Если исходить из того, что каждая инвестиция должна обеспечивать как минимум сохранность капитала, тогда при инфляции в 8,5% годовых стоимость $MAC может быть оценена как: NOI/инфляция = ~820 млн / 0,085 = 9650 млн $. Если вычтем долг, то получим как бы справедливую текущую капитализацию 9650 - 6900 = 2,75 млрд $. Хотя сегодня MAC стоит 3,27 млрд $. Но я считаю, что такая оценка не совсем адекватная. Так как инфляция может быстро измениться. И при ее падении, например до 4%, такая справедливая максимальная капитализация будет составлять уже 13,6 млрд. $. Что в 4 раза выше текущей. Такая оценка справедлива, если исходить из 0 рисков. То есть мы сразу рассчитываем на полный выкуп компании с долгами. То есть рассматриваем ее чисто как недвижимость. Я считаю, что правильнее исходить из того, что это все-таки бизнес. И наличие этого самого огромного кредита в 7 млрд $ под 4% годовых в текущий момент приносит дополнительную экономию компании. Долг съедает себя сам. По 300 млн $ в год. Если пересчитать максимальную капитализацию с учетом этой поправки, тогда получим: (820+300)/8,5% -6900 = 6,276 млрд $. Что на 90% выше текущей. И действительно, Macerich сейчас реально приносит как минимум FFO/Cap = 430/ 3270 = 13% годовых. Плюс доход от обесценивания долга. Это выше инфляции. Именно из-за этого я продолжаю держать MAC и даже увеличивать его долю в своем портфеле. НО, К сожалению, мы стоим на пороге стагфляции. Или уже в ней? Есть риск новой великой депрессии. Которая в 1939 году окончилась с началом второй мировой войны. Будущее неочевидно.