IRNvest
IRNvest
16 апреля 2024 в 18:10
Почему я покупаю $SMLT 🏠? ✈️ Сильно отстал от коллег, при этом краткосрочно и в отличии от Эталона - это самый драйвовый девелопер здесь и сейчас, с темпами роста возле 50% г/г. + в целом по рынку недвижимости есть такое мнение👇 Одна моя клиентка взяла у Эталона в Шагале студию за 23М летом 2023 и мне казалось, что это ошибка, но цены там уже выше🫣 Теперь кажется до 2030 года рост цен не остановится, так как у нас нерыночная ипотека. Во всяком случае не сегодня, вторичку отсекли, но застройщикам создали все условия чтобы повторить успех китайских коллег типо Evergrande. Конец кстати думаю будет аналогичным, но до отрезвления ещё далеко🤞 С экономической точки зрения цены на квартиры должны расти до тех пор, пока доходность от аренды с учётом ипотечного плеча 3,3х даёт больше ставки по ипотеке. А это получается мошно ещё в 2 раза порасти, в Москве. P. S. На картинке примерно то, что я видел у $SMLT, когда сам лично недавно выбирал квартиру в Ближнем замкадье. Обе мои покупки в Москве были у других застройщиков, почему я всегда и был скептичен к компании...
3 680,5 
1,62%
5
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
9 комментариев
Ваш комментарий...
CaPMaT_Ha_BaLLluHrToH
16 апреля 2024 в 18:17
Этот актив для тех у кого стальные яица 😂
Нравится
3
IRNvest
16 апреля 2024 в 18:17
@CaPMaT_Ha_BaLLluHrToH до 25 апреля всё просто, а вот отчёт - игра в Кальмара, согласен
Нравится
CaPMaT_Ha_BaLLluHrToH
16 апреля 2024 в 18:18
@IRNvest не знаю на сколько просто, продавец тут просто зверь.
Нравится
JanHET
16 апреля 2024 в 19:26
И еще скоро ipo Самолет-Плюс 🔥
Нравится
Elkool
16 апреля 2024 в 21:08
В Шагале студия за 23 млн? Не ошибка?) ибо мы продаем их проекты в том числе, они в 2023 году со скидками продавали двушки и даже трешки в районе 22-25 млн (площади по 60-80 метров). Студии со скидками по 11-12 млн тогда продавались, сейчас чуть дороже. Они же в своем стиле всегда предлагают скидки по 20-30%…потому что обьемы огромные. Студию за 23 млн в Шагале - это либо знакомую нагло обманули, либо на десяток млн ошибочка :)
Нравится
Пульс учит
Обучающие материалы об инвестициях от опытных пользователей
Panfilov_Invests
+31,8%
3,4K подписчиков
Panda_i_dengi
+34,6%
519 подписчиков
Bender_investor
+17,9%
4K подписчиков
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
Обзор
|
Вчера в 19:24
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
Читать полностью
IRNvest
267 подписчиков67 подписок
Портфель
до 500 000 
Доходность
+73,37%
Еще статьи от автора
7 мая 2024
Объявляю сегодня день Лукойла! LKOH
6 мая 2024
Конкретика и идеи🫡 "Но" из поста про LKOH сейчас возникает при покупке практически любой акции на Мосбирже... Финансы, нефтегаз, девелоперы, машиностроение и даже компании роста/IT - кажется всё отросло. Либо дорого, либо средне с рисками повышения налоговой нагрузки/валютный риск🧐 Заработать в апреле по сути удалось только на шортах MTLRP 🪨. К сожалению, пришлось зафиксировать несколько неудачных сделок. Результаты VKCO 📱 разочаровали костами, похоже всё таки госкомпания не сможет показать эффективность на уровне конкурентов. UGLD скорректировался из-за допэмиссии и рисков SPO. Акция стоит как будто золото 2150-2000$ за унцию. Но это справедливо, с учётом того что Струков уже не первый раз кидает инвесторов. Среднесрочно ЮГК и PLZL ⛏ - можно держать в портфелях. Что ещё интересного? В банках - BSPB 🏦 держится хорошо и заплатит скорее всего более 50р дивидендов в сумме по году, но в целом ищу точку выхода. Риски допналогов оцениваю как высокие. По TCSG 🏦 - сантимент в слиянии негативен, и здесь видится идея с горизонтом полгода-год. В Росбанке 🏦уже происходят изменения, кадры уходят - формируется дефицит сотрудников и это