Один из крупнейших онлайн-сервисов для аренды и продажи недвижимости в России опубликовал результаты за второй квартал и первое полугодие 2023-го. После анализа отчета мы приняли решение подтвердить нашу идею на покупку, а почему — рассказываем далее в обзоре.

Что происходит на рынке недвижимости?

Спрос на рынке недвижимости в России начал постепенно восстанавливаться, но предложение все еще превышает спрос. 

По данным сервиса «СберИндекс», цены на первичном рынке в Москве в июле выросли на 1,3% м/м и на 0,2% с начала года. А вот по сравнению с локальными максимумами сентября 2022-го цены все-таки скорректировались на 3,3%. 

Застройщики начали вновь активно повышать цены на конкретные лоты. Рост цен, зафиксированный на рынке новостроек в Москве, сформировался не только за счет выхода достаточно дорогих новинок, но и из-за возврата к практике регулярной индексации цен (в начале года девелоперы стимулировали спрос через предоставление скидок). 

По итогам 2023 года совокупная выручка ведущих девелоперов Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти может вырасти на 7% г/г, до 2,32 млрд рублей. И это, несмотря на рост ключевой ставки, которая приводит к увеличению ипотечных ставок. Напомним, что недавно Банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. В новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6—8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13—14% в кредитах на жилье в готовых домах. 

Но удорожание ипотечных кредитов коснется в первую очередь вторичного рынка. Большинство сделок на первичном рынке заключаются по программам льготной ипотеки. Таким образом, повышение ставки ЦБ и следом стоимости кредита может стать драйвером массового перехода покупателей в сегмент нового жилья. 

Цены на вторичном рынке продолжают расти. В июле они выросли на 0,8% м/м, а с сентября 2022-го — на 7,1%. 

При этом объемы предложения продолжают снижаться. В июле покупателям было доступно 200 тысяч лотов, что на 7% меньше, чем в конце июня. Это снижение объясняется активизацией покупателей, а также сезонным затишьем в середине лета. Рекордные показатели фактического спроса в июне вполне могут оказаться локальными максимумами рынка. Решение Банка России по повышению ключевой ставки уберет с рынка (по крайней мере, на какое-то время) часть покупателей-ипотечников, так как рыночные уровни ипотечных ставок ушли в диапазон 11,5—12% годовых.

Основа адресуемого рынка для Циана — агентские комиссии на рынках вторичной и коммерческой недвижимости, а также рекламные расходы девелоперов в первичном сегменте.

Вторичный рынок

Доля комиссионного фонда, которая выделяется на онлайн-объявления вторичной недвижимости, в России все еще мала по сравнению с другими странами. В прошлом году она увеличилась с 3—4% до 6%, но в перспективе может вырасти до 10% и более. В развитых странах, таких как Германия, Великобритания и США, этот показатель уже находится на уровне 10—16%.

Первичный рынок

В 2022 году рекламные бюджеты застройщиков в России оценивались примерно в 60—65 млрд рублей, из которых около 5% направлялось на онлайн-классифайды. Этому показателю есть куда расти, учитывая опыт других стран. В развитых странах девелоперы направляют около 13—19% рекламных расходов на онлайн-классифайды.

Что показал отчет?

Выручка

Во втором квартале 2023-го совокупная выручка Циана выросла на 40% год к году. Более 90% выручки приносит основной бизнес, куда входит:

• размещение объявлений о вторичной и коммерческой недвижимости,
• лидогенерация для девелоперов (первичный рынок недвижимости);
• медийная реклама.

Рост выручки основного бизнеса во втором квартале составил 42% г/г. Как проявил себя каждый из сегментов основного бизнеса в прошедшем квартале, неизвестно (компания не раскрывает эти данные). Однако есть данные за первое полугодие:

• выручка от размещения объявлений — +25% г/г;
• от лидогенерации — +75% г/г;
• от медийной рекламы — +41% г/г.

