Коммерческая недвижимость: итоги «сильного» 2023 г. и взгляд в 2024-й Для минувшего 2023 г. была характерна высокая экономическая активность, что не могло не отразиться на динамике показателей в секторе коммерческой недвижимости. Объемы сделок достигли рекордных значений, прибавив к уровням 2022 г. свыше 50%, а в отдельных сегментах и все 100%. Как выглядит рынок коммерческой недвижимости по итогам 2023 г., какие тренды останутся актуальны в 2024-м и какие сегменты выглядят наиболее привлекательными для инвестиций — в материале Boomin. Инвестиции. Рекордный год Охота за активами нерезидентов привела к тому, что общий объем инвестиций (сделок) в секторе коммерческой недвижимости оказался рекордным. Сказалась и высокая экономическая активность: реализация отложенного спроса после 2022 г. на фоне мягкой монетарной политики в первом полугодии 2023 г. поддержали оптимизм компаний и спрос на крупные коммерческие объекты. Объем инвестиций в недвижимость по итогам года составил около 830 млрд рублей, рост на 68% к 2022 г. и более чем в два раза — к докризисному 2021 г. Из них 254 млрд рублей, или 30% от всего объема, пришлось на сделки с активами нерезидентов. Пик наблюдался во II–III кварталах, в то время как IV квартал впервые за семь лет оказался слабее III квартала — повлияло ужесточение денежно-кредитной политики и исчерпание разовых эффектов. Ставки капитализации во всех сегментах поднялись выше 10%. Наибольшие значения — до 13% — были зафиксированы в торговом сегменте. граф. 1 Наибольшая доля инвестиций, 39%, пришлась на сектор торговой недвижимости, где прошел ряд уникальных крупных сделок. На втором месте — жилая недвижимость (площадки под девелопмент) с долей 32%. Единственным сегментом, где наблюдался спад по объему сделок к 2022 г., стал сегмент складской недвижимости с долей 6%. граф. 2 Покупателями в основном выступали инвесткомпании и частные инвесторы (37%), а девелоперы составили только 33%. После паузы в 2022 г. на рынок также вернулись банки, на которые пришлось 16% покупок объектов недвижимости. граф. 3 Для торговой недвижимости характерно увеличение числа сделок в регионах. По оценке IBC Real Estate, каждый второй реализуемый объект был расположен в региональных городах. Всего объем инвестиций в регионах составил столько же, сколько за три предыдущих года вместе взятых — 106 млрд рублей. Высокая доходность торговой коммерции привлекает инвесторов, но ограниченность предложения в Москве заставляет искать объекты в других городах. Ограниченность предложения, в том числе, выгодна для действующих московских ТЦ с хорошей локацией: трафик и арендные ставки растут на фоне отсутствия альтернатив. В офисном сегменте выраженным трендом стала покупка объектов под собственные нужды: доля таких сделок выросла с 24% до 58%. При этом 83% покупок «под себя» приходится на компании с госучастием или самого госаппарата. Существенное падение сделок в складском сегменте связано с низкой доходностью для покупателя: объекты сильно подорожали на фоне дефицита ликвидного предложения. Ключевые причины в следующем: • высокий спрос со стороны онлайн-ритейлеров (Ozon, Wildberries и др.) и компаний дистрибьюторов; • недостаточные темпы нового строительства; • сделки по аренде строящихся объектов часто заключаются еще до их ввода в эксплуатацию, эти площади даже не выходят на рынок (BTS, built-to-suit проекты); • объем предложения субаренды сократился до минимума. Хотя в общем объеме сделок доля гостиничного сегмента невелика, показатель 2023 г. оказался рекордным и в три раза превысил результаты 2022 г. Активное развитие внутреннего туризма открывает перспективы для инвесторов. Во многих регионах существует острый дефицит качественного номерного фонда. Крупнейшие сделки: курорт Архыз (24,3 млрд рублей), сеть отелей Wenaas (15-17 млрд рублей), отель «Звездный» в Сочи (4,5 млрд рублей). продолжение⬇️

🔥 Коротко об итогах торгов на рынке облигаций за 16.05.2024 🟧 На первичном рынке 16 мая стартовало размещение трех выпусков: Урожай БО-04, АГРО-ФРЕГАТ БО-01, МФК Быстроденьги 002Р-06. Выпуски полностью разместились в первый день торгов. $RU000A108FE8 Урожай БО-04 объемом 450 млн рублей разместился за 2 604 сделки. Средняя заявка — 172,8 тыс. рублей. $RU000A108FG3 АГРО-ФРЕГАТ БО-01 объемом 200 млн рублей разместился за 1 868 сделок. Средняя заявка — 107, 06 тыс. рублей. RU000A108F63 МФК Быстроденьги 002Р-06 объемом 300 млн рублей разместился за 1 175 сделок. Средняя заявка — 255,3 тыс. рублей. RU000A106YN4 Завершилось размещение выпуска Группа Продовольствие 001P-03 объемом 300 млн рублей. 🟧 На вторичном рынке Суммарный объем торгов в основном режиме по 421 выпуску составил 915,0 млн рублей, средневзвешенная доходность — 17,3%.

Главное на рынке облигаций на 17.05.2024 RU000A1075R6 🥨 «Эксперт РА» подтвердил рейтинг кредитоспособности «Регион-Продукта» на уровне ruВ- со стабильным прогнозом. RU000A0JUAG0 🏢 «РСГ-Финанс» выкупил по оферте облигации серии БО-01 на 40 тыс. рублей. Цена составила 100% от номинальной стоимости бумаг (1000 рублей). Кредитный рейтинг эмитента — BBB+(RU) со стабильным прогнозом от АКРА. 🌾 «Урожай» завершил размещение облигаций серии БО-04 со сроком обращения 3,5 года и объемом 450 млн рублей за один день торгов. Ставка купона установлена на уровне 20% годовых на весь период обращения. Купоны ежеквартальные. Организатор — ИК «Цифра брокер». Кредитный рейтинг эмитента — B+|ru| со стабильным прогнозом от НРА. 🌽 «Агро-Фрегат» завершил размещение трехлетних облигаций серии БО-01 объемом 200 млн рублей за один день торгов. Ставка купона установлена на уровне 22,5% годовых на весь период обращения. Купоны ежеквартальные. По выпуску предусмотрена амортизация и call-опционы. Организатор — ИК «Диалот». Кредитный рейтинг эмитента — B-(RU) со стабильным прогнозом от АКРА. 🚜 «ТАЛК лизинг» завершил размещение двухлетних облигаций серии 001P-01 объемом 150 млн рублей. С выпуском компания вышла на биржу 14 мая 2024 г. Ставки 1-12-го купонов установлены на уровне 18,25% годовых, 13-24-го купонов — 17,5% годовых. Организатор — GrottBjorn. Кредитный рейтинг эмитента — ВВВ(RU) со стабильным прогнозом от АКРА. RU000A106YN4 🌾 «Группа «Продовольствие» завершила размещение трехлетних облигаций серии 001Р-03 объемом 300 млн рублей. С выпуском компания вышла на биржу в сентябре 2023 г. Ставка ежемесячного купона установлена на уровне 16% годовых на весь период обращения. Кредитный рейтинг эмитента — B+(RU) со стабильным прогнозом от АКРА.