f
foma1
2 059 подписчиков22 подписки
Предприниматель и инвестор. Если я решил о чем-то написать, значит я думал над этим достаточно долго, чтобы быть в этом уверенным. Ваши доводы «НЕТ» меня не устраивают. Я хочу получить аргументы, которые меня переубедят, чтобы дальше я отстаивал вашу точку зрения. Я хочу научиться у вас.
Объем портфеля
до 3 000 000 
За 30 дней
16 сделок
За год
34,41%
Мнение автора не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Прочитал текст с конференц-колла $MAC по результатам 1 квартала 2022. Основные тезисы. 1. 29 апреля компания рефинансировала кредит Pacific View на 10 лет со ставкой 5,29%. 2. 6 мая рефинансировали кредит The Oaks Mall на 2 года под 5,25%. 3. В целом сейчас расходы на кредиты в 2,7 раз меньше доходов. Что достаточно хорошо. 4. EBITDA к долгу = 8,7. Тенденция к снижению. Хотят снизить до 7. 5. 235 млн $ планируют сэкономить на дивидендах в этом году в пользу погашения долга. 6. Продажи арендаторов выросли на 11,5% по сравнению с допандемийным 2019 годом и на 14,5% по сравнению с прошлым годом. 7. В 1 квартале обанкротился всего 1 арендатор на 3000 кв. футов. Для сравнения в разгар пандемии стоял вопрос о банкротстве 320 арендаторов на 6 млн. кв. футов. 8. Всего 11% долга имеет плавающую ставку. 9. Ожидаемый рост заполняемости по 1,5-2,0% в 2022-2023 годах. С текущих 91%. То есть полный возврат к допандемийным значениям к концу 2023 года. 10. Из-за неопределенности со ставками компания оценивает возможное влияние на FFO в размере 0,15$/акция. 11. Сейчас ритейлеры в среднем платят 11,3% от выручки на аренду площадей у Macerich. До пандемии на это уходило 13-14%. 12. Руководство считает нелогичным, что капитализация компании сегодня ниже 7*FFO. 13. 70% операционной прибыли ( NOI) приносит ТОП 20 торговых центров. Топ 30 уже 86%. Все остальные ТЦ в целом рассматриваются для продажи. 14. С 2011 по 2016 компания продала 25 ТЦ. 15. На счет инфляции директор Thomas O’Hern не очень переживает. Типа, да, могут быть года, когда инфляция будет выше среднего повышения аренды ( а это около 5% в год). Но на долгой дистанции все компенсируется. 16. Вообще руководство ожидает хорошие условия для рефинансирования кредитов. Так как компания значительно улучшила свой баланс, сократив долг. 17. По поводу редевелопмента обанкротившихся ранее крупных арендаторов. Компания, в крайнем случае, может сделать на их месте жилые дома, просто выступив партнером с другими инвесторами. Чтобы в текущей ситуации меньше тратить своих денег. 18. Очевидно, стоимость капитала сегодня наиболее важный вопрос. Со своей стороны, я считаю, что именно стоимость капитала сегодня имеет самое огромное влияние на фондовый рынок. И если не случится глобального изменения экономики США, когда высокая инфляция станет нормой, то у Macerich все будет хорошо. И нам нужно лишь убедиться, что происходящее в мире сегодня не произведет настолько глобальные изменения, которые изменят жизнь большинства землян на ДО и После.
8
Нравится
12
Наконец-то разблокировали мои акции $MAC Но все еще не знают почему такое произошло. Продолжают разбираться. Ровно месяц были заблокированы.
8
Нравится
11
Думаю я все-таки чересчур начал паниковать с этой инфляцией относительно $MAC . Если посмотреть на структуру долга, то видно, что: 1. В 2022-2023 году предстоит рефинансировать лишь 1,55 млрд $. Или около 20% всего долга. 2. В 2024 году еще около 1 млрд $. ~15%. 3. 2,5 млрд долга ( 35%)нужно будет рефинансировать только после 2027 года. Поэтому я все-таки оцениваю риск потери активов как небольшой. В 2022 году самым неприятным будет рефинансирование Santa Monica Place. 300 млн $. Ставка по кредиту была самая минимальная из всех кредитов - 2,12%. Боюсь, она может значительно вырасти. На сегодня это до ~5% годовых. Как пойдет дальше - непонятно. То есть риск сейчас скорее в том, какая будет просадка на этих ожиданиях. Но, в целом, компания должна остаться при своих активах. Можно попытаться доказать от обратного. Если предположить, что кредитные ставки вырастут высоко и надолго - то это приведет к краху рынка недвижимости и банковской системы. Ведь брать ипотеку под 10% годовых смогут только под недвижимость в 2 раза дешевле. А такое значительное падение стоимости недвижимости приведет к дефолтам по долгам. И дефолту всей банковской системы. Поэтому вся система будет стараться не допустить этого. Я смог частично выйти из акций ( пока они не рухнули совсем). Но где-то 40% портфеля у меня все еще в акциях CBL. Их планирую держать до восстановления. И, переборов страх, буду искать удачный момент возвращения в Macerich и CBL. Нужно лишь как-то идентифицировать пик роста доходности трежерис. Кто знает как это сделать?
11
Нравится
13
Начни инвестировать сегодня
Обменивай валюту по выгодному курсу и торгуй акциями известных компаний
Открыть счет
Только инвестируя на фондовом рынке мне пришло понимание, на сколько глубокое влияние инфляция оказывает на фондовой рынок и рынок недвижимости. По сути она имеет одно из важнейших значений при ценообразовании. При высокой инфляции повышаются требования к доходности. Доходность от инвестиций должна как минимум обеспечивать сохранность капитала. Поэтому при инфляции 3% годовых p/e=30 индекса S&P500 выглядит приемлемым. А вот при инфляции 8%, соответствующий p/e должен быть уже равен 12. То есть рухнуть на 60%. Тоже самое с недвижимостью. В США законодательно установлено, что на ипотеку должно уходить не более 28% доходов. Но, при инфляции 2%, стоимость ипотеки будет около 4% годовых. А при инфляции 8% – 10% ставка соответственно. Тогда при таком скачке инфляции платеж по ипотеке вырастет примерно на 80% за тот же дом. Но как мы знаем, тратить на ипотеку можно не более 28% доходов. Тогда недвижимость должна будет подешеветь на ~35% ( При сохранении суммы первоначального взноса). Так что в сегодняшних условиях у индекса S&P500 еще есть потенциал для падения. И все зависит от того, сможет ли ФРС справиться с инфляцией.
