Назад
Felixalex
17 ноября 2022 в 9:18
В прошлом месяце я спрашивал нужно ли делать разбор сектора недвижимости. Не знаю интересно это было или нет, т.к. отклика было не сильно много, но гештальт для себя все же решил закрыть. Пост будет длинный. Недвижимость довольно специфичный класс активов, потому что зачастую ее воспринимают как товар: 1) Цену на товар регулируют предложение и спрос: Спрос определяют доступность ипотеки (об этом в конце поста) и желание купить: - кто-то хочет сохранить мобильность и иметь возможность без напряга переехать в другой город или страну - кто-то хочет обустраивать свое "семейное гнездышко", делать перепланировку так как ему нравится и т.д. Предложение регулируют застройщики вводя объекты в продажу постепенно и вторичный рынок тут уже каждый решает для себя персонально. 2) Если рассматривать недвижимость как актив, то цены регулируют ставки (как по ипотеке так и по ОФЗ) и доходность в %, или же альтернативная доходность Если подходить к вопросу только с позиции денег, то нужно считать что выгоднее в пределах допустимого риска. Поэтому сравнивать недвижимость будем с ОФЗ (Да, нельзя прогнозировать на долгий срок (10-20 лет) что будет с рынком и страной. В конце концов, не так давно государство уже "кидало" вкладчиков. Но и у недвижимости есть риски, так что примем допущение о близости рисков в этих активах) Нам нужно сравнить активы на дату окончания выплаты предполагаемой ипотеки, то есть посчитать разницу для двух случаев: а) Первоначальный взнос и деньги на ремонт инвестируем в ОФЗ, реинвестируя купоны. Но продолжаем платить арендодателю за жилье Тут просто считаем сложный процент (разницу между суммами аренды и аннуитетного платежа также инвестируем) б) Имеем первоначальный взнос, деньги на ремонт и покупаем недвижимость. В конце имеем квартиру с ремонтом Стандартный калькулятор вкладов в сравнении с ипотечным нам не подойдет, потому что необходимо учитывать такие факторы как: - Рост стоимости жилья (да, прогнозировать - ненадежно, но можно посчитать среднее за 15-20 лет и предположить, что тенденция сохранится. Либо же в зависимости от своих пессимистичных или оптимистичных настроений посчитать различные варианты) пока что в среднем рост стоимости квадратного метра показывает ~ 3-5% в год за последние 15 лет - Арендные платежи (если квартира инвестиция - мы получаем с нее доход, если покупается для себя - то мы перестаем платить своему арендодателю) арендные платежи также росли за последние 15 лет. Довольно сильно в долгосроке коррелируют с ростом стоимости жилья. - Коммунальные платежи и их индексация - Кадастровый налог - Рост заработной платы (опять же, можно взять медианное значение по стране или своему региону). Значение примерно совпадает с инфляцией. Ипотечный платеж не меняется, а зарабатываем мы больше. Излишками можно погашать досрочно, или же инвестировать Составить табличку в экселе было довольно муторно и я решил для иллюстрации воспользоваться собственным калькулятором, учитывающим вышеизложенные факторы (кроме кадастра и коммуналки - поленился, да и факторы влияют мало, первый можно отразить в ставке по ипотеке, второй - в арендной плате) Вводные и результат к для разных сроков кредита на скринах - сложный процент в действии (разница между ипотекой и ставкой по ОФЗ) Если где-то не поняли (или я плохо объяснил) то задавайте вопросы, не стесняйтесь. Если не согласны или заметили ошибку - тоже. Про факторы, которые будут влиять на рост стоимости жилья в ближайшей перспективе уже все успели написать и без меня. Это и регуляция со стороны ЦБ так называемой "ипотеки от застройщиков", так и сворачивание программы льготной ипотеки в 2023. Бонусом только могу предоставить свои наблюдения по количеству объявлений на $CIAN (еженедельные снапшоты количества объявлений)- количество "навеса" предложения увеличилось примерно на 30% с начала июня. это же подтверждают и данные сбериндекса $HOZ2 PS расчеты обновил
Еще 4
434,6 
+61,02%
26 040 пт.
