Ипотека или аренда? Давайте попробуем ответить на этот вопрос, используя минимальное число допущений. Рассмотрим два случая с одинаковыми начальными условиями. X_0 - капитал в момент времени t = 0, он же первоначальный взнос по ипотеке, r - ставка по кредиту, а также (первое допущение) доходность инвестиций. Пусть ипотека выплачивается по аннуитету - все платежи одинаковы и равны A, тогда в первом случае капитал к погашению кредита t = n будет равен: X_n = X_0 + A * (1 - 1 / (1 + r)^n) / r Во второй части уравнения находится X_0 и текущая стоимость кредита, т.н. тело кредита. Второй случай - отстутствие ипотеки. Допустим, мы используем тот же платеж A в качестве инвестиционного: X_n = X_0 * (1 + r)^n + g * A * ((1 + r)^n - 1) / r, где g - это остаток от инвестиционного платежа после выплаты аренды R, т.е. g = 1 - R / A. Вторая часть уравнения состоит из формулы сложного процента, умноженного на начальный капитал и будущей стоимости аннуитета g * A. Теперь приравняем эти формулы, чтобы узнать, в каком случае ипотека и аренда будут равнозначны. После простых алгебраических операций получаем равновесный остаток: g = 1 / (1 + r_e)^n - r * X_0 / A = 1 - R / A, Введем дополнительное обозначение LTV - loan-to-value, X_0 = LTV * (X_0 + A * (1 - 1 / (1 + r)^n) / r), в новых обозначениях r * X_0 / A = LTV / (1 - LTV) * (1 - 1 / (1 + r)^n), тогда R / A = 1 / (1 - LTV) * (1 - 1 / (1 + r)^n) r = 1 / (1 + (LTV - 1) * R / A)^(1 / n) - 1 Продемонстрируем на рис.1, что же у нас вышло. Легко видеть, что равновесная ставка приближается к реальной только в случае высокого процента первоначального взноса (близким к 90%) и ОДНОВРЕМЕННО высоких соотношений R/A. На графике 5-летняя ипотека, 10-20-30 летние проигрывают еще сильнее. Таким образом, ипотека практически никогда не бывает выгоднее аренды и инвестиций. Это, кстати, подтверждается тем фактом, что банки предпочитают выдавать кредит, а не приобретать недвижимость. Остается вопрос: куда вложить капитал, чтобы выполнить условие о равенстве инвестиционной ставки и ипотечной? Конечно же, в акции девелоперов. На Московской бирже есть из кого выбрать, тут и $PIKK, и $SMLT, и $HALS, и $INGR... Но я предлагаю рассмотреть $LSRG, который, на мой взгляд, находится на очень привлекательных для покупки уровнях. И вот почему. Во-первых, компания торгуется со скидкой к капиталу P/B 0.9 при не слишком маленькой для российского рынка капитализацией 77 млрд. Например, ПИК покупать уже поздно - P/B > 4, а котировки ударились об 1128, пробили 1062 вместе с фигурой консолидации, и это только начало... (рис.2) Во-вторых и в-третьих, компания платит неплохой дивиденд, имеет четкую и устойчивую дивидендную политику при низкой долговой нагрузке. Дивидендную доходность можно сравнить с $ETLN, но последний проигрывает по долгам - соотношение чистого долга к EBITDA 1.5 против 0.6 у ЛСР. В-четвертых, можно неплохо заработать на росте котировок компании: технически цена ушла довольно далеко вниз от 200-дневной средней, двойная вершина уже отработана, а цена консолидируется у верхней границы диапазона 740-780, видимо, готовясь со дня на день сломать январский понижательный тренд (рис.3). Не поздно ли покупать? - Нет. Отчетность за 2021 будет, вероятно, лучшей в истории, и даже если котировки останутся на тех же уровнях, что и сейчас, ЛСР превратится в классический "баффетовский" актив с неадекватно низкой ценой, без долгов и качественным корпоративным управлением. Однако, вряд ли этому суждено случиться, поскольку цена должна достичь 850-975 рублей за акцию в весьма недалеком будущем.