16
Нравится
12
$MAC отчет ожидаемо хороший. Выручка растет, арендаторов становится больше как и планировалось. Выручка арендаторов тоже подросла. https://investing.macerich.com/node/22121/html Вроде бы все как и планировалось. НО! Появился фактор, который не дает мне покоя уже неделю. Это высокая инфляция в США. И эта инфляция, к сожалению, способна обрушить все индексы США. Да, она уже и была высокая. Но ранее планировалось, что март 2022 года будет пиковым значением и далее она должна пойти на убыль. Но что-то вот у меня нет такой уверенности в свете последних событий в Китае. Как известно, Шанхай уже более месяца сидит на жесточайшем локдауне. Это означает, что заводы работают с перебоями, и порт отгружает грузы с большими задержками. Это говорит мне о том, что вполне вероятен новый виток инфляции. Которая может обрушить долговой рынок. Приведу пример. $MAC имеет EBITDA около 720 млн $. ( Те деньги, что зарабатывают торговые центры). И имеет около 7 млрд $ общего долга со средней ставкой около 4%. На обслуживание кредита сейчас уходит около 280 млн $ в год. Обычно кредитная ставка примерно на 2-2,5% выше доходности 10-летних трежерис. Так вот, если инфляция не начнет спадать в самое ближайшее время, доходность трежерис продолжит увеличиваться. И при достижении, например, 5%, кредитная ставка должна будет вырасти уже до 7,5%. А это означает, что стоимость обслуживание долга постепенно увеличится до ~ 520 млн $ в год. Банки, когда выдают кредиты, предварительно оценивают залоговое имущество. Существуют обязательные требования. Например, Minimum Borrowing Base Interest Coverage Ratio 1.45. Это означает, что на оплату процентов должно уходить не более ~70% от EBITDA. Тогда при прибыли в 720 млн $, на обслуживание процентов должно уходить не более 500 млн $. Вот в этом месте у компании могут начаться проблемы с рефинансированием. Именно этот момент сейчас мне не дает покоя. Меня пугают действия Китая. Более того, я подозреваю, что Китай целенаправленно пытается обрушить экономику США. Так они уже продали 150 млрд $ трежерис. И могут продать еще. А это способно толкнуть их доходность еще выше. А у Китая, кстати, более 3 трлн вложено в $$$. То есть он может, теоретически, обрушить фондовый рынок США в самый неподходящий момент. И я, к сожалению, начал ожидать именно такой сценарий. Если не случится - то цена на MAC начнет снова расти. Если нет, то, боюсь, нас ждет дальнейшее снижение. Поэтому, сегодня я принял решение зафиксировать прибыль по MAC и отсидеться в деньгах. Мне стало страшно. Больше терпения ждать у меня нет. Политики снова поимели инвесторов. Очень жаль.
11
Нравится
38
В порту Шанхая скопились тысячи кораблей. Они стоят в очереди на разгрузку/погрузку. Это связано с локдауном в Шанхае на фоне распространения коронавируса. Ежемесячно в порту Шанхая отгружается до 40 млн. контейнеров. 10% отгружаемых товаров всего мира сейчас застряли в портах Китая. Мое мнение, что это все новые политические игры со стороны Китая. Возможно, попытка выторговать право на Тайвань. Не зря Китай в 2020-2021 годах закупил продовольствия на несколько лет вперед. Ну ведь явно о народе в Китае никто не думает. Хотя бы глядя на те меры, которые там принимаются сейчас. Запад сейчас всеми силами старается снизить инфляцию. А Китай, получается, играет на повышение. Такие опасные игры способны спровоцировать рост кредитных ставок и банкротство многих компаний и банков. Тот же $MAC способен выдержать поднятие кредитных ставок, по моей оценке, не более, чем до 10%. И то, это без учета дополнительных ковенантов со стороны банков. Акции растущих компаний также просядут на десятки процентов. Но Китай и прочие подобные режимы не до конца оценивают такие опасные игры. Даже, если Китаю удастся сейчас заполучить Тайвань, то долгосрочно он приобретет врага в виде Запада, который начнет уходить от зависимости со стороны Китая. Тогда Китай долгосрочно перейдет в нисходящий тренд. И все китайские компании типа $BABA $VIPS продолжат свое снижение. В трудное время живем.
23
Нравится
60
Инвестирование в компании с большим долгом типа $MAC или $SPG само по себе можно расценивать как маржинальную торговлю. Данное плечо приносит положительный эффект при падении доходности по трежерис и отрицательный эффект при росте такой доходности. Умные деньги постоянно пытаются найти на рынке инструмент с наибольшей доходностью при минимальном риске. По умолчанию минимальным риском обладают трежерис. Значит доходность остальных инструментов должна быть как минимум не ниже доходности 10-летних трежерис с поправкой на риск и потенциал компании. Так например, MAC при капитализации в 2,82 млрд $ имеет долг 6,9 млрд $. Тогда, если исключить риск дефолта по долгу инвестор может рассматривать данную покупку в целом. То есть купить все акции и обязательства. На полную покупку Macerich сегодня потребуется EV= 2,8+ 6,9 = 9,7 млрд $. За это инвестор получит реальную доходность EBITDA/EV = 0,712/9,7= 7,34%. Это означает, что если доходность по трежерис вырастит до 7,34%, то покупка такой компании даже теоретически станет нецелесообразной по текущей цене. А при росте доходности трежерис до 10,3% капитализация компании должна упасть до 0. На самом деле капитализация Macerich до нуля не упадет, так как ее долги - это ипотека, обеспеченная конкретным имуществом. В крайнем случае компания будет вынуждена отдать это имущество банкам и останется с незаложенным имуществом. Сейчас рынок очень нервозный из-за неопределенности по инфляции и доходности трежерис как следствие. Как только инфляция начнет снижаться фондовый рынок начнет расти. Macerich опережающими темпами. Но, если инфляция останется на таком же высоком уровне продолжительный период времени и доходность трежерис продолжит расти - мы увидим дальнейшее падение всего фондового рынка.
