиксировать прибыль переложившись в недвигу которая за это время подешевеет на 10-30%. По статистике такой шанс обычно выпадает один раз в течении экономически активной жизни (до пенсии) 👌
Нравится
3
Dolg_s_Wall_Street
18 января 2023 в 20:35
@caterpillar7 девелоперы то найдут что строить - лср вон в гостиничный бизнес вроде подались - гостиницы, апарты, курорты - там ещё конь не валялся в РФ. Да и за минувшие 2 года они уже все заработали, теперь это сплошные хранилища кеша который распакуется только через пару лет вместе с первой волной эскроу
Нравится
1
Анализ компаний
Подробные обзоры финансового потенциала компаний
De_vint
23,5%
39,6K подписчиков
Invest_or_lost
+20,2%
21,5K подписчиков
Guseyn_Rzaev
+8,3%
14,4K подписчиков
Чем запомнилась прошлая неделя: сезон отчетностей в самом разгаре
Обзор
|
Вчера в 15:48
Чем запомнилась прошлая неделя: сезон отчетностей в самом разгаре
Читать полностью
caterpillar7
722 подписчика0 подписок
Портфель
до 500 000 
Доходность
+5,42%
Еще статьи от автора
21 февраля 2024
QIWI RU000A107548 На фоне сегодняшнего курьеза с Киви, хочется пару мыслей дать по ситуации. Для большинства ситуация непонятна, помогу понять картину и дать свое мнение. Итак, по облигациям эмитент у нас ООО Киви Финанс. Эта компания техническая, нужна была для размещения выпуска облигаций, привлечения денег, далее они через займы утекли в операционные компании всей группы. Материнской компанией российского периметра группы является АО КИВИ, она предоставила оферту по выпуску облигаций, оферта на рынке долга равна поручительству. Далее нам нужно понять что будет с российским бизнесом, интересует и судьба АО КИВИ, которая дала свое поручительство по выпуску. Из «жирных» активов группы можно выделить РОВИ Факторинг, КИВИ Банк и саму АО КИВИ. Ключевой бизнес КИВИ – переводы, банк играет роль агента и критически важен для них как с точки зрения продолжения операционной деятельности, так и возможном регрессе на другие юр. лица при плохом качестве активов. Нужно понимать, что ЦБ будет копаться в банке, потом отвечать за это будут акционеры. Акционером является наш поручитель (АО КИВИ). Не хочу сильно закапываться, искать последнюю актуальную отчетность, нашел в удобном виде вот такую на конец 1К23: https://cbr.ru/banking_sector/credit/coinfo/f806/1904/?regnum=2241&dt=202304 Капитала у Банка было 27 млрд руб., против него кредитов на 37 млрд руб. и вложений в ценные бумаги на 17 млрд руб. и еще у нас банк навыдавал гарантий и поручительств на 70 млрд руб. Я бы следующим образом смотрел на ситуацию: даже если ценные бумаги и ликвидные, они могут быть разом реализованы в рынок, будет дисконт из-за недостатка ликвидности в рынке (процентов 30 режем, это 5 млрд руб.), по кредитам будут пересмотрены нормы резервирования до 20-50% (7,4-18,5 млрд руб.) и самая непонятная история это гарантии, непонятно кому их на выдавали и может ли там что-то бомбануть. Для понимания, гарантийный бизнес банка это когда есть какой-то контракт, по которому надо прогарантировать его выполнение или сохранность выданного аванса подрядчику / производителю. Таким образом компания перекладывает риски на банк. Учитывая, что банк был небольшой, клиенты там, наверняка, были не первоклассные. Итого из 27 млрд руб. капитала спокойно может остаться бублик или даже дырка из-за того, что команда временной администрации зарезервирует капитал под сомнительные активы. Отрицательная дельта капитала будет выставлена в качестве иска головной компании. Не нравится еще то, что сейчас основной бизнес КИВИ по сути парализован, по факту им нужен платежный агент в РФ, а банк закрыли. Никто в данной ситуации им не протянет руку помощи. Компания продолжит нести операционные расходы, а доходов попросту не будет. Мой опыт в этой бумаге заключался в том, что нужно было припарковать деньги от ИИС, особо не было желания дробить их, бизнес КИВИ всегда был токсичным, но его не трогали. Сегодня утром у кого то лопнуло терпение и история КИВИ, на мой взгляд, закончилась. Утром были ожидания, что бумага отрастет и не стоит скидывать, но 90 тыс. из 200 лучше, чем 0. Предположу, что на фоне проблем и плохих новостей КИВИ уже начало рвать по ликвидности от того, что набежали клиенты, которые требуют свои деньги обратно. Все это будет вести к потерям. Временная администрация в моих глазах тоже не представляется бизнес ангелом, их задача максимально жестко выполнить свою работу. Все активы будут зарезервированы так, что капитала может и не остаться, как и писал ранее. Текущая цена облигации в 50% как бы намекает на вероятность исхода без наличия дополнительных вводных, есть и небольшой шанс на успех. Но несмотря на неприятный опыт я для себя решил зафиксировать убыток и в следующий раз покупать Ленэнерго под КС + 1,15 вместо КС + 3 у эмитента типа КИВИ. Дополнительные 3-4 процента спреда от покупки ВДО облигации не стоят 50% дисконта от номинала. Всем успехов.
30 мая 2023
ALRS рынок конечно жесть, на стандартной годовой повестке улетели на 3 проц.
26 мая 2023
MTLRP особо не шорчу, но с Мечелом прям захотелось даже как то. Ставка на то, что деньги нужнее в бизнесе сейчас. Через годик - два уже можно будет про дивы говорить, пока что рано. Когда у них объявление дивов ? Подскажите плиз