Kot.Finance
Kot.Finance
7 февраля 2022 в 5:07
Разбор фьючерса на московскую недвижимость📈 Неделю назад Московская биржа ввела в обращение фьючерс на московскую недвижимость (https://www.moex.com/msn/real-estate-futures). На самом деле, я очень ждал появления инструмента, позволяющего вкладывать в недвижимость незначительные суммы, и таким образом копить до приобретения полноценного своего объекта, ведь недвижимость постоянно растет, верно? На рынке есть альтернативы: ЗПИФы, которым принадлежит жилая, или коммерческая недвижимость, и она находится в управлении профессиональной управляющей компании (УК). Минусы этой схемы –комиссии, которые рушат всю экономику: базовая доходность недвижимости 5-8%, а вознаграждение УК может достигать 4%. Есть ли смысл рисковать из-за рентного дохода в 3-4% и надежд на рост цен? Чтобы купить квартиру самому и сдавать ее в аренду необходимы инвестиции в несколько миллионов рублей, и это вложение тоже может оказаться невыгодным. Но при всем при этом, недвижимость считается надежным активом. Давайте разберемся, какая аудитория и с какими целями может быть заинтересована во вложении в недвижимость с небольшим чеком, например 10-20 тысяч. 1. Молодая семья, планирующая купить свою квартиру, но пока откладывающая на нее, или на первый взнос для ипотеки. Пример 2020-2021 гг. показал, что иногда взрывной рост цен может спутать карты на пути к своей квартире. Если цена на недвижимость резко вырастет – вырастут и вложения через ЗПИФ, или фьючерс, что будет своеобразной страховкой. 2. Инвестор, который хочет диверсифицировать свои вложения. Тут можно разделить на инвесторов, которые хотят просто вложиться в недвижимость (абстрактно – это массовое однотипное строительство, не уникальные объекты) в расчете на рост себестоимости и рост цен, и на желающих управлять конкретным уникальным объектом. Это с точки зрения покупателей. Что с продавцами? 1. Строительные компании. Практика продажи квартир до окончания строительства была широко распространена до 2020 года, когда еще не произошло массового перехода на эскроу счета. Продажа будущих метров позволяет зафиксировать цены. Это не обязательно спекуляция. Фикс в ценах на всех этапах позволит гарантировать достройку объекта: если цены на бетон, дерево, другие стройматериалы, и цены продажи квартир зафиксированы – меньше риска, что не хватит денег. 2. Профессиональные финансисты. Тут идея в создании нового рынка, и расширение инструментов, комиссии. Теперь перейдем к инструменту: хоть он повторят цены на недвижимость, на мой взгляд, он не создает возможностей для обычного человека по накоплению, или вложениям в недвижимость. Фьючерс нужно постоянно роллировать, он не создает право собственности на недвижимость (даже на 1 квадратный сантиметр). А вот для продавцов, профессиональных участников рынка преимущество инструмента налицо: можно продавать неограниченное количество обезличенных (!!!) метров, чтобы зафиксировать высокие цены на недвижимость и гарантировать финансирование для своего проекта. Второе важное преимущество – это то, что внутри фьючерса заложена стоимость времени. Собственно, это мы и наблюдаем, разница между мартовским и июньским фьючерсом ровно 3 месяца, а разница в деньгах – 3,7% (или 14,9% годовых). Получается, если человек будет покупать фьючерс и ежеквартально его продлевать, то в ноль он выйдет только если цена на недвижимость вырастет больше, чем на 15% за год. Резюмируя, я однозначно приветствую расширение линейки инструментов Московской биржи. Преимущества профессиональных игроков кажутся очевидными: это страховка от падения цен, а также возможность продать обезличенные метры дороже на 15% годовых. Но касательно преимуществ для частного инвестора – их не вижу. Фьючерс не заменяет сами метры, имеет ряд недостатков, необходимость ежеквартального продления. А стоимость содержания такого фьючерса (почти 15% годовых) слишком высока. Или же недвижимость и правда будет постоянно расти и риск фьючерса оправдан? $MOEX $AMH #финансыэтопросто
Еще 2
140,72 
+67,85%
39,35 $
13,19%
3
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
27 апреля 2024
Чем запомнилась прошлая неделя: сезон отчетностей в самом разгаре
24 апреля 2024
CarMoney: сильные итоги 2023-го и амбициозные планы на будущее
6 комментариев
Ваш комментарий...
aswerda
7 февраля 2022 в 5:34
Ну так ещё и вариационная маржа есть, которая от колебаний в течение недели срежет профит даже если вы его взяли на "дне". Фьючерс - это инструмент трейдеров, а не инвесторов.