8
Нравится
27
Текущая ситуация в мировой экономике в значительной степени совпадает с 70-ми годами 20 века. Тогда, в 1973 году, Сирия и Египет объявили, что не будут поставлять нефть в страны поддержавшие Израиль. За год нефть выросла в 4 раза, с 3$ до 12$. Такой резкий рост спровоцировал скачок инфляции в США до 10% в 1974-1976 годах ( с 1-1,5% в 60-х годах) и безработицы до 7,5%. В экономике началась стагфляция. В 1973-1974 годах S&P500 $TSPX упал более чем, на 50%. С учетом инфляции рынок восстановился только через 16 лет! Сейчас происходит очень похожая ситуация. Сначала, во время коронакризиса экономики накачали деньгами, разогнав инфляцию до 7%, а теперь нанесли новый удар, ограничив экспорт ресурсов из России, тем самым взвинтив цены на энергоносители и прочие товары. Боюсь, все это может очень плохо закончиться для мирового фондового рынка в ближайшие год-два. Даже не знаю как правильно поступить в данной ситуации. Я скорее всего продолжу держать $MAC, получая дивиденды, и в надежде, что экономика США все-таки устоит. Но приостановлю покупку новых акций и буду копить кеш для новых покупок на случай глубокой просадки. Нужно подумать, что будет с Macerich в случае, если кредитные ставки вырастут, например, до 10% или 15%. Сможет ли он что-нибудь зарабатывать в такой ситуации? Что будет с банками? Так в начале 80-х 10-летние трежерис показывали 16% доходность. А ставка по ипотеке доходила до 18,63%.
16
Нравится
54
Статистически доказано, что индекс S&P500 имеет линейную зависимость с 10-летними трежерис. Чем выше доходность трежерис, тем дешевле акции. С января 2022 доходность трежерис начала резко расти. На 30 апреля рост составил 77% ( с 1,62% до 2,88%). S&P500 при этом просел на 13,3%. Доходность трежерис в свою очередь зависит от ставки ФРС и инфляции. Чем ниже ставка ФРС, тем ниже доходность трежерис. И, наоборот, чем выше инфляция, тем выше доходность трежерис. Ставку ФРС можно регулировать, в один день. А вот инфляцию намного сложнее. Случился коронавирус - поломались логистические цепочки- цены выросли. То есть это последствия локдаунов. На том этапе можно было что-то изменить. Сейчас мы наблюдаем последствия тех решений. Проснулись 24 февраля, а на дворе «спецоперация». Цены снова вверх. Теперь опять разгребаем последствия. Обратно фарш уже не провернуть. Что ФРС может сделать? Например, прогнозировать нам, что инфляция с 2023 года вернется к значениям 2,4%. Тогда 10-летние трежерис не будут так сильно расти. Но вернется ли? Чем опасна продолжительная высокая инфляция? Тем, что начнет расти доходность трежерис. И как следствие стоимость заемных средств. Там тоже линейная зависимость. Приведу пример: При росте ставки по 30-летней ипотеке с 3% в 2021 году до 5,5% сейчас, средний платеж по ипотеке вырос на 35%. А повысить платеж при прочих равных на 35%, конечно, никто не может. Значит спрос на недвижимость как минимум сместился на более дешевый сегмент, а скорее всего просто уменьшился. Со временем такой рост скажется на стоимости недвижимости. Она начнет дешеветь. При резком снижении цен на недвижимость есть большая вероятность получить новый ипотечный кризис и крах банковской системы. Значит ФРС будет стараться не допустить это остановив рост ставки ФРС и предсказаниями низкой инфляции в будущем. Если в мире есть силы, которые хотят организовать «кирдык» Америке, при этом не думая о своем народе, то они могут постараться организовать дефицит продовольствия и ресурсов. Или даже организовать третью мировую войну. К сожалению или счастью, все учесть невозможно - слишком много переменных в этом уравнении. Поэтому однозначно предсказать дальнейшее движение индекса также невозможно. Но, как известно, ломать - не строить. Организовав глобальную ядерную войну можно обнулить все финансовые рынки. Вероятность пойти вниз выше, чем наверх. Так как проще. Очень жаль, что в мире есть подонки, которые готовы пойти на это даже такой ценой.
14
Нравится
81
Огромные состояния Илона Маска $TSLA и Джеффа Безоса $AMZN созданы из будущих убытков рядовых инвесторов. Ведь ни Тесла ни Амазон еще не имеют такого акционерного капитала, сколько имеют их основатели. Тесла, которая еще ни разу не выплатила дивиденды, за все время своего существования, накопила 34 млрд $ своим акционерам, и не менее 100 млрд $ принесла Илону Маску. Амазон за все время ( 28 лет!) накопил 134 млрд $ акционерного капитала. И персонально Безосу не меньше. Акционеры заочно подарили всю прибыль от этих компаний за 10-25 лет существования их создателям. То есть создателям уходит больше, чем компания успевает заработать. Если акции продолжат расти, то подарят прибыль за очередные 10 лет работы. Таким образом надувается пузырь отложенных расходов. И когда-нибудь акционерам придется их оплатить. Да, есть отдельные успешные истории, но в среднем это будут убыточные инвестиции. Такие инвестиции больше похожи на пирамиды. Где первые вкладчики имеют шанс хорошо заработать, а вот последние это все оплатят. Инвесторам нужно лишь попытаться определить, в какой момент они станут теми самыми благодарными донорами человеческому прогрессу. Как по мне $TSLAA} прошла уже эту линию. Мелким инвесторам выскочить легко. А вот крупным намного сложнее. Илон Маск тоже понимает это и пытается потихоньку выводить деньги под разными предлогами- на оплату налогов, на покупку твиттера и тд. Хочет успеть зафиксировать максимальную прибыль. Похожие истории мы наблюдаем в Netflix, Zoom и многих многих других компаниях.
