В сентябре отмечались рекордные объемы выдачи ипотеки. По данным Банка России, прирост портфеля на рынке составил 4,2% к августу, а рост с начала года достиг 23,5%. На данный момент на рынке жилой недвижимости наблюдается ужесточение условий выдачи ипотеки по льготным условиям, что вызывает опасение у инвесторов. Давайте посмотрим на результаты застройщиков в третьем квартале и определим, с какими вызовами они могут столкнуться в дальнейшем.

Какие льготные программы по ипотеке сейчас действуют? 

• Льготная ипотека со ставкой 8%
  (57% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)

Данная программа распространяется на жилье в новостройках и ИЖС. На нее пришлось 57% всех выданных льготных ипотечных кредитов в 2022 году. Высока вероятность, что эту программу льготной ипотеки отменят в середине 2024 года.

• Семейная ипотека со ставкой 6%
  (35,5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)

Раньше в этой программе могли участвовать только семьи с детьми, родившимися после 2018 года. В декабре прошлого года данную программу расширили на семьи с двумя детьми до 18 лет. В июле 2024-го ожидается отмена данной программы, однако есть шанс, что ее продлят в связи с осложнением демографической ситуации в стране.

• Дальневосточная ипотека со ставкой 2%
  (5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)

Действует до декабря 2030 года. В сентябре 2023-го девелопер Самолет подписал соглашение о реализации инвестиционного проекта по жилищному строительству в рамках программы «Дальневосточный квартал» на территории Сахалинской области. Объем инвестиций в проект составит 65,8 млрд рублей. Сроки реализации проекта — 2023–2046 гг.

• IT-ипотека со ставкой 5%

Действует до декабря 2024 года. Предлагает самую большую сумму по кредиту среди других льготных программ. 

• Военная ипотека

Около 70% сделок с военной ипотекой приходится на вторичный рынок жилья. Вероятность отмены данной программы крайне мала.

Какие факторы сейчас давят на спрос на рынке жилой недвижимости?

• Отмена субсидированной ипотеки 

На данный момент банки практически перестали выдавать кредиты на жилье по ставке ниже, чем указано в условиях льготной ипотеки. Раньше застройщики предлагали оформить ипотеку, например по ставке 3%, но такая скидка была возможна за счет повышения стоимости квартиры в договоре. В результате цены на жилье показывали искусственный рост, но теперь эффект от этого технического повышения цен исчерпан.

• Повышение минимального первоначального взноса 

Его повысили с 15% до 20,1% по льготной ипотеке с 20 сентября 2023-го. Это будет давить на спрос в четвертом квартале. При этом с 1 января 2024 года ожидается увеличение минимального первоначального взноса уже до 30%. Интересно посмотреть на объемы продаж в четвертом квартале и определить, какой из эффектов будет преобладать. С одной стороны, конец года обычно характеризуется активными новогодними продажами, к тому же покупатели могут стремиться взять ипотеку до ужесточения условий по первоначальному взносу. С другой стороны, рост первоначального взноса на 5 п. п. в сентябре может ослабить спрос и продажи.

• Повышение Банком России надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

То есть теперь банкам невыгодно выдавать кредиты с низким первоначальным взносом и высоким кредитным риском заемщика. Поэтому объемы выдачи ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой сократятся. Долговую нагрузку рассчитывают как отношение платежа по ипотеке к уровню дохода.

Как обстоят дела у девелоперов?

В третьем квартале объемы продаж у ГК Самолет (крупнейшего федерального застройщика) в натуральном выражении выросли на 51% г/г, а в денежном — на 63% г/г. При этом продажи у других девелоперов (ЛСР и Эталона) выросли кратно в годовом сопоставлении. Почему такая разница в динамике? Для ответа на этот вопрос посмотрим на динамику продаж прошлых периодов. У Эталона и ЛСР продажи в натуральном выражении в третьем квартале 2022-го упали на 30% г/г и 52% г/г соответственно, а вот у Самолета они, наоборот, возросли на 32% г/г. Такое же падение продаж у Эталона и ЛСР наблюдалось и в третьем квартале 2021 года. Отметим, что результаты ПИКа мы не рассматриваем, потому что этот застройщик не публиковал отчетность с 2022-го.

Если сравнить девелоперов по форвардным мультипликаторам EV/EBITDA, которые учитывают прогнозы финансовых показателей за 2024 год, то акции Самолета торгуются дешевле конкурентов. А вот форвардный мультипликатор P/E у Самолета выше, но это связано с тем, что у него доля долга в структуре капитала ниже, чем у других девелоперов.

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Уведомляем Вас о том, что при приобретении и владении иностранными ценными бумагами вы можете столкнуться с рисками депозитарной инфраструктуры, связанными с геополитической ситуацией.