Самолет показал рекордный объем продаж за последние три года
Компания выпустила отчетность за второй квартал. Стоит отметить, что финансовые показатели из управленческой отчетности отличаются от результатов МСФО. Например, выручка в управленческой отчетности фиксируется при осуществлении новых продаж, даже если объект строительства еще не завершен, а выручка по МСФО фиксируется с некоторым временным лагом, уже по мере завершения строительства.
Или другая ситуация: если в рамках договора на продажу на сумму 100 млн рублей объект завершен на 30%, то выручкой по МСФО признаются 30 млн рублей. При этом денежные средства в этот момент хранятся на эскроу-счетах.
Таким образом, выручка из управленческой отчетности лучше отражает динамику новых продаж, а выручка по МСФО скорее подходит для оценки завершенности проектов, которые компания продала.
Операционные результаты
Первый квартал прошлого года был единственным, когда произошел рост спроса на недвижимость в Москве и МО, в последующих же кварталах количество действующих договоров долевого участия* снизилось в годовом сопоставлении.
* Договор долевого участия — это договор купли-продажи, который заключается на еще не введенную в эксплуатацию недвижимость.
Стоит отметить, что, в отличие от тенденций на рынке, продажи у Самолета во втором и третьем кварталах прошлого года росли.
Высокий спрос в первом квартале 2022-го наблюдался из-за ажиотажа на рынке в преддверии повышения процентной ставки, поэтому покупатели старались успеть оформить ипотеку по низким ставкам. После начала цикла повышения процентной ставки и ограничений субсидирования ипотеки* со стороны застройщика спрос начал закономерно падать.
* Субсидирование от застройщика заключается в том, что покупателю предлагается сниженная ставка по ипотеке за счет увеличения стоимости самой квартиры. Однако регулятор не поддерживает такой способ субсидирования по околонулевой ставке, поскольку это искусственно завышает цену квартир. Девелоперы по-прежнему продолжают субсидировать ипотеку, но уже по более высокой ставке.
В результате первый квартал прошлого года сформировал высокую базу, поэтому падение новых продаж в первом квартале этого года было ожидаемым.
Ранее Самолет прогнозировал, что продажи по итогу текущего года вырастут на 78%, однако мы видим, что рост за первое полугодие составил лишь 14% г/г. Из позитивного стоит отметить, что во втором квартале объем продаж оказался рекордным за последние три года.
Что позволит Самолету приблизиться к выполнению плана по итогу года?
- Консолидация бизнеса после завершения сделки по покупке ГК МИЦ. Завершение сделки планируется в третьем квартале. Дополнительно компания планирует объявить об оценке влияния сделки на свой бизнес.
- Рост реальных располагаемых доходов населения. По данным Росстата, доходы населения начали восстанавливаться в четвертом квартале 2022-го, а в первом квартале 2023-го уже показали рост на 0,1% г/г. Это важный сигнал для рынка недвижимости, поскольку спрос на жилье существенно зависит от соотношения доходов и стоимости недвижимости. Минэкономразвития РФ прогнозирует рост реальных располагаемых доходов населения на уровне 3,4% по итогам 2023 года.
- К концу года ожидается рост ключевой процентной ставки, а значит, это поддержит спрос в краткосрочной перспективе. Кроме того, будет ли продлена льготная ипотека после июля 2024-го, пока непонятно.
Финансовые результаты
EBITDA за первое полугодие увеличилась на 15% г/г из-за отсутствия роста в первом квартале. Компания прогнозировала рост EBITDA на 87% г/г в 2023 году. Увеличение показателя напрямую зависит от роста выручки, поэтому способы выполнения годового плана те же, что описаны выше.
Рост EBITDA был сопоставим с ростом выручки в первом полугодии, поэтому рентабельность осталась практически на том же уровне — 24,6%.
Будем ждать отчетность по МСФО, чтобы понять, что оказало влияние на сокращение прибыли на 5% г/г в первой половине года. Кроме того, показатели по МСФО могут существенно отличаться в абсолютных значениях.
Ну и что?
- Сектор недвижимости является системообразующим, поэтому государство будет поддерживать застройщиков, например с помощью продления программы льготной ипотеки.
- Долговая нагрузка у Самолета находится на комфортном для сектора уровне. Она может увеличиться после приобретения ГК МИЦ, но это будет некритично. Поэтому компания, вероятно, продолжит платить дивиденды и реализует запланированный байбэк.
- Самолет развивает перспективное направление индивидуального жилищного строительства, которое поможет диверсифицировать каналы продаж. Земельный банк Самолета под индивидуальную застройку оценивается в 2,9 тысячи гектаров. В основном на рынке ИЖС представлены либо дорогие варианты в коттеджных поселках премиум-класса, либо самострой на вторичном рынке без полноценной и качественной инфраструктуры. В отличие от конкурентов Самолет предлагает продукт для масс-маркет-сегмента с возможностью оформления ипотеки.
- Акции компании продолжают торговаться дешево по форвардным мультипликаторам относительно исторических значений.
Мы сохраняем позитивный взгляд на акции девелопера с целевой ценой 4 100 рублей за бумагу.
