Раз уж начал снова телеграфировать в пульс - коротко обозрею изменения в "портфеле" за период с последних строк. Копать глубоко времени не было, то новые дети рождались, то пробовал запускать бизнес - управлять инвестициями получалось не системно и поверхностно, вопреки собственным правилам. В итоге скорость принятия решений и результат так себе у российских брокеров, на IB вообще стагнация, из которой удалось выбраться только сейчас. Итак, более-менее существенные решения за конец 22 и 23 год: Продал тех, у кого еще не все плохое на тот момент случилось ( NVTK GMKN ALRS), когда сложилось представление о том, что конфликт похоже затянется. Продал GLTR и AGRO в тот момент, когда перестал понимать куда и как они будут редомицилироваться, и чего вообще хотят бенифициары - выйти реально, номинально, переехать юридически в РФ или наоборот остаться за границей. Продал SGZH когда понял, что похоже обстоятельства сильнее намерений. Продал NKNCP когда засомневался, что СИБУР будет заинтересован в дивидендах. Стоит отметить, что все решения, по большому счету, продиктованы персональной биографией и вытекающей из нее профессиональной деформацией. Какое-то время трудился (и возглавлял сравнительно крупные подразделения) в области проверки и мониторинга заемщиков и контрагентов в банковских структурах. И главной задачей, независимо от инструментов, всегда считал ответы на два вопроса: 1) имеет ли возможность контрагент вернуть деньги или исполнить свои обязательства? 2) имеет ли намерение это делать? При занятии инвестициями оказалось, что подход вполне применим и для формировании долгосрочной дивидендной базы. Из недавнего: Решил сделать более агрессивную ставку на золото - поменял часть PLZL $ и SELG на UGLD и MGKL И, как уже говорил, начал смотреть нашу недвижимость. Консервативный "портфель" в итоге свернулся к классике, которую проповедуют старшие товарищи: Лучшие золото + нефть + удобрения в РФ Лучшие наркотики + диверсификация российских позиций на IB и колонка юмора, в смысле недвижимость и там и там. А у вас как дела?

Ввиду того, что доступ к Гонконгу так и не разблокировали, пополнять IB-счет в текущих условиях пока бессмысленно, а недвижимость какая-то все-таки нужна - с февраля начал смотреть что предлагают у нас. Пока остановился на фондах @Parus_Asset_Management - простой доступ (хотя тут почему-то не все фонды представлены, приходится через другого брокера покупать), все вполне прозрачно, бизнес-модель и сами объекты (по сравнению с некоторыми другими предложениями) вопросов не вызывают. С февраля начал немного покупать, и тут прислали приглашение на день инвестора. Впервые решил посетить такого рода мероприятие, по результатам могу заявить следующее: Во-первых накормили от души. Понятно, что не за этим пришли, но такое душевное отношение приятно. Считай полноценные завтрак и обед, хотя могли отделаться ведь просто чай/кофе/чипсы/пиво. Не знаю какие стандарты в отрасли, но прям располагает и настраивает, особенно когда едешь издалека. Во-вторых - рассказывают и показывают. Без презентаций, сразу бизнес живьем. Сначала показали офисное здание Двинцев. Провели по помещениям и офисам. Офисами не удивили, работать доводилось в разных. А вот подземный гараж с хитрой системой хранения машин заинтересовал. Все, как дети, дружно вытащили телефоны и стали снимать; такое ж не везде встретишь. Потом помчали на склад в Подмосковье. Конкретно этот вообще не простой, со всякими системами сортировки, с упаковочной линией. Вообще углубили и расширили лично мое восприятие индустрии, отчасти даже просто самим посещением объекта. А тут еще и на вопросы отвечали не по скрипту. Про работу с арендаторами, про риски, про конкурентную среду. Не скажу, чтобы я готовился что-то неожиданное спросить, просто почитал и посмотрел материалы компании еще перед тем как начать покупать, но все что взбрело в голову по ходу - обсудили. В-третьих - слушают. Интересуются кто их инвестор, с каким подходом, как воспринимает компанию, на что еще смотрит, удобно ли начисление дивидендов помесячно. Вот это вообще неожиданно, внимание к таким деталям. Бонус - некоторое время находишься в компании единомышленников, которые интересуются в среднем больше тем как сберегать, инвестировать, приумножать, чем как потратить. С другой стороны - люди из разных слоев населения, разные биографии, интересно послушать, что говорят, есть над чем задуматься. Некоторые, жаль не все, сотрудники также участвуют в фондах на свои, еще один плюс. Символические памятные подарки - пустячок, а приятно. Итого - если еще куда выберусь - будет с чем сравнить.

