📦 Инвестиции в недвижимость: новый ЗПИФ Рентал ПРО от создателей ПНК-Рентал. IPO в конце мая – начале июня «Можем повторить!» — сказали ребята из «А класс капитал» и решили, что пора выводить на биржу новый фонд. С названием долго не думали. Был ПНК-Рентал для всех, а будет Рентал ПРО для квалифицированных инвесторов. Был фонд с пассивным управлением, а будет фонд с активным управлением. Собрал известную информацию и свои мысли по новому фонду. 🐌 Что, где, когда? Паи планируют разместить в конце мая – начале июня, проведут IPO, после которого раздадут покупочки. Цена пая предварительно 986 рублей. Объём IPO составит более 25 млрд рублей. ISIN: RU000A108157. УК — «А класс капитал». Доступность — только для квалов, потому что в фонде активное управление. То есть, он будет покупать, сдавать, продавать помещения (склады, ЦОДы), причём без привлечения кредитов в отличие от Паруса. Внутри фонда сейчас находится ЦОД Технопарк Медведково — топ-3 по мощности в РФ. Его продадут, а деньги поделят. Далее УК планирует покупать у ПНК склады, сдавать их и время от времени перепродавать. Полагаю, что их может быть много разных, но в этом году, допустим, штуки 3–4 добавят. Доход будет выплачиваться ежемесячно как с ренты, так и с прибыли от перепродажи. Дело не быстрое. То есть, тут можно как раз вспомнить ПНК-Рентал, который продали, а деньги выплатили пайщикам. Но там кроме одной коробки ничего не было, а тут их будет много, на смену проданным придут новые купленные. Инвестировать в этот фонд следует с длинным горизонтом. Важно отметить, что УК плотно работает с ПНК, покупая у них склады ещё на этапе строительства, что дешевле. А комиссию будут брать 3% от дохода — в 10 раз ниже рынка. Ну фантастика же! Также паи будут доступны юрлицам. 💸 Какая будет доходность? Обещают 22%. 14% с ренты и 8% от роста СЧА. В 14% с ренты вполне верится, именно столько платил ПНК-Рентал. СЧА может расти или падать, но на бирже цена найдёт саму себя справедливую, исходя из конъюнктуры рынка. Ещё раз вспомним про ПНК-Рентал. Почему инвесторы смогли хорошо заработать на закрытии фонда? Во-первых, все паи были проданы, а рынок установил, что приемлемой доходностью будет 11%, так как ключ был низким. Паи выросли, гуд. Сбер купил сарай, инвесторам заплатили. Но сегодня ставка 16%, а значит доходность на уровне ОФЗ. И никого не волнует никакое активное управление. Значит после размещения цена может пойти вниз? Может. А может и не пойти. Биржа — хорошая история для того, чтобы продать дороже, но может потребоваться непонятно какое время, чтобы сделка стала выгодной. Непонятно, какое будет отклонение стоимости пая от СЧА. Это зависит в том числе от маркетмейкера. Сейчас оценка объектов недвижимости находится в низкой части цикла. Разворот ДКП обязательно приведёт к переоценке СЧА. По оценке аналитиков Альфа-Банка, потенциал роста паёв Рентал ПРО до конца года составляет 34% от цены размещения. Ожидаемая доходность за три года — 22% годовых. 😡 Дефицит Не буду много писать про дефицит коммерческой недвижимости. Её не хватает как в Москве и СПб, так и в регионах. Строить огромные коробки будут и дальше. В ближайшие несколько лет дефицит будет оставаться. Все эти вот Озоны, ВБ и прочие Сбермегамаркеты будут там хранить товары. И не только они на самом деле. Перспективная история, но рынку всё равно важнее всего доходность. И сравнивать её он будет с альтернативными инструментами. 🙂 Лучше всех? Пока что Рентал ПРО выглядит действительно лучше всех конкурентов. У меня под недвижимость выделено 10% портфеля, так что буду участвовать в IPO. И после IPO также буду участвовать. #недвижимость #псвп #прояви_себя_в_пульсе

