Назад
KonstantinRuslanovich
26 ноября 2022 в 18:29
Заключение (начало в прошлом посте) про сложности и кризис Повышения ставок от ФРС для $STWD прямой проблемой не являются, ибо плавающие ставки при кредитовании рулят. В совокупности для всего бизнеса компании каждый процентный пункт поднятия ставки дает 42 дополнительных миллиона (или 13 центов на акцию) годовой прибыли. Есть риски неплатежей от заемщиков, которые не тянут новые ставки. Например, в настоящий момент подвисли три кредита общей суммой 465 млн долларов. Менеджмент уверен в качестве залога, который обеспечит полный возврат задолженности. Насколько я помню, в прошлом квартале обсуждали сгоревший отель, земля под которым стоит больше выданного кредита, не считая страховки, по которой выгодоприобретателем должен быть кредитор. В балансе отражена переоценка стоимости активов из-за падения цен на жилье, а хеджирование процентных ставок отнесено к дочерней компании и в балансе не отражается. Валютные риски, что появляются от международных расчетов, также захеджированы. Есть списания в размере 5 млн от неудачных кредитов на жилую недвижимость, еще какие-то средства будут затрачены на урегулирование в этом квартале. Что касается кризиса, то Барри его ждет к Рождеству или сразу после, радуется как ребенок: «Кризисное время для компании также хорошо как и во времена IPO в 2009, когда тоже все рушилось и никто, ни банки, ни ФРС, не знал что делать. Банки не кредитуют и это создает прекрасные условия для нас.» - почти цитата. В буквальном смысле ждет распродаж на рынке недвижимости, у фирмы есть деньги скупить все хорошее. Более того - статус управляющего сервиса дает компании возможность самонаводиться на интересные для покупки объекты недвижимости. Готовность к кризису дополнительно характеризует сокращение доли офисов в кредитном портфеле и практическое отсутствие в портфеле бизнес-кластеров (которые вероятно пострадают больше всего, если жахнет нормальная рецессия) в Сан-Франциско (0%) и на Манхеттене (36 млн = 1,8% портфеля под 10% годовых). 96% договоров в самой своей структуре имеют защиту в виде дополнительных гарантий и резервов. В общем - с текущей доходностью портфелей от 7,6% до 11,2 в зависимости от сегмента и дополнительными доходами от недвижимости и сервисов вся эта машина может выдержать достаточно сильный стресс. Баланс устроен сейчас таким образом, что компания может вообще ничего не делать, никуда не инвестировать и платить дивиденды. Но бабки есть и они будут инвестированы для дополнительной прибыли. На и без того дефицитном рынке ликвидности компания может выбирать самые интересные проекты. О перспективах развития говорят, что изучают прикладные возможности технологий блокчейн («нервничать не надо, мы в это вложили ровно 0 долларов») для недвижимости. Хотели бы купить банк или даже лучше страховую. Главный риск для инвестора, на мой взгляд, помимо возможных распродаж со всем рынком или конкретно REITов, является продолжением достоинств компании, а именно сильная привязка к конгломерату Барри, его команде и его персоне лично. Здесь и возможный конфликт интересов и просто цена ошибки при достаточно концентрированном портфеле (кредиты-то крупные). Ну и вторая, скорее фоновая тревожность - настолько сложный бизнес, который при этом ничего не производит даже близко, может существовать только в большой, сложной, финанциализированной экономике. Вопрос в том состоится ли достаточно долгий и сильный кризис, который сможет экономику не только сжать, но и сильно упростить.
21,27 $
11,66%
8
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
1 марта 2024
Чем запомнилась неделя: рост российского рынка
29 февраля 2024
НОВАТЭК: снижаем таргет, но все еще рекомендуем покупать
34 комментария
Ваш комментарий...
VsemShalom
26 ноября 2022 в 20:20
Круто , спасибо 👍 Познавательно
Нравится
1
KonstantinRuslanovich
27 ноября 2022 в 6:30
@VsemShalom на здоровье, приходите ещё)
Нравится
pjatachok
28 ноября 2022 в 13:15
👍. А то совсем надоело читать детский сад
Нравится
1
KonstantinRuslanovich
28 ноября 2022 в 15:55
@pjatachok спасибо, полагаю для сколь-нибудь вдумчивых текстов здесь нет аудитории, поэтому особо никто и не заморачивается
Нравится
Quantum03
1 февраля 2023 в 17:05
@KonstantinRuslanovich дивиденды поступают или заблокированы?