Помимо основного бизнеса, Циан предлагает еще дополнительные и смежные услуги, включая ипотечный маркетплейс, который отметился ростом выручки почти в четыре раза в годовом выражении во втором квартале. Такой значительный скачок доходов в первую очередь связан с эффектом низкой базы прошлого года. Напомним, что во втором квартале 2022-го спрос на ипотечные кредиты падал на фоне роста ключевой ставки. 

Если разбить выручку не по сегментам, а по регионам присутствия, то Москва и Московская область остаются ключевым рынком для Циана. По итогам первого полугодия 2023-го выручка основного бизнеса на этом рынке увеличилась на 41% г/г (до 3,6 млрд рублей).

Теперь поговорим об основных драйверах роста выручки компании. 

• Повышение монетизации. Средний чек за день размещения объявления за первое полугодие 2023-го вырос на 17% г/г. Средний чек в Москве в разы больше, чем в регионах, но растет он медленнее, а за первое полугодие вовсе показал небольшое снижение (-1% г/г против +27% г/г в регионах). Среднюю выручку за лид компания не раскрывала, но в прошлые периоды она росла двузначными темпами.

• Увеличение срока экспозиции объявлений на платформе. Если раньше квартира на вторичке продавалась около двух месяцев, то с начала 2023-го речь идет уже почти о трех месяцах. Это играет на руку Циану, потому что клиентам необходимо размещать рекламу на платформе компании на более длительный срок.

• Рост числа размещений. Совокупное число объявлений о продаже/сдаче в аренду недвижимости за первое полугодие 2023-го выросло на 7% г/г. Драйвером роста стали регионы, где база объявлений увеличилась на 24% г/г. В Москве и Московской области база объявлений выросла за год всего на 4% г/г. 

EBITDA

Скорректированная EBITDA за второй квартал 2023-го выросла на 23% г/г, до 590 млн рублей. При этом рентабельность по этому показателю снизилась до 22,2% (с 25,2% годом ранее) на фоне нормализации рекламных расходов (+132% г/г), поскольку в прошлом году компания существенно оптимизировала рекламный бюджет. При этом, если проводить сравнение с первым кварталом 2023-го, то наблюдается улучшение рентабельности на 7,5 п. п. (с 14,7% до 22,2%). 

Рентабельность основного бизнеса за первое полугодие 2023-го тоже несколько снизилась (до 24,5% с 26,7% годом ранее). Положительной EBITDA могут похвастаться только основные сегменты бизнеса Циана в Москве и Московской области. В других регионах основной бизнес приносит убытки. Дополнительные сервисы пока тоже убыточные, причем во всех регионах. Но менеджмент ждет, что большинство из них выйдет на уровень безубыточности уже к 2025 году.

Чистая прибыль

Во втором квартале 2023-го Циан сумел заработать чистую прибыль в размере 404 млн рублей (годом ранее были убытки в размере 433 млн рублей). Одним из драйверов прибыли стал доход от курсовых разниц в размере 178 млн рублей (годом ранее компания получила убыток от курсовых разниц в размере 663 млн рублей).

Что с акциями?

Циан зарегистрирована на Кипре, и перенос регистрации в Россию — важный шаг в решении проблемы выплат дивидендов. Пока компания не заявляла о планах смены регистрации. Но на ее балансе уже накопился приличный объем средств (5,2 млрд рублей по состоянию на конец второго квартала 2023-го). Более того, менеджмент не раз заявлял, что рассмотрит любые способы распределении средств среди акционеров.

Учитывая делистинг акций компании с американской биржи NYSE с 1 августа, мы ждем подробностей по вопросу редомициляции в ближайшие месяцы. Новости, связанные с этим вопросом, могут дать дополнительный импульс бумагам Циана.

По нашим расчетам, мультипликатор EV/EBITDA на 2023 год находится на уровне 19,3х.