🏠 Святой рандом мая. PIKK — акции ПИК Продолжаю третий сезон святого рандома с покупкой российских акций. Каждый месяц я выбираю одну рандомную акцию из индекса Мосбиржи. Ну как я, делает это святой рандом, он же генератор случайных чисел. Я её потом просто покупаю. Почему? Да потому что какой смысл ручками выбирать акции, если рынок ведет себя непредсказуемо ¯\_(ツ)_/¯ 📋 Список для рандома на третий сезон повторяет индекс Московской биржи IMOEX. · ежемесячный минимальный бюджет: 5 000 рублей, на него берется максимально возможное количество лотов; · если лот дороже 5000, то беру 1 лот; · если рандом выбирает что-то повторно, беру. Уже попадались в этом сезоне: Сургутнефтегаз, Самолёт, Мечел-ап и Позитив. В мае случайной компанией оказался ещё один застройщик ПИК. Никогда не было их у меня в портфеле. Акции ПИК торговался примерно по 840–850 рублей, в лоте 1 штука, следовательно взял 6 лотов (чуть больше 5 000 рублей). Акции были в нисходящем тренде, но как только я их купил, они полетели вверх. Так-то понятно, что сейчас по строителям есть определённые риски. ❔ Что такое ПИК — Специализированный Застройщик? ПИК — российская девелоперская и строительная компания, крупнейший девелопер России. Штаб-квартира — в Москве. Полное наименование — публичное акционерное общество «ПИК-специализированный застройщик». Строит в Москве, МО, СПб, ЛО, Екатеринбурге, Казани, НН, Владивостоке, Хабаровске, Благовещенске, Южно-Сахалинске, Тюмени, Ярославле, Новороссийске и Обнинске. 😇 Хороший рандом? На первый взгляд, непонятно, ведь за 2022 год результатов не было, а 2023 год можно сравнивать только с 2021. Также их поджимает Самолёт. В конце апреля в ПИК полностью сменился состав совета директоров. Прибыль ПИК по итогам 2023 составила 52,3 млрд рублей, по сравнению с итогами 2021 года показатель сократился на 49,5%. Это не очень хорошие новости, причиной тому стал рост расходов на зарплаты, материалы и технику. Но чистая прибыль снизилась также из-за возросших расходов на обслуживание долга. EBITDA ПИК с 2021 года сократилась на 26,8% до 105,3 млрд руб. Рентабельность по EBITDA по итогам 2023 года составила 18% (17% в 2021 году). Выручка за два года выросла на 20% и достигла 585,3 млрд рублей. Себестоимость продаж с по сравнению с 2021 годом повысилась на 15,3% до 431,3 млрд рублей. Синара говорит, что умеренный рост бизнеса и увеличение рентабельности — позитивные аспекты, однако обслуживание долга снижает общую прибыль Ключевым для ПИК станет 2П2024 года, когда будут новые вводные по льготным ипотекам. Сейчас же Самолёт и Эталон работают эффективнее. Но ПИК остаётся лидером по объёмам строительства, а весь рынок строительства так-то может в ближайшее время претерпеть большие изменения. Вопрос — какие? Ну и ещё ПИК попал под санкции. В данное время ПИК предлагает квартиры в 63 проектах, есть даже вполне демократичные (кхххх) цены от 4,3 млн — это 20-метровая студия в Бутово. 💸 Дивиденды ПИК По дивидендной политике рекомендуемая сумма дивидендных выплат определяется Советом директоров на основе финансовых результатов деятельности, но, как правило, Общество будет стремиться выплатить в качестве дивидендов не менее 30% от Чистой прибыли, скорректированной на неденежные доходы, в том числе на значительную компоненту финансирования, рассчитанной на основе консолидированной отчетности по МСФО. В 2022 и 2023 годах дивиденды не выплачивались, в этом году дивидендов наверно также не будет. Это плохая новость и для меня, и для других инвесторов. Остаётся надеяться на то, что компания распорядится прибылью должным образом. Если подводить какие-то выводы, то не разделяю радости святого рандома от этой покупки. Сам бы я скорее всего ПИК не выбрал, но кто я такой, чтобы спорить с самим святым рандомом? ПИК — это самые огромные коробки с коробками под кондиционеры. Отложенный спрос уже начал формироваться, рано или поздно он будет выплёскиваться в рынок. #святойрандом #акции #псвп #прояви_себя_в_пульсе