конечно заставляет грустить, ходят слухи о закрытии большинства офисов в Москве. Сделка 8 мая, ждём конкретику. GEMC 🩺 опубликовали посредственные результаты. В С учётом мутной схемы по продаже контроля менеджменту - вероятность доп дивидендов оцениваю теперь как низкую. По сути зафиксировал безубыток/7-10% с начала года. RENI 🏦 - интересно благодаря высоким ставкам, но спекулятивно идея скорее всего отыграна, дивидендная доходность около 10% - не очень интересно. Плюс риски. Портфель инвестиций страховых денег ведь может и просесть. На будущее - результаты компании будут иметь высокую бету к рынку, так что во время кризисов компания должна быть в шорт-листе у каждого. Что остаётся? ROSN ⛽️ всё так же запускает Восток-Ойл, а это проект роста. С другой стороны, даже в хорошем сценарии Сечин просто догонит по дивидендной доходности Лукойл🤨 MTSS📱 может выплатить допдивиденды с продажи активов в Армении. Мтс-банк может начать "системную" трансформацию после IPO. Плюс я как пользователь проката самокатов Urent и каршеринша Belka car - постепенно погружаюсь в экосистему, это уже интересно. Но. Куда уж без него😅 - оба проекта скорее всего с отрицательным FCF, так как демпингуют рынок, особенно Белка. Поэтому минус спекулятивно. SMLT 🏠 продолжает пожирать долю рынка темпами чёрной дыры и при своих темпах роста это самая дешёвая компания роста на мосбирже. Самолёт плюс планируют выводить на IPO - зашивать ремонт и мебель в ипотеку как ни крути хорошая идея, ведь тогда вы сразу получаете актив, который можно например сдавать в аренду, математика такого проекта для инвесторов в бетон лучше, чем по старинке. В чём же НО спросите вы? Про цены на недвижимость писал выше. Рано или поздно замки из песка рассыпятся вместе с льготами от правительства и нас ждёт структурный кризис и депрессия в секторе, аналогично китаю чуть раньше. ОФЗ 26238. Позволю себе смелую мысль. Подходит время для более агрессивных покупок. Сам жду коррекции индекса, чтобы зайти. Идея, своей простотой и очевидностью напоминает покупку доллара по 55р в 2022г. Что самое интересное - заходить в ОФЗ можно даже с плечом. Потому что, прокатиться на 10% вверх x3, например - даёт 30% годовых. Купон поможет отбить платеж за кредит брокеру👍
6 мая 2024
Стратегический взгляд на ближайшие недели/месяцы🤝 В последние дни было множество инфоповодов, но никаких новых идей/драйверов для себя не вижу. Наоборот, ощущение инфошума. Понравилась статья Сергея Спирина в эту тему. Кто не знает, Сергей - амбассадор идеи вечного портфеля и коллективных инвестиций в России: https://assetallocation.ru/pdf/sluggard-2024-03.pdf Тем более на личном портфеле за полгода удалось добиться отличной доходности 80% - хочется вывести часть денег и вложиться в образование/отдых/путешествия. Даже более того, я на пороге неизведанного. Абсолютно несвойственное управляющим - рекомендовать подобное клиентам😳 Иногда наступает время, когда нужно отпускать педаль газа. Да, я беру на себя ответственность пропустить LKOH по 10000 и SBER по 350р. Но. Несколько раз я откладывал "жизнь на потом" после подобных успешных периодов - опыт научил ценить мотивацию. Чтобы быть эффективным, нужно поддерживать себя - в том числе напомнить, зачем нам вообще деньги👋 П. С. При выводе денег нужно быть очень аккуратным в приобретении недвижимости - цены в Москве снова начали снижение, впервые за 15 месяцев. Потому что вся магия льготных условий по ипотеке рассеивается, если вы купили объект с плечом x5 (первоначальный взнос 20%) и зафиксировали коррекцию на первичке на 5-10%, аналогично 2015-2018г. Плюс дисконт на вторичке может добавить ещё процентов 5-10 убытка. И таким образом получаем верный способ обнулить/сократить в 2 раза вложения при продаже через 2-3 года☝️