30
Нравится
21
Представьте как было бы здорово иметь инсайдерскую информацию. Ведь определенный круг людей знали, например, о предстоящей спецоперации. И все эти люди могли очень хорошо на этом заработать. Например, скупая фьючерсы на нефть и газ. И ведь, действительно, цены начали сильно расти еще до начала событий. Кто-то уже крупно входил в позицию. Средний частный инвестор будет всегда отстающим на фондовом рынке. И скорее выступать источником благосостояния круга инсайдеров. Китай 2020 и 2021 годы забивал свои хранилища товарами. Скупили более половины всех мировых запасов продовольствия. Они знали, что грядет товарный/продовольственный кризис. Или создали его? Заметно, как сейчас разгоняют товарные рынки. Много новостей о том, что будет голод. Но, боюсь, мы - частные инвесторы, скорее всего снова опоздали. Попытавшись сейчас скупать товары, мы скорее, всего войдем на самом пике. В том месте, где люди обладающие информацией ранее нас, начнут сливать нам эти активы. Богатые становятся богаче за счет огромного числа людей с устаревшей информацией. У меня, к сожалению, нет доступа ни к какой инсайдерской информации. Также нет возможности получать одним из первых данные по статистике. Значит, я заведомо отстающий. Поэтому я предпочитаю полагаться на реальную доходность и здравый смысл. По большому счету, мне не очень важно сколько сейчас стоят акции $MAC, потому что: 1. Вокруг происходит треш, который в принципе ставит прибыль на второй план. 2. Реальный размер прибыли на инвестиции значительно выше среднерыночной. Эта прибыль сейчас в основном откладывается в акционерном капитале. Нужно лишь дождаться, когда спадет инфляция и деньги вернуться с товарного рынка на фондовый. Но даже, если они не будут возвращаться долгое время, я знаю, что время работает на нас. Сегодня див доходность составляет 4% годовых. Остальное идет на улучшение баланса. После того, как компания, сократит долг до благоприятного уровня ( скорее всего к концу 2023), она сможет снова вернуться к выплате дивидендами 80% от FFO. Это около 1,6$ на акцию в год. Или 12% к текущей цене. Хороший баланс также позволит начинать новые проекты по развитию. Сейчас хранить сбережения в деньгах тоже спорная идея. Они обесцениваются со скоростью в 8,5% в год. Но с большой вероятностью имеет смысл сидеть в деньгах, чтобы зайти в акции пониже. Но тут снова неизвестно, где будет дно. Поэтому задача как всегда сводится к поиску недооцененных акций. И дальнейшим удержанием их до достижения справедливой цены.
21
Нравится
13
Давайте обсудим письмо Saxo банка своим клиентам. Акции американских компаний типа $TSLA или $AAPL сможем покупать в Тинькофф Инвестиции $TCS после 29 апреля? Уважаемый клиент, Обратите внимание, что биржи NASDAQ в США и странах Северной Европы прекратят работу в России с конца апреля 2022 года, что приведет к прекращению доступа к биржам для резидентов России. Следующие изменения произойдут с 29 апреля 2022 года: Клиенты, проживающие в России, больше не будут иметь доступа к текущим рыночным данным или данным с задержкой с бирж NASDAQ в США и странах Северной Европы, если на счете отсутствует позиция, торгующаяся на указанных биржах. Если на счете присутствует существующая позиция, клиент будет продолжать получать котировки с задержкой по соответствующему инструменту, пока позиция не будет закрыта. Любые активные подписки на рыночные данные NASDAQ будут автоматически отменены, и новые подписки будут невозможны с указанной даты. Клиенты, проживающие в России, больше не смогут размещать онлайн-ордера на биржах NASDAQ с указанной даты. Это касается всех онлайн-сделок, включая закрытие существующих позиций. Если затронутый клиент желает закрыть существующую позицию, котирующуюся на биржах NASDAQ, обратитесь в нашу торговую службу для размещения ордера вручную и службу поддержки. Пожалуйста, внимательно следите за состоянием своего счета и заранее принимайте соответствующие меры для управления своими позициями. Спасибо за внимание и понимание. С уважением, Saxo Bank
17
Нравится
39
Я просто напоминаю, пока миллионы инвесторов ждут, когда , через 8 лет, Тесла начнет платить своим акционерам 4% дивидендами ( скорее всего не начнет) при текущей цене акции, $MAC уже сегодня платит эти самые 4% дивидендами. А еще 9% пускает на выплату долга, таким образом увеличивая акционерный капитал на эти же 9% в год. Плюс в текущей ситуации долг MAC обесценивается на 8,5% в год ( инфляция), потребляя менее 4% денег на его обслуживание. А это еще 4,5% будущей прибыли от суммы долга. Что обеспечит в будущем прирост акционерного капитала на 300 млн $. Или 9% от текущей капитализации. Но также нужно учитывать один временный минус. Из-за высокой инфляции инвестиционная привлекательность недвижимости сейчас значительно просела. Потому что значительно упала ее реальная доходность. А значит и ее стоимость. Поэтому вижу правильным решением сейчас - переждать период высокой инфляции. Тогда через год или два реальная доходность ( прибыль за вычетом инфляции) снова возрастет. Недвижимость снова станет привлекательной. И акции REIT начнут свой рост.
