istesso
istesso
14 февраля 2024 в 19:13
#фонды #недвижимость Продолжаем замещение акций дивидендными активами. Сегодня приобрел два фонда УК Parus: Парус-НОРД $RU000A104KU3 и Парус-ЛОГ. Кратко о фондах: УК Parus владеет и управляет коммерческий недвижимостью: в основном это склады, а также есть один объект офисной недвижимости. Под каждый объект создается отдельный фонд. Недвижимость сдается крупным арендаторам типа Озон. Регулярно осуществляются выплаты. Одним из важных нюансов является то, что часть объекта строится на заемные средства. Потенциально это дает возможность увеличить доходность, но и создает риски. Именно поэтому данные фонды доступны только квалифицированным инвесторам. Парус-ЛОГ - это фонд под складской центр в Подмосковье для FM Logistics. Парус-НОРД - под складской центр Nordway под Санк-Петербургом, основной арендатор Faberlic. Плюсы: •интересная доходность: среднегодовая доходность выплат около 12% к базовой цене (сейчас 11.1% по Парус-Лог и 11.3% по Парус-Норд) плюс рост стоимости объекта/пая - еще 10%-12% годовых. •выплаты ежегодно индексируются •Так как фонд собирает деньги под один объект и он уже есть на момент размещения, то деньги начинают максимально быстро работать, а не лежать на счетах в ожидании покупки всех объектов •Риски одного объекта не влияют на доходность другого, диверсификация происходит через покупку разных фондов •Относительно низкие издержки УК, примерно 1.5% в год от стоимости объекта на момент покупки, причем часть вознаграждения - это % от дохода пайщиков (мотивация зарабатывать) •Высокая прозрачность: УК предоставляет доступ к фин.модели, личному кабинету с детальной информацией по объекту и выплатам, регулярно предоставляет информацию в телеграмм-канале •УК обладает хорошей репутацией, создана бывшими топ-менеджерами и акционерами известных компаний на рынке коммерческой недвижимости: Knightfrank Россия и Central Properties. Минусы/Риски: •так как УК использует плечо с переменной ставкой, то при росте ключевой ставки осенью, компания столкнулась с необходимостью внепланово замещать кредит деньгами. Компания выпустила дополнительные паи по цене ниже рынка. Для тех кто не успел поучаствовать это скорее плюс, но для владельцев сейчас это минус. Так же пока все паи не будут размещены, цена пая скорее всего будет на текущем уровне. Резюме: Хороший фонд недвижимости для квалов, но входить буду аккуратно. Цена пая скорее всего расти не будет, так что пока выгоднее инвестировать в облигации/вклады, а покупку паев делать ближе к концу размещения. После продажи паев и снижения ставки ожидаю значительной рост цен пая.
1 099 
1,46%
12
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
8 мая 2024
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
17 мая 2024
Чем запомнилась неделя: отчетности компаний
13 комментариев
Ваш комментарий...
AVNS
15 февраля 2024 в 10:12
тоже хотела бы приобрести фонды Парус, но не Квал((
Нравится
1
aswerda
15 февраля 2024 в 12:25
Сбер брокер?
Нравится
1
istesso
15 февраля 2024 в 12:29
@aswerda да, там доступны все фонды Паруса
Нравится
1
istesso
15 февраля 2024 в 12:32
@AVNS да, неприятно, но ограничения оправданы, кредитное плечо требует внимания и готовности к неожиданностям. Хотя в обычных акциях риска не меньше, а может и больше.
Нравится
2
AVNS
15 февраля 2024 в 13:19
Спасибо, попробую в сбер
Нравится
Авторы стратегий
Их сделки копируют тысячи инвесторов
AlexanderTsvetkov
+163%
7,6K подписчиков
All_1n
+126%
3,8K подписчиков
Konin
+64,8%
6,8K подписчиков
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
Обзор
|
8 мая 2024 в 19:24
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
Читать полностью
istesso
235 подписчиков65 подписок
Портфель
от 10 000 000 
Доходность
+26,91%
Еще статьи от автора
15 мая 2024
Всем доброго времени суток. Как и обещал в прошлом посте, сегодня краткая история эксперимента с краудлендингом. Первый платформой, которую я выбрал был Поток. Одна из первых платформ инвестирования в займы мелкому бизнесу, принадлежит Альфа-Банку. Доходности не космические, но выше облигаций и вкладов. В целом, вроде хорошее соотношение риск/доходности. В январе я закинул первые 50k, деньги зачислились без проблем, начался процесс распределения займов. И вот тут возник первый не очень приятный момент: медленное инвестирование. Так как система поддерживает диверсификацию портфеля диверсифицированным, то каждому заемщику она выделяет 1% ваших активов. С учетом того, что заемщиков сильно меньше кредиторов, то процесс затягивается. Не смотря на этот минус я решил продолжить эксперимент и к середине февраля перевел 400k, на чем решил остановиться. В абсолютных цифрах процесс инвестирования пошел пободрее, но 100% было распределено по займом только 1.5-2 месяца. Как это повлияло на доходность будет видно позже. Интерфейс платформы я разбирать не буду, базовые функции в наличии, хотя назвать его удобном и тем более интуитивнопонятным нельзя. Это касается как мобильного приложения, так и сайта. Детальный отчет с некоторыми графиками вообще нужно запрашивать на почту. Наблюдая за медленным распределением, я понял, что надо искать альтернативные варианты и часть инвестировать туда. Второй платформой