Нравится
Kot.Finance
7 февраля 2022 в 6:16
@aswerda не забывайте, что при покупке фьючерса возьмут не полную его стоимость, а только ГО, и оставшиеся средства можно разместить где то ещё. Согласен, что это не инвесторская история, но и внутри дня с инструментом работать нельзя - нет динамики
Нравится
aswerda
7 февраля 2022 в 6:20
@Kot.Finance ну так всё равно, без оставшихся средств вам его не предоставят возможности держать. Одна спекулятивная красная сопля, и будьте добры закрыться по МК. Да и в целом фьючерс хоть и даёт возможность хорошо заработать, но так же быстро предоставляет возможность остаться без вложений.
Нравится
Kot.Finance
7 февраля 2022 в 6:24
@aswerda если разместить в ОФЗ - они будут обеспечением и МК не будет
Нравится
aswerda
7 февраля 2022 в 6:26
@Kot.Finance хм, чем то напоминает "игру на понижение"))) Спорить не буду, поживём - увидим, время всех рассудит.
Нравится
1
Авторы стратегий
Их сделки копируют тысячи инвесторов
Sozidatel_Capital
+44,7%
8,1K подписчиков
SVCH
+41,6%
7,7K подписчиков
dmz91
+34,1%
13,3K подписчиков
Чем запомнилась прошлая неделя: сезон отчетностей в самом разгаре
Обзор
|
27 апреля 2024 в 15:48
Чем запомнилась прошлая неделя: сезон отчетностей в самом разгаре
Читать полностью
Kot.Finance
481 подписчик31 подписка
Портфель
до 500 000 
Доходность
28,34%
Еще статьи от автора
26 апреля 2024
Check list на майские Друзья уже ждут ваш звонок, а мариновать мясо еще рано? Человек на праздниках должен отдыхать, а временно-свободные деньги – работать. Впереди много праздничных дней, но и в праздники начисляют проценты. А это значит, что каждый рубль, оставшийся на текущем счете в ночь на 28 апреля мог бы к окончанию майских (к 13 мая) принести по 0,8% Мало? Вас, богатых, не поймешь Если вы размещаете деньги в накопительных счетах-можете пополнить даже вечером 28го. Проценты начисляются на следующий календарный день, важно лишь выбрать именно тот счет, где проценты рассчитываются ежедневно Если предпочитаете облигации – стоить учесть режим торгов Т+1 Т+1 значит, что зачисление бумаг покупателю и денег продавцу осуществляется на следующий торговый день после сделки Значит, чтобы уйти с бумагами на майские, купить облигации имеет смысл сегодня В последнее время мы сделали много интересных обзоров: • Балтийский лизинг (~19%) RU000A108777 • Интерлизинг (~17,2%) RU000A108AL4 • Брусника (~17,5%) RU000A1048A9 🔥Для любителей погорячее: • CTRL (19,9%) RU000A106T85 и второй выпуск! • Сегежа (до 28%) RU000A1053P7 • М.Видео (до 22%) RU000A106540
23 апреля 2024
🔵Балтийский лизинг Доходность нравится, но странное послевкусие О выпуске 10ый выпуск облигаций и первый флоатер. С премией 2,3% к ключевой ставке получается одна из лучших доходностей на рынке. Без оферты, с частичным погашением на третьем году. Высокий рейтинг (АА- от Эксперт РА) О Компании Одна из старейших лизинговых компаний с 33-летним опытом, диверсифицированным лизинговым портфелем Отрасль Кто не знаком с лизингом – вся его суть в 1 картинке. В обзоре Европлана, мы касались и ближайших конкурентов: Балтийский лизинг, РЕСО. Из банковских холдингом всем на хвост наступает Альфа лизинг («на хвост» - фигурально, т.к. во многом, уже опередила) Лизинг изнутри: при покупке авто за 1 млн, ЛК возмещает НДС 20%, т.