13
Нравится
40
Тесла отчиталась. Отчиталась отлично. Рост выручки на 80%. Прибыли на 600% за год. На первый взгляд все прекрасно. Отчет здесь: https://sec.report/Document/0001564590-22-014917/ Компания действительно отличная и хорошо растет. Но есть 2 важных минуса - капитализация компании и компенсации менеджменту. Сегодня капитализация $TSLA составляет 1 трлн $. А по итогам 1 кв. 2022 года прибыль составила 3,3 млрд $. Что в годовом исчислении приносит около 1,3% доходности на инвестиции. В 2021 году из 5,5 млрд $ чистой прибыли компания выплатила своему менеджменту 2,1 млрд $ компенсаций акциями. Эти компенсации пропорциональны капитализации. Если будет расти капитализация, то будут расти и компенсации. Помимо этого Илон Маск имеет право на 12 траншей по 1% акций при выполнении определенных порогов. Вот их список https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1318605/000119312518035345/d524719ddef14a.htm#toc524719_5 Я так понимаю Илон уже выполнил 8 из 16 задач. И ему достаточно выполнить еще 4, чтобы получить все возможные персональные компенсации. Судя по динамике последняя поставленная задача будет выполнена при достижении выручки в 100 млрд $. При данной выручке чистая прибыль компании будет составлять около 25 млрд $. А Илону при этом будет выплачены ( акциями) очередные 10 млрд $ компенсаций. Или 40% чистой прибыли. Наверное в 2023 или 2024 году. Но уже по результатам 1 квартала 2022 года Илону будет также полагаться 10+10 млрд $ премии акциями. Так как выполнены 2 условия: достижение 55 млрд $ выручки за последние 4 квартала и EBITDA превысила 12 млрд $. А это примерно равно всей прибыли компании за 2021 и 2022 годы. Таким образом все последние годы компания работает на персональный доход Илона Маска. И еще будет отрабатывать его компенсации лет 5. И только потом, возможно, прибыль начнут получать акционеры. Лично мое мнение, что Тесла не сможет преодолеть порог по выручке 150 млрд $ в текущем ценовом сегменте. Как минимум придется уходить в сегмент дешевле и снижать маржу. В этом случае чистая прибыль компании на ее пике будет в пределах 40 млрд $. Что будет составлять менее 4% от текущей капитализации. У того же Volkswagen прибыль ( 15 млрд €) составляет около 13% от капитализации. Поэтому предположу, что новые инвесторы Тесла своими инвестициями сделают лишь Илона Маска еще богаче, но не себя.
19
Нравится
10
Решил продать все акции на российских биржах. По факту не продал, а перевел в IBKR. То есть одновременно продавал в Тиньке и покупал там. Слишком много рисков. Не вижу смысла продолжать держать американские акции у российских брокеров. Дивиденды по $MAC перестали поступать. И, возможно, не поступят еще многие годы. Плюс налог на дивы с REIT 30% в РФ, и 13% в IBKR. Есть опасения, что американские акции запретят на Спб либо наши власти, либо власти США. Тогда они вообще повиснут мертвым грузом.
16
Нравится
45
Когда будет выгодно покупать акции Сбер $SBER или ВТБ $VTBR ? Недавно Андрей Костин ( глава ВТБ) заявил, что он ожидает убытки банков и в течение года будет докапитализация таких банков. ЦБ оценивает убытки в 3,5–5,8 трлн руб. без учета отрицательной переоценки ценных бумаг (ее размер оценивается еще примерно в 2 трлн руб.). https://www.rbc.ru/finances/05/04/2022/624c133a9a79474fb922b63e А каким образом может происходить такая докапитализация? 1. Отмена дивидендов. Уже отменяют. 2. Безвозмездная помощь со стороны государства. Но разве это выгодно, если можно размыть долю текущих акционеров? 3. Через доп эмиссию акций. А как произвести такую эмиссию с максимальной выгодой для основного акционера? Можно придумать 2 сценария: 1. Эмиссия широкому кругу лиц по максимальной цене без участия основного акционера. Таким образом, чтобы почти полностью перекрыть убытки. И дальнейшего банкротства компании по формальным признакам ( например, не выполнив норматив достаточности капитала) с последующей национализацией уже по минимальной цене. Таким образом обеспечив основную докапитализацию за счет средств инвесторов со стороны. То есть нас. 2. Доп эмиссия с участием основного акционера. В этом случае изначально создадутся условия для минимизации акционерного капитала. Для этого зафиксируют все убытки , произведут переоценку имущества в залоге. Далее размоют доли остальных акционеров, например предложив выкупить новые акции на ту же сумму, что есть в портфеле. Но далеко не все смогут себе это позволить. Так как на предварительных просадках и так наусредняются на все депо. Тогда цену акции в момент доп эмиссии можно будет считать локальным минимумом. Могут быть и другие интересные схемы. Но основной инсайдер ( государство) будет всегда на 2 шага впереди. Поэтому я пока что планирую наблюдать, как именно будет происходить эта докапитализация. И в зависимости от способа принимать решение о вхождении.
11
Нравится
21
Если исходить из того, что каждая инвестиция должна обеспечивать как минимум сохранность капитала, тогда при инфляции в 8,5% годовых стоимость $MAC может быть оценена как: NOI/инфляция = ~820 млн / 0,085 = 9650 млн $. Если вычтем долг, то получим как бы справедливую текущую капитализацию 9650 - 6900 = 2,75 млрд $. Хотя сегодня MAC стоит 3,27 млрд $. Но я считаю, что такая оценка не совсем адекватная. Так как инфляция может быстро измениться. И при ее падении, например до 4%, такая справедливая максимальная капитализация будет составлять уже 13,6 млрд. $. Что в 4 раза выше текущей. Такая оценка справедлива, если исходить из 0 рисков. То есть мы сразу рассчитываем на полный выкуп компании с долгами. То есть рассматриваем ее чисто как недвижимость. Я считаю, что правильнее исходить из того, что это все-таки бизнес. И наличие этого самого огромного кредита в 7 млрд $ под 4% годовых в текущий момент приносит дополнительную экономию компании. Долг съедает себя сам. По 300 млн $ в год. Если пересчитать максимальную капитализацию с учетом этой поправки, тогда получим: (820+300)/8,5% -6900 = 6,276 млрд $. Что на 90% выше текущей. И действительно, Macerich сейчас реально приносит как минимум FFO/Cap = 430/ 3270 = 13% годовых. Плюс доход от обесценивания долга. Это выше инфляции. Именно из-за этого я продолжаю держать MAC и даже увеличивать его долю в своем портфеле. НО, К сожалению, мы стоим на пороге стагфляции. Или уже в ней? Есть риск новой великой депрессии. Которая в 1939 году окончилась с началом второй мировой войны. Будущее неочевидно.
