В прошлом месяце я спрашивал нужно ли делать разбор сектора недвижимости. Не знаю интересно это было или нет, т.к. отклика было не сильно много, но гештальт для себя все же решил закрыть. Пост будет длинный. Недвижимость довольно специфичный класс активов, потому что зачастую ее воспринимают как товар: 1) Цену на товар регулируют предложение и спрос: Спрос определяют доступность ипотеки (об этом в конце поста) и желание купить: - кто-то хочет сохранить мобильность и иметь возможность без напряга переехать в другой город или страну - кто-то хочет обустраивать свое "семейное гнездышко", делать перепланировку так как ему нравится и т.д. Предложение регулируют застройщики вводя объекты в продажу постепенно и вторичный рынок тут уже каждый решает для себя персонально. 2) Если рассматривать недвижимость как актив, то цены регулируют ставки (как по ипотеке так и по ОФЗ) и доходность в %, или же альтернативная доходность Если подходить к вопросу только с позиции денег, то нужно считать что выгоднее в пределах допустимого риска. Поэтому сравнивать недвижимость будем с ОФЗ (Да, нельзя прогнозировать на долгий срок (10-20 лет) что будет с рынком и страной. В конце концов, не так давно государство уже "кидало" вкладчиков. Но и у недвижимости есть риски, так что примем допущение о близости рисков в этих активах) Нам нужно сравнить активы на дату окончания выплаты предполагаемой ипотеки, то есть посчитать разницу для двух случаев: а) Первоначальный взнос и деньги на ремонт инвестируем в ОФЗ, реинвестируя купоны. Но продолжаем платить арендодателю за жилье Тут просто считаем сложный процент (разницу между суммами аренды и аннуитетного платежа также инвестируем) б) Имеем первоначальный взнос, деньги на ремонт и покупаем недвижимость. В конце имеем квартиру с ремонтом Стандартный калькулятор вкладов в сравнении с ипотечным нам не подойдет, потому что необходимо учитывать такие факторы как: - Рост стоимости жилья (да, прогнозировать - ненадежно, но можно посчитать среднее за 15-20 лет и предположить, что тенденция сохранится. Либо же в зависимости от своих пессимистичных или оптимистичных настроений посчитать различные варианты) пока что в среднем рост стоимости квадратного метра показывает ~ 3-5% в год за последние 15 лет - Арендные платежи (если квартира инвестиция - мы получаем с нее доход, если покупается для себя - то мы перестаем платить своему арендодателю) арендные платежи также росли за последние 15 лет. Довольно сильно в долгосроке коррелируют с ростом стоимости жилья. - Коммунальные платежи и их индексация - Кадастровый налог - Рост заработной платы (опять же, можно взять медианное значение по стране или своему региону). Значение примерно совпадает с инфляцией. Ипотечный платеж не меняется, а зарабатываем мы больше. Излишками можно погашать досрочно, или же инвестировать Составить табличку в экселе было довольно муторно и я решил для иллюстрации воспользоваться собственным калькулятором, учитывающим вышеизложенные факторы (кроме кадастра и коммуналки - поленился, да и факторы влияют мало, первый можно отразить в ставке по ипотеке, второй - в арендной плате) Вводные и результат к для разных сроков кредита на скринах - сложный процент в действии (разница между ипотекой и ставкой по ОФЗ) Если где-то не поняли (или я плохо объяснил) то задавайте вопросы, не стесняйтесь. Если не согласны или заметили ошибку - тоже. Про факторы, которые будут влиять на рост стоимости жилья в ближайшей перспективе уже все успели написать и без меня. Это и регуляция со стороны ЦБ так называемой "ипотеки от застройщиков", так и сворачивание программы льготной ипотеки в 2023. Бонусом только могу предоставить свои наблюдения по количеству объявлений на $CIAN (еженедельные снапшоты количества объявлений)- количество "навеса" предложения увеличилось примерно на 30% с начала июня. это же подтверждают и данные сбериндекса $HOZ2 PS расчеты обновил