🏛️ Инвестиции в недвижимость. Часть II Продолжаю недавно поднятую тему. ЗПИФ недвижимости создает управляющая компания - организация, которая получила лицензию Банка России. Требования к управляющим компаниям и паевым фондам регламентируются Федеральным законом №156-ФЗ от 29 ноября 2001 года «Об инвестиционных фондах». Следят за его исполнением два контролирующих органа — специализированный депозитарий и Банк России. Спецдепозитарий проверяет, чтобы все сделки и права пайщиков были документально зафиксированы. Банк России следит за деятельностью и отчетностью УК и спецдепозитария, исполнением законов и предписаний. ❗На самом деле ЗПИФы недвижимости в нашей стране достаточно жестко зарегулированы (про движение средств инвестора лучше читайте на сайте самой УК) ЗПИФы могут создаваться как для квалов, так и для неквалов. Чаще всего инвестор вкладывается в фонд на этапе его формирования, но правила доверительного управления фонда могут предусматривать приобретение паев и после окончания формирования ПИФ. Они формируются дополнительно к уже выданным. Закрытым ПИФ называется из-за невозможности предъявить паи к погашению до закрытия фонда (от 3 до 15 лет), но при этом оборот паев между участниками рынка возможен. 🦊 Что происходит при закрытии ЗПИФ? При закрытии ЗПИФ паи гасятся не по номинальной стоимости, а по рыночной. УК продает имущество фонда, вычитает расходы на сделку, налоги, собственное вознаграждение, а также вознаграждение регистратора, спецдепозитария и других. Оставшаяся сумма распределяется пропорционально количеству паев. В этом контексте интересен недавний кейс с закрытием ПНК Рентал (активы около 5 млрд руб.). УК оценила риски стабильности рентных потоков (в основном ЗПИФы недвижимости привлекательны именно этим) и решила ликвидировать фонд, продать объекты недвижимости и рассчитаться со всеми кредиторами. В данном случае продажа скорее всего будет по цене около 2к руб. за пай, что выше стоимости паев при формировании фонда (около 1760 руб.). 🦊 Как УК управляет активами и сколько берут за свое колдовство? Ну это вопрос творческий и зависит от самой компании. Могут и совсем разные стратегии использоваться, даже с определенным кредитным плечом для повышения доходности пайщиков (например, LEVEL UP с кредитным плечом 50% в RU000A104KU3 ). Комиссия за управления зачастую достаточно высокая (2% от СЧА в год), но бывают и кейсы с @Parus_Asset_Management (10 млн рублей с фонда в год + 10% с каждой выплаты пайщикам). На примере уже упомянутого фонда NORDWAY это около в 0,192% от СЧА + 1,1% годовых от арендных платежей. Если ошибся, надеюсь, меня поправят. В следующих постах расскажу про виды фондов недвижимости, какие на мой взгляд выглядят интереснее, а также про основные риски и рекомендуемую долю в портфеле. Подписывайтесь, чтобы не пропустить! #учу_в_пульсе #пульс_новичкам #прояви_себя_в_пульсе #новичкам2023 #недвижимость

🏛️ Инвестиции в недвижимость. Часть I Недавно открыл для себя новый инструмент - ЗПИФы недвижимости, которые в какой-то степени представляют собой отечественные аналоги REITs, и решил пересмотреть структуру портфеля. Сегодня немного расскажу что это и стоит ли использовать такие инструменты. 