9
Нравится
48
Тинькофф Инвестиции сегодня заблокировал часть моих акций $MAC и не говорит почему. Сами не знают. Разбираются. Акции невозможно продать и они отображаются отдельной строкой. В событиях и заявках также нет ничего. У кого-нибудь есть подобное?
8
Нравится
24
Думаю, что продолжающаяся просадка $MAC связана с ростом ставки ФРС (и ипотеки в частности), а также с общим ожиданием рынка проблем в мировой экономике. На сегодня средняя % ставка по 30-ти летней ипотеке в США составляет 4,88%. Высокая. Это означает, что при рефинансировании старых кредитов будут расти и расходы на обслуживание долга. Напомню, что по итогам 2021 года средняя ставка по кредитам у $MACC} составляла 3,85%. Лишний 1% по ипотеке при долге в 7 млрд $ приносит 70 млн $ дополнительных расходов ежегодно. Но, нужно не забывать, что 8% инфляция при стоимости кредита в 5% также ежегодно обесценивает долг MAC на 200 млн $. К сожалению, в текущей ситуации Macerich не сможет индексировать ставки на уровень инфляции. Что безусловно будет временно давить на уровень доходов. Очень напрягает ситуация в целом. Война и санкции способны сильно повредить и без того хрупкую конструкцию мировой экономики. Во время коронакризиса было потрачено много ресурсов на то, чтобы не дать экономике скатиться в стагнацию. Тем не менее весь мир столкнулся с высокой инфляцией. Дополнительные текущие проблемы - новый удар по экономике. Стоит Китаю и США сейчас начать обмениваться санкциями - мировая экономика полетит на дно. Я уже не говорю про вероятную глобальную войну. Боюсь об этом даже думать. В текущей ситуации говорить о прибылях особо не приходится. Тут как бы не потерять то, что есть. Я не знаю как правильно поступить в текущей ситуации, поэтому продолжу держать те акции, которые считаю недооцененными. MAC сделал свой прогноз на 2022 год в виде FFO 2$/акция. Пока буду отталкиваться от этого. CBL сделал прогноз 7-7,5$ на акцию при цене 32$ за акцию. Вообще очень хорошо. Сидеть в кеше при инфляции под 10% - тоже так себе решение.
15
Нравится
40
Иранизация России 24 февраля 2022 года - дата, когда жизнь всех россиян поделилась на До и После. Лично моя жизнь уже никогда не будет прежней. Не вдаваясь в политику, постараюсь лишь описать свое видение экономических перспектив России. Запад ввел рекордный объем санкций против России. До 22 февраля лидером санкций был Иран. В статье по ссылке можно прочитать про судьбу Ирана после введения санкций. https://www.kommersant.ru/doc/5269023 Если коротко за 10 лет ВВП упал на 70%. Значит люди стали жить в 3 раза хуже. Боюсь, что нас ждет что-то подобное. Хотя прямо сейчас мы наблюдаем укрепление рубля, я уверен, что оно носит временный характер. Дальше доходы населения продолжат падать. Соответственно будет дешеветь и недвижимость (в $) и падать капитализация российского фондового рынка (Индекс РТС). Предчувствуя подобный сценарий я избегал российские акции в последние годы. И по этой же причине я избегаю китайские акции и продолжу их избегать. В силу того, что сейчас крайне сложно обналичить деньги в валюте, а также полной неуверенности в стабильности банковской системы, я принял решение хранить свободные деньги в акциях американских компаний. За последний месяц я увеличил количество своих акций $MAC примерно в 2 раза. Почему MAC? Потому что эта компания реально зарабатывает сейчас около 12% годовых на вложенные средства. Плюс из-за разницы между инфляцией (8%) и стоимость заемных средств (4%) ежегодно обесценивается долг примерно на 4%. В итоге мы имеем доходность около 16% годовых. Что превосходит уровень инфляции в 2 раза. Меня устраивает этот показатель. Уверен, что в определенный момент будет выгодно переложиться в российские активы. Но пока не знаю, в какой именно момент. Будем наблюдать.
33
Нравится
61
Почему ЦБ не открывает торги на Московской бирже? Ведь это рынок. Инвесторы имеют право самостоятельно принимать решение о покупке и продаже. Думаю, причина также в том, что многие акции были обеспечением по кредитам. А также, наверняка, существуют различные ковенанты, привязанные к капитализации компаний. Условно, убыточным $OZON или $YNDX выдавали кредиты под их высокую капитализацию. А сейчас, если рухнет их капитализация, залог может оказаться ниже стоимости кредитов. И тогда уже триггеры на банкротство должны сработать у банков вроде $SBER или $VTBR, которые и без этого оказались в тяжелой ситуации. Может последовать череда банкротств. Может быть ЦБ пытается спасти российский фондовый рынок от краха? А сможет ли?
36
Нравится
120
В IBKR доллары $USDRUB можно продать сейчас по 104 руб, а в Тинькове купить за 98 рублей. Разница около 5%. Значит рынок сомневается, что доллары в РФ можно будет продать по рыночному курсу в будущем.
11
Нравится
11
Тинькофф пишет, что все под контролем и все работает как обычно. Но на просьбу доставить валюту инкассаторами ( как обычно) сейчас дают такой ответ: «Добрый вечер, к сожалению на данный момент мы приостановили доставку наличных и в кассе.» В банкоматах валюты также нет. Получается никак не получить. Банковская система в опасности. Деньги раздали в виде кредитов, но за ними пришли вкладчики. Денег на всех не хватает. ЦБ тоже помочь скорее всего не сможет, так как сам лишился денег ( санкции). Думаю единственный вариант сейчас держать либо валюту на счете, либо иностранные акции. Рублю в ближайшее время будет очень несладко. Лично я побаиваюсь принудительную конвертацию всей валюты, ну или вообще национализацию. Поэтому перевел валюту на брокерский счет. Чтобы не так отсвечивала. Если, например, произойдет принудительная конвертация, то придется скупать сильно подешевевшие российские акции на эти деньги. Других вариантов пока не вижу. Наша страна попала в беду. Все будем теперь беднее, как минимум.