Нравится
1
Новые звезды Пульса
Начинающие авторы делятся мнениями о ценных бумагах и уникальными методами инвестирования
RusDvd
+363%
13K подписчиков
Iron_Speculator
+29,2%
5,6K подписчиков
Protraderteam
+203,8%
9,5K подписчиков
Чем запомнилась неделя: рост российского рынка
Обзор
|
1 марта 2024 в 20:10
Чем запомнилась неделя: рост российского рынка
Читать полностью
KonstantinRuslanovich
754 подписчика35 подписок
Портфель
до 10 000 000 
Доходность
+43,96%
Еще статьи от автора
26 ноября 2022
Если бы я был учителем в школе юных рептилоидов и начинающих капиталистов, то обязательно устраивал бы ученикам экскурсии на производство. Производство бабла. Самое полезное для здоровья бабло в современном капиталистическом обществе создается из воздуха. Про живительную пользу ростовщичества на страницах своей методички я уже упоминал. Но если к воздуху добавить немного бетона, то получится, более интересный способ, доступный, однако, не только лишь всем: Его величество Ипотечное Кредитование. Да-да, то самое, что в позапрошлый раз едва не утащило мировую экономику в ад. В текущей финансовой системе предприятие именно в этой отрасли было бы любопытно посетить в первую очередь. Например, входящий в империю Барри Штернлихта (вы можете его помнить по дню встречи с ветеранами капиталистического труда) Starwood Property Trust STWD Это, товарищи, ипотечный REIT - величайшее изобретение человечества! Бизнес на стыке ростовщичества и управления недвижимостью. От банковского бизнеса здесь собственно кредитование - преимущественно под залог коммерческой и жилой недвижимости, с плавающей ставкой и с соотношением размера кредита к стоимости залога в среднем по портфелю около 60%. Портфель неплохо диверсифицирован по отраслям и регионам (в т.ч. 26% за пределами США). Принадлежность же компании к группе специализирующейся на недвижимости - 16 офисов по всему миру, более 4 тыс сотрудников, сделки на сумму более 100 млрд долларов ежегодно - позволяет чувствовать себя на рынке вполне уверенно. Собственно этот крупнейший сегмент бизнеса вырос по размеру портфеля на 36% год-к-году и уже в состоянии генерировать в одно лицо кэш для выплаты дивидендов в текущем объеме! Но есть и другие, которые дают дополнительную устойчивость и прибыль. Так, помимо выданных кредитов, у компании есть собственный портфель недвижимости, которую она покупает и продает при случае. В конце прошлого года выделили в отдельный фонд комплексы доступного жилья во Флориде и продали около 20% сторонним инвесторам. Скажем прямо - раздали по хаям, хотя целью было не совсем это). Есть еще здания медучреждений и другие объекты. В общем - компания в состоянии управлять недвигой, судя по показателям заполняемости даже во времена ковида, и кредитует под те залоги, которыми была бы не прочь владеть, что удобно. Вклад в общую прибыль не очень велик (около 10% в среднем), но сердцу дорог, так как является естественным хеджем от инфляции, особенно когда речь о доступном жилье - цены на его аренду вообще не умеют падать. Третьим ключевым аспектом деятельности компании является инвестиционно-сервисное направление. Дело в том, что выдать кредит под залог недвижимости и получать по нему платежи - это вовсе не весь бизнес, если только мы не детском саду. Серьезные парни делают гораздо большие бабки гоняя их между разными производными инструментами, технично управляя рисками. Сливают кредиты выданные разными структурами в одну кучу, нарезают на разные уровни приоритета выплат, делают фиксированные ставки вместо плавающих и наоборот, прикручивают к ним хеджирование - в общем любые радости для тех кому больше 18 лет идут в ход. У разных продуктов получающихся такими способами есть свои постоянные потребители - что-то берут пенсионные фонды, что-то страховые компании и так далее. В результате образуется такой хитрый клубок этих самых деривативов, что расшивать все платежи по ним умеют далеко не все. Особенно, когда дело доходит до неплатежей и взыскания просроченной задолженности. В итоге менеджмент деривативов берут на себя, за долю малую, специальные сервисные компании. И наша Starwood на этом рынке далеко не последний игрок. Создают, покупают, продают, просто управляют, консультируют опять же. Кроме того, сервис это не только ценный мех в виде 21% от всей прибыли компании! Это еще и несколько килограмм естественного хеджа от рецессии, которая гарантирует повышенный спрос на услуги по урегулированию проблемной задолженности. Про сложности и кризис (продолжение следует)
22 ноября 2022