е. фактические вложения в лизинг 833 тыс., в то время как клиент платит за всю сумму долга с НДС. Вторая особенность в том, что ЛК берет кредит без НДС, а в лизинговом платеже (это услуга) он уже есть есть. За счет этого, маржа лизинга в сравнении с кредитом на пару процентов выше. Клиент получает налоговые преференции: зачет НДС и ускоренную амортизацию (т.е. снижение базы по налогу на прибыль) Финансы Как всегда, начинаем с аудиторского заключения. Стандартная оговорка про субъективность резервов. С этим мы сталкивались при разборе МФО. Но такая оговорка и во всех финансовых компаниях: лизинг, банки Рост рынка = рост бизнеса заметного и эффективного участника. На динамику показателей 2021-2022 повлиял переход на ФБУ. В целом, компания была достаточно эффективной ❗️А с балансом проблемы: предыдущий собственник (банк Открытие) распределял почти 80% прибыли через дивиденды. Когда финансовый бизнес растет – он не может развиваться только за счет кредитов – снижается устойчивость. Новый акционер в 2023 году еще не выплачивал дивиденды. Надеемся, его подход будет более прагматичным (см. слайд👀) Для сравнения с конкурентами, мы решили оценивать лизинговые компании по трем параметрам: - фин.устойчивость (доля собственного капитала) - валовая маржа (пока берем отсюда, но скоро обновим) - качество портфеля Качество портфеля – наша разработка и мы будем ее совершенствовать. Мы берем всех-всех действующих клиентов лизинговых компаний и протаскиваем их через собственный скоринг. По ходу рассмотрения новых лизинговых компаний – будем добавлять данные У Балтийского лизинга высокое качество портфеля, но низкая валовая маржа и низкая финансовая устойчивость. Все же, нам нравятся 2 другие бизнес-модели: или Европлан (низкая маржа, но высокое качество), или РЕСО (среднее качество портфеля, но оооочень высокая маржа) 🔻Минусы • Опустошенный баланс со времен Открытия. Компании надо залатать раны • В I квартале сменилась управленческая команда. Пока без позиции, Эксперт РА оценил как «ок» • В 2023 году сменился собственник, его версии, что покупка прошла в кредит и этот кредит придется отдавать (в т.ч. дивидендами?) • Высокая чувствительность группы к высоким ставкам: Контрол занимает дорого. Облигации Балтийского лизинга тоже на 1-1,5% дороже ближайших конкурентов со схожим рейтингом (см. слайд👀). Это будет давить на маржу ➕Плюсы • Старейшая и легендарная лизинговая компания из СПб • Качественный портфель и высокие стандарты корп.управления (см. Эксперт РА) • Высокий кредитный рейтинг, хорошая доходность 🐾Выводы Мы в деле! Не нашли, где участвовать на первичном рынке – будем подбирать на вторичном. Пока это лучший флоатер с т.з. риск/доходность. Но не стоит забывать: для нас высокая доходность, а для компании – дорогой долг. Наблюдаем Полезно? Ставь ❤️ 🐾 Кот.Финанс |#облигации RU000A106EM8 RU000A108777
22 апреля 2024
📱IPO МТС Банка. Digital-финтех банк? Пресс-релиз говорит, что МТС банк – это финтех с комиссионным бизнесом. Проверим? О размещении Cash in, деньги останутся в банке. За вычетом бессрочных облигаций P/BV (цена/капитал) = 1,05. Чуть дороже Сбербанка (эталон). И дороже оценки ВТБ (0,7), Банка Санкт-Петербург (0,8), Росбанка (0,8), Уралсиба (0,6). Дешевле Совкомбанка (1,3) Бессрочные облигации считаются капиталом, т.