Четыре фазы цикла недвижимости (продолжение) 📌Фаза 4: Рецессия Предложение превышает спрос, что приводит к увеличению количества вакансий. Рост арендной платы во время рецессии либо отрицательный, либо находится на уровнях ниже уровня инфляции. Кроме того, операторы часто прибегают к предложению дополнительных уступок и снижению арендной платы, чтобы привлечь и удержать арендаторов. Стратегии: 🔸Оппортунистический: Это идеальное время для покупки проблемных активов с большими скидками к восстановительной стоимости. Именно во время фазы рецессии покупатели также будут иметь наибольшую вероятность приобретения активов в проблемных сценариях, таких как специальные сервисные организации и лишение права выкупа кредиторами, которые обычно называют недвижимостью, находящейся в собственности, или «REO». Эта стратегия основана на терпеливом и хорошо капитализированном бизнес-плане, который, когда наступит фаза восстановления и солнце снова начнет светить, покупатель начнет перепозиционировать актив в надежде продать его в конце фазы восстановления или ранней фазы расширения. Как только вы поймете четыре фазы цикла, станет важно начать понимать различия между четырьмя фазами. Во-первых, фазы не обязательно происходят в равные периоды. Фаза восстановления может быть короткой и быстро переходить в фазу расширения, а может затянуться на годы. Кроме того, трудно спрогнозировать продолжительность фаз расширения. Кроме того, циклы могут иметь разную общую продолжительность. Тот факт, что существовал общий консенсус относительно того, что предыдущий цикл составлял девять лет, не означает, что следующий цикл будет иметь такую же общую продолжительность. Во-вторых, циклы варьируются в зависимости от географии и класса активов. Некоторые рынки, такие как рынки шлюзов, могут возглавить переход от фазы рецессии к фазе восстановления следующего цикла, а вторичные и третичные рынки последуют этому примеру. Кроме того, различные классы активов восстанавливаются, расширяются, избытком предложения и снижаются с разной скоростью, при этом часть отклонения ставки относится к самому классу активов, а часть отклонения относится к местоположению как на уровне метрополитена, так и внутри метрополитена. Например, в то время как в целом класс офисных активов может находиться в фазе расширения на данном рынке, пригородные офисные активы все еще могут восстанавливаться, в то время как городские офисные активы могут приближаться к переизбытку предложения. Таким образом, применяя концепцию четырех фаз цикла недвижимости к конкретному активу, вы также должны наложить географическое положение и класс активов, чтобы действительно получить представление о том, где этот актив находится на волне цикла. https://www.crowdstreet.com/resources/investment-fundamentals/real-estate-cycle-phases

Четыре фазы цикла недвижимости (продолжение) 📌Фаза 2: Расширение На этапе расширения рынок находится на подъеме с точки зрения растущего спроса на пространство. С макроэкономической точки зрения, рост ВВП вернулся к нормальному уровню, а квартальный рост рабочих мест является высоким. Заполняемость улучшается, а арендная плата растет. Арендная плата в настоящее время приближается к уровням, которые могут оправдать новое строительство, а на некоторых очень жестких рынках растет с головокружительной скоростью. Активность разработки начинает возвращаться на этапе расширения. Кроме того, во время фазы расширения наблюдается высшая точка – гребень волны, когда спрос и предложение находятся в равновесии. Стратегии: 🔸Девелопмент: Это идеальное время для строительства или перепланировки недвижимости, потому что текущий спрос на площади и импульс аренды помогают объектам быстрее стабилизироваться после сдачи в эксплуатацию по арендным ставкам, которые могут установить новые рыночные максимумы. 🔸Core-Plus: Инвесторы, которые стремятся к более низкому уровню риска, могут приобретать недвижимость Core-Plus, зная, что они будут наслаждаться высокими показателями удержания арендаторов при постоянном росте арендной платы. 🔸Добавленная стоимость: Фаза расширения является лучшим временем для инвестиций с добавленной стоимостью. Искушенные инвесторы могут приобретать недвижимость с текущими недостатками со значительными скидками для стабилизации стоимости, инвестировать в капитальные затраты и быстро перераспределять активы, чему способствует сильное поглощение, присущее фазам цикла расширения. После перепозиционирования актив теперь может иметь полную стабилизированную стоимость, что может привести к рефинансированию или продаже. 🔸Оппортунистический: Несмотря на то, что большинство оппортунистических возможностей исчезли к фазе расширения, все еще можно найти исключение, когда актив, испытывающий нехватку капитала, остается в состоянии бедствия. В этом случае оппортунистическая стратегия во время фазы расширения может быть очень прибыльной, но должна сопровождаться коротким периодом владения, если только бизнес-план не предусматривает рефинансирование и удержание акций после стабилизации. 