Четыре фазы цикла недвижимости (продолжение) 📌Фаза 4: Рецессия Предложение превышает спрос, что приводит к увеличению количества вакансий. Рост арендной платы во время рецессии либо отрицательный, либо находится на уровнях ниже уровня инфляции. Кроме того, операторы часто прибегают к предложению дополнительных уступок и снижению арендной платы, чтобы привлечь и удержать арендаторов. Стратегии: 🔸Оппортунистический: Это идеальное время для покупки проблемных активов с большими скидками к восстановительной стоимости. Именно во время фазы рецессии покупатели также будут иметь наибольшую вероятность приобретения активов в проблемных сценариях, таких как специальные сервисные организации и лишение права выкупа кредиторами, которые обычно называют недвижимостью, находящейся в собственности, или «REO». Эта стратегия основана на терпеливом и хорошо капитализированном бизнес-плане, который, когда наступит фаза восстановления и солнце снова начнет светить, покупатель начнет перепозиционировать актив в надежде продать его в конце фазы восстановления или ранней фазы расширения. Как только вы поймете четыре фазы цикла, станет важно начать понимать различия между четырьмя фазами. Во-первых, фазы не обязательно происходят в равные периоды. Фаза восстановления может быть короткой и быстро переходить в фазу расширения, а может затянуться на годы. Кроме того, трудно спрогнозировать продолжительность фаз расширения. Кроме того, циклы могут иметь разную общую продолжительность. Тот факт, что существовал общий консенсус относительно того, что предыдущий цикл составлял девять лет, не означает, что следующий цикл будет иметь такую же общую продолжительность. Во-вторых, циклы варьируются в зависимости от географии и класса активов. Некоторые рынки, такие как рынки шлюзов, могут возглавить переход от фазы рецессии к фазе восстановления следующего цикла, а вторичные и третичные рынки последуют этому примеру. Кроме того, различные классы активов восстанавливаются, расширяются, избытком предложения и снижаются с разной скоростью, при этом часть отклонения ставки относится к самому классу активов, а часть отклонения относится к местоположению как на уровне метрополитена, так и внутри метрополитена. Например, в то время как в целом класс офисных активов может находиться в фазе расширения на данном рынке, пригородные офисные активы все еще могут восстанавливаться, в то время как городские офисные активы могут приближаться к переизбытку предложения. Таким образом, применяя концепцию четырех фаз цикла недвижимости к конкретному активу, вы также должны наложить географическое положение и класс активов, чтобы действительно получить представление о том, где этот актив находится на волне цикла. https://www.crowdstreet.com/resources/investment-fundamentals/real-estate-cycle-phases