к. их не надо возвращать, но это платный, НЕакционерный капитал (по нему начисляются %), и мы считаем его отдельно. По своей природе похоже вечные флоатеры О компании Позиционирует себя, как финтех-платформу и комиссионный бизнес - см. слайды👀 87% кредитного портфеля – розница (рискованный сегмент, об этом ниже). Если банку удастся использовать данные МТС (средний чек, историю абонента, типы коммерческих собеседников (какие кафе, какой сервис, какой автосалон,…) – будет фантастика О продукте Презентация начинается со слайда, что МТС – лидирующий цифровой розничный банк. Мы зашли на Sravni RU: МТС Банк на 8 месте: между Ренессансом и УБРР. В народном рейтинге Banki RU – тоже на 8 месте, на строчку ниже Русского стандарта. Может быть лидерство в чем-то другом. Из нашего опыта – неплохие карты, рыночные вклады и накопительные счета. Все на хорошем уровне. Но без ВАУ Финансы Как всегда, начинаем с аудиторского заключения. Почему? Отчетность представлена обобщенно, но недостатка цифр мы не заметили Основной доход – от кредитов. Но почти половину процентных доходов съедает резервирование. При приросте портфеля на 106 млрд, в резерв уходит 26❗️ Мы считаем не от всего портфеля (ведь за портфель прошлых лет уже начислены резервы), а от прироста. Но если считать резервы к процентным доходам, то на каждый начисленный рубль процентов, 45 копеек списывается. 👎Так себе арифметика Интерес вызывают комиссии, которыми так гордится банк. см слайд👀 Доходы по расчетным операциям (+7 млрд) нивелируются расходами на расчетные расходы (-5 млрд), чуть-чуть остается. Эквайринг (+4,3) – расходами на IT (-3,3). ❗️Наибольший доход приносят страховки. Причем не ОСАГО, КАСКО, а к кредитным продуктам. Нет кредитов – нет страховки. Так это точно комиссионный бизнес? Скорее дополнительный кредитный сбор❓ Структура актива/пассива – классическая: кредиты одних людей фондируются вкладами, накопительными и карточными счетами других. Немного удивляет низкая ставка привлечения – всего 6%. Может быть,т.к. по флагманской карте не начисляется процент на остаток, или есть бухгалтерская хитрость 🔻Минусы • Низкое качество портфеля: резервы на ¼ от нового портфеля, или 45 копеек с каждого процентного платежа • Фокус на рознице - конкурентный сегмент: Сбер уже давно начал привлекать лучших (и даже не зарплатных) клиентов. У Сбера больше данных, в т.ч. ПФР • Частые докапитализации: за последние 8 лет, банк докапитализировали 6 раз. К примеру: ВТБ – 3 раза, Сбер – 0. Дивиденды там вряд ли светят • Желание ЦБ остудить потребительский рынок ➕Плюсы • Главный актив-данные об абонентах МТС: средний чек, звонки (в какую парикмахерскую, автосалон, кафе, и т.д.) Понимание круга общения, среднего чека посещаемых заведений – лучший скоринг. Но почему он сейчас не работает? (смотрим на резервы) • Высокая узнаваемость благодаря бренду МТС • В целом, не дорогая оценка 🐾Выводы МТС банк позиционируется, как лидирующий цифровой розничный банк, как финтех-платформа и комиссионный бизнес. Но это не так: • неплохая карта, рыночные условия про вкладам и счетам. Но не лучшие. На sravni и banki ru – только 8 место • это не комиссионный бизнес, когда откаты за навязанные страховки превышают процентные доходы после резервов Во всяком случае, пока это не топ digital-финтех банк Оценка на уровне Сбербанка. Большого потенциала мы не видим, но банк продается недорого (и не дешево). Книга уже переподписана. Кому не надоела аллокация менее 1/5 – попробовать можно. Долгосрочно – нам не интересно. Как минимум, до тех пор, пока он действительно не станет digital-финтех RU000A1051U1 MTSS