📌Фаза 3: Гиперпредложение Равновесие между спросом и предложением в волне экспансии часто опрокидывается в избыток. Переизбыток площадей может быть вызван чрезмерным строительством или снижением спроса, вызванным сдвигом в экономике. Гиперпредложение характеризуется ростом вакансий. Рост арендной платы может остаться положительным, но на снижающихся уровнях. Стратегии: 🔸Основное: Некоторые инвесторы могут решить продать активы до того, как они это воспримут как грядущее снижение стоимости недвижимости и более сложный рынок аренды. В то же время другие инвесторы могут согласиться с макроэкономической перспективой, но вместо ликвидности ищут возможности укрыться от надвигающегося шторма. Основной объект недвижимости с высокой заполняемостью и арендной ведомостью, заполненной кредитными арендаторами со средним оставшимся сроком аренды более пяти лет, является ярким примером основного объекта, который будет хорошо работать во время спада с арендным листом, который оптимально рассчитан на следующую фазу расширения. 🔸Оппортунистический: На этой фазе цикла оппортунистическая стратегия может быть скорее стратегией ценообразования, которая может применяться к любому классу активов, а не типичным сценарием проблемных активов. Например, как только наступает фаза гиперпредложения, владельцы, которые плохо подготовлены к работе в условиях надвигающейся рецессии, могут нажать кнопку паники и ликвидировать активы по ценам, которые в конечном итоге приближаются к уровням цен рецессии. В этом сценарии покупатель использует свое превосходство в капитале, чтобы приобрести солидный актив, который, как он уверен, в конечном итоге будет хорошо работать в следующем цикле, когда фаза рецессии уже учтена в сделке.

Четыре фазы цикла недвижимости Узнайте обо всех тонкостях цикла недвижимости и о том, как принимать разумные инвестиционные решения Как и экономика в целом, коммерческая недвижимость является цикличным рынком. Цикл недвижимости состоит из четырех фаз: 1.Выздоровление 2.Расширение 3.Гипер Предложение 4.Спад На рисунке выше изображен один цикл. Окончание фазы спада соединяется с началом фазы восстановления, образуя непрерывную волновую модель. Понимание прогресса каждой фазы в цикле имеет решающее значение для определения инвестиционных возможностей, а также рисков, которые могут возникнуть, с повышенной чувствительностью, когда фазы находятся на грани перехода. Одним из уникальных аспектов коммерческой недвижимости является то, что инвесторы могут успешно инвестировать на протяжении всех четырех фаз цикла. Тем не менее, понимание того, поднимается ли цикл ближе к пику рынка или начинает спускаться по скользкому склону к рыночному минимуму, может повлиять на множество факторов, таких как: 🔸Сопряжение инвестиционной стратегии с фазой 🔸Периоды удержания и стратегии выхода 🔸Ожидаемая доходность 🔸Производительность в соотношении с доходом и удорожанием 🔸Сроки проведения капитальных ремонтов 📌Фаза 1: Восстановление Фаза восстановления – это дно желоба. Заполняемость, вероятно, находится на самом низком уровне или близко к нему, с умеренным спросом на площади и минимальной скоростью аренды. Как правило, новое строительство не ведется, а рост арендных ставок либо все еще отрицательный, либо на более поздних стадиях, возможно, имеет место, но на уровнях ниже уровня инфляции. Определить начало фазы восстановления сложно, поскольку рынок все еще чувствует, что находится в рецессии. Стратегии: 🔸Оппортунистический: При условии, что вы переезжаете на ранней стадии, все еще есть возможности купить недвижимость по выгодным ценам в различных состояниях бедствия и начать перепозиционировать эти активы по мере того, как наступает фаза восстановления. Периоды владения часто рассчитаны на срок от двух до четырех лет с бизнес-планом, который предусматривает вывод объекта приобретения из его текущего состояния бедствия и ликвидацию на этапе расширения, как только недвижимость достигнет профиля от основного плюса до добавленной стоимости. 🔸Добавленная стоимость: Стратегии создания добавленной стоимости на этапе восстановления требуют тщательного обдумывания и терпения. Например, в то время как ценообразование может обеспечить отличную основу для актива с добавленной стоимостью в начале и середине фазы восстановления, бизнес-план должен включать непредвиденные обстоятельства для исполнения, поскольку сильная аренда может произойти только на ранней стадии фазы расширения. 🔸Основное: Инвестирование в основные объекты недвижимости на этапе восстановления может быть высокодоходной стратегией, особенно если целевой актив имеет значительный объем аренды в течение последующих двух-четырех лет. Типичная стратегия для основного актива на этапе восстановления будет заключаться в приобретении трофейного актива в «основном и основном» месте, а затем извлечении выгоды из сильного роста арендной платы в следующем цикле за счет комбинации продления аренды и сдачи в аренду любых остаточных вакантных площадей с предыдущей фазы рецессии. Затем актив находится в выгодном положении для рефинансирования или продажи на этапе расширения.