$USDRUB $RDFN #США #недвижимость #стомость_кредита #ставка Инвесторы в американскую жилую недвижимость приобрели на 48.6% меньше домов в первом I квартале — самый большой годовой спад за всю историю наблюдений с 2000 года. Ведущий брокер на рынке жилья США Redfin констатировал, что инвесторы с Уолл-Стрит «нажали на тормоза»: покупки домов за первые три месяца нового года упали вдвое – до 41 181 сделок по сравнению с 80 120 за I кв. 2022 г. В квартальном выражении инвесторы сократили покупки на 15.9%, что сопоставимо с общим падением продаж жилья на 14.7% и подтверждает общее охлаждение рынка. Объем инвестиционных сделок сократился на 46.3% с $51.2 млрд до $27.5 млрд, при этом средняя стоимость типового объекта жилья за год практически не изменилась и составила $427 901. Рекордный уровень активности был зафиксирован в III кв. 2021 года, когда инвесторы заключили 95 124 сделок, воспользовавшись сочетанием низких ипотечных ставок и высокого спроса на аренду во время пандемии. Согласно данным Redfin по 40 крупнейшим городам США, ежеквартальные покупки инвесторами в период с 2015 по 2019 год составляли от 40 000 до 65 000 домов. Колоссальный крах покупок жилой недвижимости со стороны юридических лиц и компаний объясняется не только высокой базой прошлого года, но и отложенным эффектом ужесточения денежно-кредитной политики. Ипотечные ставки выросли с менее 3% в начале 2022 года до 6.9% в настоящее время. Падение как стоимости жилья, так и арендной платы сократили потенциальную прибыль инвесторов на фоне растущих налогов и страховых издержек. Ставка капитализации, применяемая для расчета нормы доходности недвижимости, опустилась ниже ипотечной в апреле 2022 г. и сейчас составляет 4.6%. Финансирование ремонтных работ и сопутствующих расходов, которое зачастую осуществляется за счёт краткосрочных кредитов, стало более дорогим. Перепродажа также становится невыгодной из-за общего снижения цен: в марте 1 из 7 домов был продан дешевле, чем инвестор купил его, что почти втрое превышает показатель годом ранее. В отдельных городах доля убыточных продаж достигает 20-30%. Общая негативная тенденция подтверждается состоянием рынка ипотечных ценных бумаг (MBS): всего за 2023 год было выпущено облигаций на $600 млн – значительно ниже $16.6 млрд и $11.2 млрд в 2021 и 2022 годах соответственно. В исследовании брокера отмечается, что инвесторы всё ещё занимают высокую долю на рынке жилья, несмотря резкое замедление темпов покупок. С пика в более чем 20% в конце 2022 г. она сократилась до 18% в I квартале, что существенно выше допандемийного диапазона 9-16%. Недорогие дома составили почти половину всех покупок инвесторов. Это продолжает оказывать давление на спрос со стороны физических лиц, которые зачастую ищут доступное жилье, но сталкиваются с нехваткой предложения. Отраслевые эксперты прогнозируют дальнейшее снижение активности инвесторов по итогам II квартала, несмотря на сезонный рост сделок в весенний период. Этому будет способствовать «широко распространенная экономическая неопределенность и опасения рецессии».