📌 Зачем это нужно всем участникам 

Банк: быстро возвращает выданные средства и снова пускает их в оборот, то есть раздает в качестве кредитов и ипотек.

Заемщик по ипотеке: ничего не меняется.

Упаковщик-секьюритизатор: зарабатывает на комиссиях и на разнице между процентной ставкой по ипотеке и доходностью выпущенных облигаций, расширяет свой долговой портфель, делает его более гибким к изменению процентных ставок.

Инвестор: получает продукт с привлекательным соотношением доходности и надежности. 

История ипотечных облигаций

Ипотечные облигации появились в США в 1970-х. В те времена ипотечные займы выдавались специальными кредитными организациями, которые были проводником к американской мечте для миллионов подрастающих беби-бумеров. На фоне спроса со стороны граждан правительство поддерживало ипотечные фирмы — с начала 1950-х по 1980 год объем выданных займов под залог недвижимости вырос с $55 млрд до $1,2 трлн. 

Таким образом, по капитализации рынок закладных догнал даже рынок акций. При этом отрасль продолжала жить по своим правилам, находясь в отрыве от тенденций остального финансового мира. Например, несколько лет существовал огромный перекос между сбербанками южных штатов, которые переживали мощный спрос на займы из-за бурного экономического развития региона, и северных, которые буквально сидели на мешках денег. 

Именно для эффективного обмена ликвидностью и начали выпускать первые ипотечные облигации. Однако новый инструмент оставался достаточно нишевым и не был способен заинтересовать широкий круг институциональных инвесторов из-за ключевой особенности ипотеки — возможности погасить ее в любой удобный момент. 

Представьте: пенсионный фонд вложился в ипотечные бумаги под привлекательный процент, а затем ключевая ставка пошла вниз и позволила заемщикам выгодно рефинансировать свои кредиты. Фонду вернутся его деньги, а управляющим нужно будет снова искать привлекательные идеи, но уже в новых экономических условиях. Длинные деньги не готовы терпеть подобную неопределенность. 

В 1982 году инвестиционный банк Solomon Brothers изобрел решение под названием CMO (от англ. collateralized mortgage obligation). Ипотечные облигации передавались в управление трастам, которые объединяли их в новый продукт и продавали отдельными траншами, то есть порциями. Например, в CMO из трех траншей все выплаты по телу кредита сначала направляются держателям первого транша (наименее рискованного), потом второго, а затем третьего. В отличие от простых ипотечных облигаций в этом случае инвесторы наконец смогли рассчитать, сколько времени пройдет до погашения инструмента. 

Теперь капитал Уолл-стрит хлынул осваивать этот рынок без всяких преград. Разве что новый фронтир можно было сделать чуточку лучше. В итоге CMO стали спусковым крючком для деградирующего финансового инжиниринга: банкиры с Уолл-стрит начали делать из CMO якобы безрисковые деривативы, которые из-за огромного плеча чуть не утянули за собой всю финансовую систему при обрушении рынка недвижимости в 2008 году.  

А что в России 

Большинство российских эмитентов ипотечных облигаций имеют отличные инвестиционные рейтинги, устойчивый бизнес, а иногда и поддержку государства. При этом сами бумаги являются однотраншевыми облигациями, которые обеспечены гарантиями эмитента и недвижимостью. 

Это означает высокую надежность инструмента и говорит о том, что все инвесторы в такие бумаги равны, — из российских ипотечных облигаций не сделают дикий рынок деривативов, как это было в США. По сути, ипотечные облигации могут рассматриваться инвесторами в качестве альтернативы длинным ОФЗ.

При этом есть и минус: однотраншевость выпусков говорит о том, что в ипотечных облигациях не решен вопрос досрочного погашения ипотеки первоначальным заемщиком. Поэтому во всех выпусках предусмотрена амортизация, то есть эмитент может погасить номинал или его часть вместе с очередным купоном.  

Управляя своим кредитным портфелем, эмитент облигации будет гасить номинал при снижении ключевой ставки и ничего не делать с телом долга при ее повышении