По вопросу оптимизма относительно российского рынка Товарищ @Andrukke интересуется: «Где вы находите оптимизм для увеличения позиций в российском рынке? За счет чего ему расти?» От знакомых военных слышал такую фразу: «в критической ситуации оптимисты погибают первыми». Поэтому в моем случае предлагаю исходить из того, что вы наблюдаете не оптимизм, а скорее фатализм или прагматизм. В чем заключается различие: я не считаю что все обязательно будет хорошо, я считаю что невозможно предугадать, но к тому что может быть лучше нужно быть готовыми также как и к тому, что останется так как есть, или даже станет хуже. Что касается самого рынка, то я не смотрю на «рынок в целом», я смотрю на отдельные компании и на окружающую действительность, в меру своего понимания и кругозора. В окружающей действительности я нахожу ряд аргументов в пользу владения акциями некоторых компаний из России: •К настоящему моменту похороны российской экономики ученые и политологи переносят уже 3 раз с начала СВО, кажется, привычка дело хорошее. •Власти неоднократно подчеркивали необходимость сохранения рыночной экономики, как наиболее эффективного механизма. А глава ЦБ недавно говорила о том, что банковская система не должна фондировать все проекты в стране и необходимо развивать рынок капитала. Риск «кирзового идиотизма» в экономике, там где про национализацию и прочий СССР, от определенного разлива «патриотов» никуда не делся, но практическая его реализация раз за разом купируется на самом высоком уровне. •Текущий курс рубля многим сейчас не очень комфортен, в том числе и экономическому блоку правительства, значит будет двигаться, способы найдутся, вопрос насколько мягкие. На жесткий случай золото и юань. •Существует мощное лобби из другого лагеря псевдопатриотов, выступающее за тотальную стимуляцию экономики в виде - напечатать и раздать денег правильным людям. Когда они берут верх, как например было в 2020, мы получаем инфляцию в полный рост, с риском скатиться в гипер. То что сейчас они немного сдали позиции не должно обманывать стороннего наблюдателя, титров еще не показывали. •Бессмысленность «довоенной» диверсификации. В глобальном, мире здоровая логика гласила, что на случай если с экономикой родной страны в какой-то момент что-то пойдет не так, то средства разложенные в других юрисдикциях могут существенно скрасить неприятные моменты именно локального кризиса. Сейчас, когда старые правила и нормы больше не работают, а мировая экономика в активной фазе переустройства, держать накопления в чужой стране означает принять риск их полной утраты. На мой вкус доходность в таком случае должна быть соответствующая. •Проблемы (в том числе вызванные ошибками властей) действительно есть. Как есть они и в других экономиках, про это многие забывают. Проблемы с демографией в Японии похуже нашего, а Баффет вон покупает). В Китае ковидобесие, Европейцы себе ресурсы старательно отключают, Австралия подставляется под удар (не только военный). В США целый ворох и мгновенных и долгосрочных историй, которые могут закончиться плохо. Итого - плохо может быть у всех, просто несколько по-своему, главный вопрос насколько это уже заложено в текущие цены активов. •Все любят вспоминать про фразу «покупай, когда на улицах льется кровь, даже если это твоя кровь», но на практике многие пытаются объяснить себе и окружающим, что сейчас не тот момент, что все по-другому. Так вот: •Момент - тот. Готовность в дальнейшему ухудшению обстановки лежит вне плоскости инвестиций. При этом единственный способ по-настоящему «заложиться» на развитие событий, когда все вложения в российские активы именно «сгорают» - потратить все сбережения на переезд как можно дальше и как можно быстрее. Сидеть же в России и считать, что тебя лично не коснется любой негативный сценарий из-за наличия активов в другой юрисдикции - было бы слишком наивно.
9 ноября 2022
По многочисленным заявкам радиослушателей пару строк о моем инвестиционном портфеле в моменте. Основная доля, естественно, акции. Как и прежде отдаю предпочтение компаниям, продукция которых (энергия и пища) будет востребована при любых раскладах - и то и другое на глаз по 30% от портфеля. Были рисковые идеи в ВДО. Эбис сломался и я его продавал по мере нужды в деньгах. От АПРИ после 21 сентября решил избавиться, ибо стройка, на мой вкус, оказалась под большим вопросом. Облигации есть в юанях, для хоть какой-то диверсификации по валюте, на случай включения станка, как того требует «патриотическая» общественность. На этот же случай золото и золотодобывающие компании. Общая аллокация в золоте около 20%. Тинькофф уже готов развозить физические слитки, ждем уменьшения номинала. Инфраструктурные риски при покупке иностранных бумаг, насколько я понимаю, остались, поэтому китайцев набирать не тороплюсь, да и нормальных акций пока не дают, кроме Petrochina ( 857 ). И пока напрямую не будет выхода на Гонконг, без цепочки западных депозитариев, так их и не дадут, видимо. Держу дальний фьюч на нефть в качестве кривой диверсификации на случай «нефть растет, а российским компаниям власти подрезают крылья». Ликвидность никакая, позже поменяю на 857 По последним новостям опционы запускать будут сильно искалеченные, поэтому пока нет смысла полностью уходить с ИБ. Там остаются страховки, спекулятивные идеи, а из генераторов кэша к STWD и BTI добавил еще $PBR А у вас как дела?