26
Нравится
92
$SBER В Лондоне сейчас по 55 рублей только продать можно.
5
Нравится
11
$MAC нужно держать хотя бы до конца 2023 года. В 2022 и 2023 годах откроются не менее 2 млн кв.футов новых магазинов ( подписано 133 договора) и еще 93 договора на стадии подписания ( 700 тысяч футов). То есть до конца 2023 года ожидается 2,7 млн. кв. футов новых магазинов. Напомню, в 2021 году открылось 900 тыс. кв. футов новых магазинов и это оказало хороший результат на прибыль. Да и на стоимость акции. Значит уже подписанные договора должны обеспечить результат не хуже. На самом деле, не очень важно сколько стоит акция сегодня. Резкие колебания способны лишь портить настроение, причем колебания как вниз, так и вверх. Так в начале 2021 года акция взлетела до 26$. Что, конечно, вызвало эйфорию. Но после того взлета последовал обвал до 11$. Что сопровождалось унынием. Лучше бы за весь тот год цена стабильно и медленно ползла с 10$ до сегодняшних 15$. Результат был бы тот же, только он был бы стабильно приятным. Я уже научился достаточно легко относиться к просадкам в 30%. Но такие просадки легко даются лишь тогда, когда отчетливо видишь конечную цель. Конечно, обидно каждый раз видеть упущенную возможность перезайти ниже. Но это то же самое чувство, когда в казино выигрывают джекпот за соседним аппаратом или в лотерею. Это ставка на удачу. Но это не стратегия инвестора. Мы не можем точно знать, какая цена будет завтра или через месяц. Но мы знаем, что рынок будет стремиться к справедливости. Недооцененные активы дорожают. Это закон. Текущая доходность Macerich в 12% годовых от капитализации - одна из самых лучших на фондовом рынке. Рано или поздно это скажется на капитализации, особенно при продолжающемся восстановлении основных показателей.
21
Нравится
72
Если предположить, что обстоятельства сложатся так, что Macerich придется избавиться от всех своих долгов ( 7 млрд $), распродав часть имущества, то у $MAC останется собственное имущество, которое сегодня приносит 237 млн $ в год реальной чистой прибыли ( расчет приводил вчера). Но в этом случае компания будет в абсолютно безопасном положении. И тогда можно будет смело оценивать капитализацию по стандартной формуле FFO*20. Или 4740 млн $. Что на 35% выше сегодняшней цены. Например, REITы $KIM или $O сегодня оцениваются именно по такой формуле, просто потому что владеют немного другим типом коммерческой недвижимости для торговли. Опять же, в моем предположении я исхожу из того, что имущество будет распродано по Cap Rate 7,5%. По такой ставке оно оценивается рынком сегодня. Хотя в сентябре 2021 года MAC продал свой ТЦ Tucson La Encantada по ставке 5,25%. То есть на 43% дороже текущей рыночной оценки. Конечно, ничего из вышеизложенного не произойдет в реальности, а приведено лишь для того, чтобы еще раз доказать, что MAC всё еще сильно недооцененная компания, которая будет оценена справедливо со временем. Компания в течение 58 лет копила свой реальный акционерный капитал, который все еще спрятан за бумажными расходами в виде амортизации. Создать с нуля подобную компанию крайне сложно, потому что реальная ценность таких компаний накапливается десятками лет. Поэтому даже в такие непростые для рынка времена, как сегодня, мне не страшно продолжать держать акции Macerich. Даже если стоимость акций не будет расти какое-то время на фоне общей просадки индексов, компания продолжает зарабатывать для меня 12% годовых на инвестиции ( если считать по сегодняшней цене). Из которых сегодня выплачивается дивидендами около 4%, а остальные идут в счет погашения долга, а значит в счет акционерного капитала, что обязательно отразиться на капитализации в будущем.
12
Нравится
3
$MAC в своем отчете пишет, что они управляют 47 млн кв. футов недвижимости. Но сколько из этой площади реально принадлежит Macerich не указывается. Хотя в отчете есть информация, какая доля в каждом объекте принадлежит компании. В 28 объектах Macerich владеет имуществом совместно с другими компаниями. В прикрепленной таблице я рассчитал, сколько на самом деле имеется имущества у MAC. У меня получилось, что реальная площадь во владении составляет 36 млн кв. футов. (или 75,5% от номинальной суммы). Рыночная стоимость компании EV (капитализация + долг) на сегодня составляет 10,5 млрд $. Тогда 1 кв. фут площади для инвестора сейчас стоит 291$. Или 2710$ за квадратный метр. Всю эту площадь компания сдает за 1,16 млрд $. Или за 32,16$ за фут в год. Совокупная (с учетом доли в СП) EBITDA составляет 712 млн $. Получается доходность всего проекта Macerich = 712/10500 = 6,78% в год. Значит, что при текущей цене Macerich, кредит будет рентабелен, пока ставка по кредитам будет ниже этих самых 6,78%. На сегодня реальная ставка по всем кредитам составляет 3,85%. Следовательно REIT с каждого кредитного доллара зарабатывает для инвестора сегодня 2,93% в год. С 7 млрд $ это 205 млн $ в год. Плюс еще 237 млн $ в год с собственного акционерного капитала. Из этих данных получается, что при кредитной ставке в 3,85% заемные деньги полностью перестанут работать лишь при капитализации в 17,3 млрд $. Или при цене акции в 77,5$. Из вышесказанного следует, что на капитализацию компании очень сильное влияние оказывает процентная ставка по долгу. Сейчас в цену заложен уже некоторый рост ставки по кредиту. Если предположить, что стоимость заемных средств, на фоне высокой инфляции, вырастет до 5% в год. Тогда реальные доходы компании ( при прочих равных) составят 361 млн $ в год. Примерно 10% от капитализации на сегодня. (p/e =10) И даже в этом случае компания все еще будет недооцененной. Так как на исторических фактах ранее я проверил, что за последние 60 лет средняя доходность индекса S&p500 составила около 7,7% годовых. (С учетом инфляции около 4%). Получается, что, даже при росте стоимости обслуживания долга до 5% в год, и при полном отсутствии индексации аренды, справедливая стоимость акции должна будет вырасти на 10/7,7 = 30%. Но в реальности в 2022-2023 годах выручка компании будет расти ( согласно уже заключенным договорам). Остается открытым лишь вопрос стоимости обслуживания долга. Хотя и она будет меняться достаточно медленно, так как срок среднего кредита составляет более 4 лет.