🚦 Докажите, что вы человек, или IPO привилегированных акций Светофора Для IPO-зависимых Светофор надумал провести IPO привилегированных акций. Обычные акции уже давно торгуются на бирже и чувствуют себя не очень хорошо, теперь гурманы смогут выбирать, что им нравится меньше: Светофор-ао или Светофор-ап. Это IPO — крик отчаяния, иначе его и не назовёшь. Его даже проведёт не Мосбиржа, а СПВБ (тёзка СПб Биржи). И проведёт его из жалости. Пара слов о главных героях. Светофор — высокотехнологичная IT-компания, резидент инновационного центра Сколково. Компания основана в 1989 году и специализируется на подготовке кандидатов в водители и обучении водительскому мастерству с использованием современных технологий. Имеет статус IT-компании. Светофор своё первое IPO провёл в январе 2021 года. Тикер $SVET, но ничего светлого в этих акциях на данный момент нет, только тьма. Санкт-Петербургская Валютная Биржа (СПВБ) — биржа, которая была создана в 1992 году для того, чтобы в 2024 году проводить бессмысленные и беспощадные IPO. В июне всё того же 1992 года биржа получила регистрацию ЦБ, а в июле состоялись первые торги. Занимается размещением акций и поддержанием по ним вторичных торгов, выпуском облигаций, сделками РЕПО, клирингом. 🤏 Размер имеет значение Светофор продаст 2 481 500 акций по 56,25 рубля за штуку. Это 100% всех выпущенных и находящихся в обращении привилегированных акций и 10% от уставного капитала компании. «Текущее инвестиционное предложение даст возможность привлечь средства для кратного масштабирования нашего бизнеса, а также повысит ликвидность акций и позволит снизить долговую нагрузку», — говорит Светофор. Самые внимательные участники дорожного движения уже посчитали, что размер IPO составит 139,584 млн рублей. Маловато будет! А теперь можно шутить в комментариях, что скоро на IPO выйдет ларёк с шаурмой, стоящий у соседнего дома. 💰 Дивиденды На заседании СД не позднее 30 июня обсудят рекомендацию по дивидендам по итогам 2023 года. При положительном решении их размер будет соответствовать дивполитике, по которой Светофор выплачивает 18% от чистой прибыли. Доходность такой выплаты, по подсчетам компании, составит 8% к цене IPO — 56,25 за акцию. Ну неплохо, неплохо. 🧮 Показатели Есть довольно сильный по сравнению с 2022 годом отчёт по РСБУ за 2023 год. Выручка составила 461,74 млн (310.69 млн в 2022). Чистая прибыль составила 49,45 млн (25,64 млн в 2022, увеличение почти в 2 раза). Активы компании составили 527,17 млн (подросли за год с 459,08 млн). Внеоборотные активы — 253,95 млн, оборотные активы выросли на 62,21% до 273,22 млн. Капитал и резервы увеличились на 31,45% до 212,35 млн рублей. Рейтинг у Светофора BB+ от Эксперт РА, повысился в апреле, раньше был BB. Вот в такую компанию нам предлагают инвестировать. Но компания хитрая. Долгосрочные обязательства уменьшились на 41,71% до 81,6 млн. Краткосрочные же обязательства увеличились на 48% до 233,22 млн. Операционный денежный поток в 2023 году составил -25,56 млн. Сальдо денежных потоков от финансовых операций равно 8,32 млн рублей. Маржинальность по EBITDA составила 27%. Долк к EBITDA — 1,1 (1,7 в 2022 году). Отношение EBITDA к процентным платежам 6,0 (годом ранее 4,6) — долговая нагрузка крайне низкая. А ещё в 2023 году компания получила субсидии Минэкономразвития на компенсацию части затрат на выпуск облигаций и выплату купонов. В планах получить кредит в рамках программы льготного кредитования с процентной ставкой (ТАДАМ😱) 3% годовых, что даст возможность в том числе частично погасить обязательства по облигациям. Чтобы принять участие в IPO, нужно будет выбрать квадраты, на которых изображены светофоры. Лично я не участвую. Если бы я хотел инвестировать в эту компанию, уже поучаствовал бы в IPO в 2021 году по 70 рублей и сейчас бы имел эти акции аж по 28 рублей. Но стоит вспомнить, что обычка в первый час подорожала в 2 раза, и только потом случилось триумфальное падение. Смогут повторить? #акции #ipo #псвп #прояви_себя_в_пульсе