​​🏗 Рынок недвижимости в Московском регионе перенасыщен 📉 По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», спрос на новостройки Москвы и Подмосковья в 2022 году резко сократился, и в ближайшие месяцы особо не видно света в конце туннеля. Экономические последствия украинских событий жёстко ударили по этому рынку, а в обществе сохраняется атмосфера неопределённости и продолжает снижаться платежеспособность населения. Продажи новостроек в столичном регионе упали по итогам 2022 года на -26% (г/г) до 6,3 млн м². И если бы не льготная ипотека от государства и ипотечные программы с околонулевыми ставками от застройщиков, то падение рынка было бы ещё более масштабным. 📉 Помимо снижения покупательской активности на цены давит огромный объём предложения. Если в 2020-2021 гг. на фоне ажиотажного спроса новостройки были в дефиците, то к концу 2022 года рынок недвижимости уже страдает от затоваривания. Застройщики не стали откладывать старт новых проектов, в надежде на льготные ипотечные программы, и эти надежды оправдались. Несмотря не ряд негативных факторов, в 2022 году продолжили действовать инструменты, направленные на стимулирование спроса: это и льготная ипотека, которую в итоге продлили до 1 июля 2024 года, и семейная ипотека, которую продлили до конца 2023 года, и околонулевые ипотечные ставки. Таким образом, у девелоперов не было оснований тормозить запуск запланированных проектов. 🏛 А вот тот фактор, что ЦБ с 2023 года запретил «нулевую ипотеку», будет оказывать негативное влияние на рынок. Центробанк всерьёз опасается пузыря на рынке недвижимости и не хочет повторения событий 2008 года в США, когда ипотечный кризис вызвал масштабную рецессию в американской экономике. Ещё осенью Набиуллина говорила, что околонулевые ипотечные ставки (так называемая ипотека от застройщиков) - это маркетинговая акция, которая вводит заёмщиков в заблуждение, а застройщики, предлагая её, фактически завышают стоимость квартир на 20-30%, и часто переплата из-за этого оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. Околонулевые ставки по ипотеке решают проблемы застройщиков, но при этом угрожают стабильности банковской системы. Доля ипотеки в портфелях российских банков уже практически достигла уровня 50%, которого вполне достаточно, чтобы в случае массового дефолта заёмщиков создать серьёзные проблемы для банковской системы. Поэтому мотивация ЦБ вполне понятна. 💸 Любопытно, но даже несмотря на падение спроса, стоимость новостроек в Москве и Подмосковье выросла в 2022 году в среднем на 10%, что нарушает все законы экономики. «Как видим, рынок недвижимости закончил бурный ценовой рост в 2022 году. Весной-летом были найдены диапазоны, в которых рынок и существует. В рамках сравнения месяц к месяцу бывают кратковременные снижения, которые отыгрываются в последующем месяце», - поведал Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики Группы «Самолет». ⚖️ На 2023 год можно рассмотреть два возможных сценария: 1️⃣ Цены вырастут в пределах инфляции, которую ЦБ ожидает на уровне 5-7%, поскольку льготная ипотека продлена до 1 июля 2024 года. 2️⃣ Цены упадут на 10-20%, поскольку предложение превышает спрос и рынок недвижимости затоварен. Резкое увеличение объёмов предложения главным образом связано с падением спроса и стартом продаж в проектах, запуск которых откладывался в период пандемии. 👉 Какой из этих сценариев представляется наиболее реальным - это тема для отдельного обсуждения .Да и вообще, пришло время подготовить традиционный большой квартальный пост по сектору отечественной недвижимости. В рамках этого поста мы с вами актуализируем инвестиционные истории российских публичных девелоперов ( $PIKK, $LSRG, $ETLN и $SMLT) и попытаемся понять, если ли там сейчас перспективные идеи? ❤️ Напоминаю, что лайки под этим постом приветствуются! Для меня это главная мотивация радовать вас и дальше качественной авторской аналитикой, новостями и мыслями по рынку. #пульс_оцени #ПСВП