19
Нравится
13
Оказывается, если отложить покупку квартиры в пользу индекса, то на эти деньги через 20 лет можно купить такую же квартиру + обеспечить себе пассивный доход в размере аренды этой самой квартиры. Для получения такого результата я взял реальный пример из жизни (чтобы учесть удешевление квартиры от старения). Осенью 2011 года мои знакомые продали 3к. квартиру в московском районе Марьино площадью 73 кв.м. за 11,5 млн рублей. Типичный дом П-44. Сегодня такая же квартира в этих же домах стоит около 19 млн рублей. (судя по ЦИАН). То есть квартира подорожала с тех пор всего на 65,2%. Даже ниже инфляции, которая за 10 лет (с 2012 по 2022 год) составила 76,68%. Таким образом в среднем квартира дорожала на 5,15% в год. Предположим, что покупатели той квартиры не стали бы покупать ее, а вложили бы деньги в индекс ММВБ, типа $TMOS . И параллельно бы начали снимать такую же квартиру. Сегодня аренда такой квартиры стоит 70 т. рублей в месяц или 4,42% в год. Думаю в 2012 года аренда составляла примерно такой же процент или 42300 руб в месяц. Вроде похоже на правду. На аренду квартиры они бы ежемесячно снимали деньги с биржи, продавая часть индексных акций. Индекс ММВБ за эти 10 лет с учетом дивидендов вырос на 292%. Тогда, через 10 лет, у этих людей было бы 31,2 млн рублей в акциях индекса ММВБ. Получается им удалось бы сэкономить за 10 лет, 31,2 - 19 = 12,2 млн рублей или 65% стоимости квартиры. Значит уже через 20 лет, скорее всего, их портфель бы превышал стоимость такой квартиры уже в 2 раза. На половину портфеля можно было бы купить себе квартиру. А на вторую часть обеспечить себе пенсию в размере 70000 рублей в сегодняшних ценах. Как вам такой метод?
35
Нравится
30
Цены на недвижимость будут или падать или стоять на месте несколько лет. И все дело в процентах по ипотеке. Сначала, на снижении ставки по ипотеке, цены на недвижимость в РФ выросли с 105043 руб. за м. кв. в 1 кв. 2020 гола до 152059 рублей к концу 2021 года. В основном за счет льготной ипотеки под 6,5%. В 2019 году средняя ставка была 9,89%. Тогда средний житель в 2019 году мог купить среднюю квартиру 47,4 кв. метра за 4 979 038 рублей. При 20% первоначальном взносе и ипотеке на 30 лет его платеж составлял 34 632,35 в месяц. Текущая ставка по ипотеке в Сбербанке составляет 11%. Тогда сегодня этот же человек сможет купить такую же квартиру уже за 7 207 596 рублей. И платить по ипотеке уже 54 911,70 рублей в месяц. Хотя его доходы за 2 года выросли всего на 12,6% . Тогда при прочих равных тот же самый человек должен был бы справедливо платить по ипотеке сейчас 34 632,35 * 1.126= 39000 рублей в месяц. Разница с фактическими расходами в 40%. Так вот, эти 40% должны быть так или иначе компенсированы. Либо удешевлением цены на квартиры. Что маловероятно. Либо заморозкой цен на несколько лет. Если предположить, что рост доходов будет по 10% в год. Тогда квартиры не будут дорожать 3,5 года. А если рост будет всего по 5% тогда стагнация на 7 лет. Получается в текущей ситуации можно было бы шортить недвижимость. Но как это сделать? Продать свою квартиру и купить доллары? А шортить $PIKK $LGIH $MHO это то же самое? Не уверен. Но скорее всего они также покажут падение продаж и прибыли.
15
Нравится
105
В моменты, когда инфляция превышает ставку по кредиту, как сейчас, выгодно сидеть в кредитах. Инфляция съедает долг. При инфляции 7% в США средняя процентная ставка по кредитам, например, $MAC составляет 3,85%. Получается, что сейчас инфляция съедает долг со скоростью 3% ( 200 млн $) в год для Macerich и ~6% ( 1,8 трлн. $) для бюджета США. За январь 2022 года инфляция составила 7,5%. Значит в 2022 году долги снова обесценятся. Пандемия будет оплачена накоплениями людей. Я сомневаюсь, что ФРС решиться поднять ставку выше 2-2,5%. Потому что это может привести к еще большим проблемам - новому экономическому кризису, когда придется снова ронять ставку до нуля. Поэтому обесценивание накоплений - неизбежность в данной ситуации. Кстати, США сможет на этом неплохо сэкономить. 30 трлн. $ госдолга постепенно превращаются в тыкву. А там еще и корпоративный долг в 11 трлн $. И 15 трлн $ долг домохозяйств США. А может быть все так и было задумано? 10 лет 7% инфляция, при ставке ФРС в 2%, позволят сократить долг на треть. Да даже эти 2 года, 2021 и 2022, уже гарантированно позволят обесценить госдолг США как минимум на 10% ( 3 трлн $). Может быть это и есть то самое решение, как США рассчитается по своим долгам? За счет тех стран, которые 30 лет жили в нищите, но стабильно скупали кеш в $$$. Американцы, как известно, живут в долг. И судя по всему, им такая ситуация будет на руку. Высокая инфляция при низкой ставке - такой вот робингуд. Заберет накопления, но спишет долги.
22
Нравится
15
Профиль в Пульс
Чтобы оставлять комментарии и реакции, нужен профиль в Пульс