стала JetLend. Тоже достаточно известная компания, наверное, единственная, которой еще можно было доверить хоть какую-то сумму. Доходности обещали повыше, возможностей побольше. Инвестиции в середине февраля начал с 50k, также как и с Потоком. Сразу обратил внимание на более удобные приложения и сайт, но самое главное это скорость инвестирования. При той же диверсификации процесс шел в разы быстрее. И первый и последующие транши распределялись за неделю. Также к плюсам можно отнести более гибкую настройку стратегии инвестирования и более широкий диапазон ставок у закмщиков. В итоге к середине марта проинвестировал 400k по аналогии с Потоком. Пропустим наблюдение за процессом, начислением дохода, давайте к сути. Итоги: •Jetlend значительно опередил по доходности Поток. Оценка дохода выше хотя инвестирование началось на месяц позже. •Доходность JetLend на текущий момент соответствует тому, что они обещали •Цифры, которые показывает ЛК JL в целом сходятся с ручными расчетами, хоть делать расчеты непросто, так как сумма инвестироваласт не в один момент •Поток в части годовой доходности выводит информацию, которая не бьется с реальностью •Поток очень медленно распределяет свободные средства, что увеличивает простой средств и снижает доходность •У Потока кратно выше уход в дефолты, хотя на Потоке выбрана умеренная стратегия, а в JL почти без ограничений (можно считать агрессивная). •Надо сказать, что и Поток и JL начислял бонусы, что могло исказить доходность, то есть общая доходность за год может быть ниже •Jet Lend в сумме доходов указывает не только выплаченные проценты, но и те что начислены клиентам, но фактически еще не выплачены кредитору •JetLend умеет пвтоматически покупать займы со вторичного рынка, рекомендую отключить эту опцию, так как вы можете получить займы с повышенным риском по высокой цене. Краткая инфо в приложенном скриншоте. Плюс добавляю скрины из Ui. Резюме: •Эксперимент с Потоком я считаю завершенным с отрицательным результатом, продолжать инвестировать не вижу смысла, буду выводить сумму. •Эксперимент с JL буду продолжать ради интереса. Увеличивать сумму не планирую. Не смотря на то, что сервис показывает себя достаточно адекватно, есть ощущение ненадежности и отсутствия реального понимания, что стоит за цифрами. Классический фондовый рынок намного комфортнее, так как ты играем по общим правилам. Ценник и стакан для всех одни. •неопытным инвесторам я не рекомендую подобные платформы. Покупайте обычные облигации надежных компаний или ОФЗ и спите спокойно.
13 мая 2024
Сегодня Яндекс YNDX объявил условия обмена: акции старого голландского Яндекса меняется на новый российский в пропорции 1 к 1. Это для тех, кто покупал в России, те кто брал забугром смогут только продать с дисконтом. Российские миноритарии получили максимально честную сделку, на что я не сильно надеялся. Почему это справедливая сделка? •кол-во акций двух компаний почти идентично (МПКАО Яндекс - 379.5 млн, Yandex N.V.- 361.5 млн) •95% оценки Yandex - это активы в России и СНГ, которые остаются за Яндексом Что дальше? •16 мая стартует процесс сбора заявок, который продлится до 21 июня •при обмене надо будет заплатить НДФЛ, детали ниже в комментариях •я пока думаю как поступить: скорее всего часть зафиксирую, часть обменяю. Риски: •на цену могут влиять те, кто заходил в акцию около 3000 р зимой и не видят смысла ждать будущего роста •через год консорциум получит право продавать акции, думаю, будет велик соблазн немного выйти в кеш с учетом цены покупки в 1251 руб, насколько это может повлиять на цену трудно сказать Мысли вслух или выученные уроки: •позицию по яндексу я открывал в сентябре 23 года примерно по 2500р, планируя держать до 5k. Как видно, маржа отличная, но есть нюанс. •В феврале на странном анонсе по обмену, где коэф. Обмена был поставлен под вопрос, я разом скинул 3/4 позиции по цене 3000р. Реинвестировал в Сбер (+13%), ММК (+9%), ПИФ Парус (-1%), краудлендинг. Не надо быть экспертом в трейдинге или математике, чтобы понять, что шаг был не самый удачный •для того, чтобы этого избежать достаточно было воспользоваться двумя правилам: не продавать после резких падений и не продавать одним шагом, а вместо это продавать ступеньками для усреднения цены. •также можно было закрыть ровно 1/2 позиции - это универсальное решение, которое позволяет избежать фрустраций при движении цены в любую сторону P.s. В данном посте я упомянул про краудлендинг, но не указал доходность. Я это сделал намеренно, так как про этот эксперимент хочу сделать отдельный пост на этой неделе. Результаты там интересные, и кому-то точно будут полезны.
22 апреля 2024
Закрыл сегодня позицию с OZON , которую брал год назад ради фана. Сумма вложений была совсем маленькая. У компании дела вроде идут хорошо, бизнес растет, если смотреть на февральскую презентацию, и перспективы есть, но я решил забрать фишки со стола. Акция все-таки уже сильно выросла и относится к акциям роста, которые не соответствует моей стратегии: прибыли нет, дивов нет, балансовая стоимость отрицательная и т.д.. Вырученные средства вложил в индекс Мосбиржи MOEX . P.s. Сорри, что без разбора компании, не хватает сейчас времени из-за основной работы.