📖 REITs (Real Estate Investment Trusts) - это фонды, которые занимаются управлением недвижимостью (или владеют ипотечными бумагами) и выплачивают доход в форме дивидендов своим вкладчикам. Торгующиеся на бирже бумаги таких фондов по сути являются ценными бумагами именно управляющей компании. ❗Инвестиции в них сейчас несут высокий инфраструктурный риск 📖 ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) представляют собой форму коллективных инвестиций, при которой имущество фонда является общей долевой собственностью пайщиков. Доход от управления имуществом фонда распределяется управляющей компанией (УК) пропорционально количеству паев. Отличительной особенностью является наличие особенного органа управления - общего собрания владельцев инвестиционных паев. Интересны такие инструменты достаточно высокой доходностью и постоянным дивидендным потоком (некоторые ЗПИФ выплачивают доход каждый месяц, например, RU000A104KU3 ). ⚖️ Теперь сравним некоторые подходы В сознании большинства наших соотечественников инвестиции недвижимость - это преимущественно покупка квартиры на котловане с последующей её перепродажей или сдачей в аренду. Цена входа от нескольких млн. руб., сложно диверсифицировать портфель, доходность около 4% годовых (в рублях) от аренды и 12% от роста стоимости объекта (не забываем про износ жилья), что на самом деле не так и выгодно с учетом соотношения риск/доходность/затраченное время в сравнении с теми же 10-ти летними ОФЗ SU26221RMFS0 . Было бы всё и дальше хорошо, но недавний бум недвижимости из-за льготных программ пошел на спад, а значит заработать там будет сложнее. Только относительно небольшое количество людей задумываются об инвестициях в коммерческую недвижимость, которая на самом деле является более привлекательной. Самый доступный инструмент для этого - REIT/ЗПИФ с ценой входа от 1000 руб., доходностью около 10% годовых от аренды (УК обычно индексируют стоимость аренды на уровень инфляции, а расходы на ремонт уже включены в доходность) + около 12% годовых от роста стоимости объекта. 🌐 А как обстоят дела в остальном мире? На рисунке представлена средняя годовая доходность в USD различных классов активов за период 1999-2019 годы (источники: J.P. Morgan, Barclays, Bloomberg, S&P). Как мы видим, инвестиции в недвижимость через REIT/ЗПИФ даже с учетом "неприятных" расходов на комиссию УК (каким-то непонятным людям) приносят хороший доход. Не забываем, что за хорошую доходность нужно платить! В следующих постах подробнее расскажу о том, как работают ЗПИФы, кому доступны, как они регулируются и какую долю портфеля рекомендуется выделить для такого класса активов, поэтому подписывайтесь, чтобы не пропустить! #учу_в_пульсе #пульс_новичкам #прояви_себя_в_пульсе #новичкам2023 #недвижимость

Давненько я ничего не писал, наверное, нужно чаще отрываться от работы 😵‍💫. Увидел случайно новый конкурс от @Pulse_Official #академ_марафон , поэтому этот пост будет посвящен теме курсов в Академии инвестиций. На самом деле это очень удобный инструмент, чтобы быстро получить базовые знания по какой-то теме, поэтому рекомендую ознакомиться с списком курсов, тем более они бесплатные. А теперь о полезном курсе, который я сам прошел: "Налоги для инвестора" (https://www.tinkoff.ru/invest/education/courses/a74fa808-e93c-4c0b-a7ef-ac546ed13486). Какое-то время я игнорировал эту тему, но когда задумался о выводе денег из крипты, то встал вопрос: "А как сделать это так, чтобы мне не заблокировали счета за уклонение от уплаты налогов?". Что-то я там слышал про порядок декларирования доходов, но глубоко не погружался. А в какой-то момент увидел этот курс, с интересом прошел его и узнал новые для себя факты. И то, что доход от дивидендов с иностранных акций, хоть они и приходят мне за вычетом налога, нужно декларировать. И что доход от сделок с биржевым золотом GLDRUB_TOM и иностранной валютой USDRUB, HKDRUB, CNYRUB также нужно декларировать самостоятельно. Про уменьшение налоговой базы и другие интересные вещи тоже можно там узнать, поэтому однозначно рекомендую! Если вы когда-нибудь попадете в ситуацию, в которой нужно срочно вывести деньги с брокерского счета, то часть денег пойдет на уплату НДФЛ, поэтому нужно быть к этому тоже готовым. #учу_в_пульсе #пульс_новичкам #прояви_себя_в_пульсе #новичкам2023