Заключение (начало в прошлом посте) про сложности и кризис Повышения ставок от ФРС для STWD прямой проблемой не являются, ибо плавающие ставки при кредитовании рулят. В совокупности для всего бизнеса компании каждый процентный пункт поднятия ставки дает 42 дополнительных миллиона (или 13 центов на акцию) годовой прибыли. Есть риски неплатежей от заемщиков, которые не тянут новые ставки. Например, в настоящий момент подвисли три кредита общей суммой 465 млн долларов. Менеджмент уверен в качестве залога, который обеспечит полный возврат задолженности. Насколько я помню, в прошлом квартале обсуждали сгоревший отель, земля под которым стоит больше выданного кредита, не считая страховки, по которой выгодоприобретателем должен быть кредитор. В балансе отражена переоценка стоимости активов из-за падения цен на жилье, а хеджирование процентных ставок отнесено к дочерней компании и в балансе не отражается. Валютные риски, что появляются от международных расчетов, также захеджированы. Есть списания в размере 5 млн от неудачных кредитов на жилую недвижимость, еще какие-то средства будут затрачены на урегулирование в этом квартале. Что касается кризиса, то Барри его ждет к Рождеству или сразу после, радуется как ребенок: «Кризисное время для компании также хорошо как и во времена IPO в 2009, когда тоже все рушилось и никто, ни банки, ни ФРС, не знал что делать. Банки не кредитуют и это создает прекрасные условия для нас.» - почти цитата. В буквальном смысле ждет распродаж на рынке недвижимости, у фирмы есть деньги скупить все хорошее. Более того - статус управляющего сервиса дает компании возможность самонаводиться на интересные для покупки объекты недвижимости. Готовность к кризису дополнительно характеризует сокращение доли офисов в кредитном портфеле и практическое отсутствие в портфеле бизнес-кластеров (которые вероятно пострадают больше всего, если жахнет нормальная рецессия) в Сан-Франциско (0%) и на Манхеттене (36 млн = 1,8% портфеля под 10% годовых). 96% договоров в самой своей структуре имеют защиту в виде дополнительных гарантий и резервов. В общем - с текущей доходностью портфелей от 7,6% до 11,2 в зависимости от сегмента и дополнительными доходами от недвижимости и сервисов вся эта машина может выдержать достаточно сильный стресс. Баланс устроен сейчас таким образом, что компания может вообще ничего не делать, никуда не инвестировать и платить дивиденды. Но бабки есть и они будут инвестированы для дополнительной прибыли. На и без того дефицитном рынке ликвидности компания может выбирать самые интересные проекты. О перспективах развития говорят, что изучают прикладные возможности технологий блокчейн («нервничать не надо, мы в это вложили ровно 0 долларов») для недвижимости. Хотели бы купить банк или даже лучше страховую. Главный риск для инвестора, на мой взгляд, помимо возможных распродаж со всем рынком или конкретно REITов, является продолжением достоинств компании, а именно сильная привязка к конгломерату Барри, его команде и его персоне лично. Здесь и возможный конфликт интересов и просто цена ошибки при достаточно концентрированном портфеле (кредиты-то крупные). Ну и вторая, скорее фоновая тревожность - настолько сложный бизнес, который при этом ничего не производит даже близко, может существовать только в большой, сложной, финанциализированной экономике. Вопрос в том состоится ли достаточно долгий и сильный кризис, который сможет экономику не только сжать, но и сильно упростить.