0,58%
28
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
1 марта 2024
Чем запомнилась неделя: рост российского рынка
29 февраля 2024
НОВАТЭК: снижаем таргет, но все еще рекомендуем покупать
19 комментариев
Ваш комментарий...
vishenka69
17 ноября 2022 в 9:23
Спасибо полезно
Нравится
N
Naisya88
17 ноября 2022 в 9:26
Что не так с циан , от чего она падает ! ?
Нравится
TyRediska
17 ноября 2022 в 9:27
Выглядит как схема оплаты любой 20 летней ипотеки
Нравится
Felixalex
17 ноября 2022 в 9:34
@TyRediska в целом - да поначалу платеж ощутим, а потом не особо, т.к. увеличивается личный доход
Нравится
kittsune
17 ноября 2022 в 9:34
Если честно, я не поняла слайд 2. А где сравнение конечных активов?
Нравится
Пульс учит
Обучающие материалы об инвестициях от опытных пользователей
Amatsugay
1,6%
3,6K подписчиков
Bender_investor
+23,2%
3,3K подписчиков
Panfilov_Invests
+37,1%
3K подписчиков
Чем запомнилась неделя: рост российского рынка
Обзор
|
Вчера в 20:10
Чем запомнилась неделя: рост российского рынка
Читать полностью
Felixalex
3,7K подписчиков49 подписок
Портфель
до 5 000 000 
Доходность
55,95%
Еще статьи от автора
28 июля 2023
Спарсил 95к уникальных объявлений с Циана и провел небольшую аналитику по мск. Решил, что кому-то может быть это интересно 1. Распределение цен за кв.метр 2. Распределение цен за кв.метр по районам(если не понятно, то погуглите что такое boxplot) 3. Количество объявлений по районам 4. Медианная цена в зависимости от этажа (как в той песне: первый этаж не предлагать) 5. Тепловая карта (медианная стоимость за кв.метр в зависимости от ближайшего метро) CIAN
6 июля 2023
Помните вот этот вот пост от сентября 2022? https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Felixalex/63f7225a-f567-401a-a2a5-3929e99cbe23?utm_source=share После этого появились комментарии от Силуанова, где говорилось о том, что проблемы будут решаться с помощью заимствований и налогов. Но что-то у них пошло не так - по низкой ставке много денег собрать не получилось. И уже в ноябре ЦБ стал усиленно печатать рубли, а Минфин переводил ему вместо этого на баланс заблокированные активы. Все бы хорошо, только вот USDRUB и EURRUB ЦБ продавать не может. В общем, бюджет быстренько пополнили ничем не обеспеченными рублями. За этим с небольшим лагом последовал обширный рост рынка. То есть, обещали не печатать, но сделали все с точностью до наоборот. Опять насвистели? Далее была попытка собрать налоги на сверхприбыль, но ~300 млрд рублей - это капля в море. Далее ЦБ продает CNYRUB и GLDRUB_TOM, но юаней не то чтобы сильно много. А золото - неизвестно, кто его купит. Думаю, что население уже купило, кто сколько хотел. Поддерживать курс таким образом не получается, и доллар продолжает восхождение. Что теперь? Пошли разговоры о сокращении трат и дальнейших налогах. Знаете, какое у меня по этому поводу мнение? Траты, может быть, и сократят, но не на себя любимых. (Вспоминается то, как несколько раз "сокращали" количество чиновников. Почему-то после каждого такого "сокращения" их становилось все больше) А налоги, наверняка, подымут. Но не для номенклатуры, а для среднего класса. Номенклатура имеет деньги и связи, чтобы защитить свои сбережения. Что это даст? В долгосроке все это только ослабит экономику. Придерживаясь такого вектора рубль все еще переоценен в долгосрок. Но в краткосрочном периоде я жду откат, если, конечно, опять ничего свехординарного не случится.
16 июня 2023
POSI Ну что, когда там уже допэмиссия, для "вознаграждения тех людей, которые повлияли на рост капитализации"? @Positive_technologies уточните список этих людей, пожалуйста.