Tinkoff_Investments
Tinkoff_Investments
27 октября 2023 в 13:22
Аналитический обзор

Рынок недвижимости: федеральные застройщики пока еще в плюсе

В сентябре отмечались рекордные объемы выдачи ипотеки. По данным Банка России, прирост портфеля на рынке составил 4,2% к августу, а рост с начала года достиг 23,5%. На данный момент на рынке жилой недвижимости наблюдается ужесточение условий выдачи ипотеки по льготным условиям, что вызывает опасение у инвесторов. Давайте посмотрим на результаты застройщиков в третьем квартале и определим, с какими вызовами они могут столкнуться в дальнейшем.

Какие льготные программы по ипотеке сейчас действуют? 

  • Льготная ипотека со ставкой 8%
    (57% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)


Данная программа распространяется на жилье в новостройках и ИЖС. На нее пришлось 57% всех выданных льготных ипотечных кредитов в 2022 году. Высока вероятность, что эту программу льготной ипотеки отменят в середине 2024 года.

  • Семейная ипотека со ставкой 6%
    (35,5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)


Раньше в этой программе могли участвовать только семьи с детьми, родившимися после 2018 года. В декабре прошлого года данную программу расширили на семьи с двумя детьми до 18 лет. В июле 2024-го ожидается отмена данной программы, однако есть шанс, что ее продлят в связи с осложнением демографической ситуации в стране.

  • Дальневосточная ипотека со ставкой 2%
    (5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)


Действует до декабря 2030 года. В сентябре 2023-го девелопер Самолет подписал соглашение о реализации инвестиционного проекта по жилищному строительству в рамках программы «Дальневосточный квартал» на территории Сахалинской области. Объем инвестиций в проект составит 65,8 млрд рублей. Сроки реализации проекта — 2023–2046 гг.

  • IT-ипотека со ставкой 5%


Действует до декабря 2024 года. Предлагает самую большую сумму по кредиту среди других льготных программ. 

  • Военная ипотека


Около 70% сделок с военной ипотекой приходится на вторичный рынок жилья. Вероятность отмены данной программы крайне мала.

Какие факторы сейчас давят на спрос на рынке жилой недвижимости?

  • Отмена субсидированной ипотеки 


На данный момент банки практически перестали выдавать кредиты на жилье по ставке ниже, чем указано в условиях льготной ипотеки. Раньше застройщики предлагали оформить ипотеку, например по ставке 3%, но такая скидка была возможна за счет повышения стоимости квартиры в договоре. В результате цены на жилье показывали искусственный рост, но теперь эффект от этого технического повышения цен исчерпан.

  • Повышение минимального первоначального взноса 


Его повысили с 15% до 20,1% по льготной ипотеке с 20 сентября 2023-го. Это будет давить на спрос в четвертом квартале. При этом с 1 января 2024 года ожидается увеличение минимального первоначального взноса уже до 30%. Интересно посмотреть на объемы продаж в четвертом квартале и определить, какой из эффектов будет преобладать. С одной стороны, конец года обычно характеризуется активными новогодними продажами, к тому же покупатели могут стремиться взять ипотеку до ужесточения условий по первоначальному взносу. С другой стороны, рост первоначального взноса на 5 п. п. в сентябре может ослабить спрос и продажи.

  • Повышение Банком России надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам


То есть теперь банкам невыгодно выдавать кредиты с низким первоначальным взносом и высоким кредитным риском заемщика. Поэтому объемы выдачи ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой сократятся. Долговую нагрузку рассчитывают как отношение платежа по ипотеке к уровню дохода.

Таким образом, в среднесрочной перспективе на рынке недвижимости может быть значительное охлаждение спроса. Обычно в таких условиях более мелкие застройщики перестают запускать новые проекты, поэтому в среднесрочной перспективе может ускориться консолидация рынка. Но в краткосрочной перспективе спрос может быть стабильным на фоне новогоднего сезона и ожидания дальнейшего ужесточения условий.


Как обстоят дела у девелоперов?

В третьем квартале объемы продаж у ГК Самолет (крупнейшего федерального застройщика) в натуральном выражении выросли на 51% г/г, а в денежном — на 63% г/г. При этом продажи у других девелоперов (ЛСР и Эталона) выросли кратно в годовом сопоставлении. Почему такая разница в динамике? Для ответа на этот вопрос посмотрим на динамику продаж прошлых периодов. У Эталона и ЛСР продажи в натуральном выражении в третьем квартале 2022-го упали на 30% г/г и 52% г/г соответственно, а вот у Самолета они, наоборот, возросли на 32% г/г. Такое же падение продаж у Эталона и ЛСР наблюдалось и в третьем квартале 2021 года. Отметим, что результаты ПИКа мы не рассматриваем, потому что этот застройщик не публиковал отчетность с 2022-го.

Если сравнить девелоперов по форвардным мультипликаторам EV/EBITDA, которые учитывают прогнозы финансовых показателей за 2024 год, то акции Самолета торгуются дешевле конкурентов. А вот форвардный мультипликатор P/E у Самолета выше, но это связано с тем, что у него доля долга в структуре капитала ниже, чем у других девелоперов.

Ну и что?

В среднесрочной перспективе застройщики столкнутся с тяжелыми рыночными условиями, обусловленными ограничениями со стороны правительства и ЦБ. Но именно ожидания дальнейших ужесточений могут поддержать спрос в четвертом квартале текущего года. 

  • В условиях охлаждения спроса федеральные застройщики, к которым относится ГК Самолет, находятся в более выигрышном положении, поскольку у них есть ресурсы, чтобы продолжать строительство новых проектов.
  • В октябре 2023-го Самолет приобрел застройщика ГК МИЦ, что позволит девелоперу укрепить позиции на московском рынке. Самолет планирует интегрировать свои стандарты в процесс управления МИЦ, чтобы повысить эффективность и рентабельность за счет синергии двух бизнесов.
  • Рентабельность по EBITDA у Самолета, согласно управленческой отчетности, практически осталась на уровне прошлого года (23,3%).
  • В рамках реализации программы выкупа акций Самолет может выкупить бумаги еще примерно на 7 млрд рублей.
  • Акции Самолета торгуются недорого по форвардным мультипликаторам относительно исторических значений и конкурентов.


В краткосрочной перспективе мы сохраняем позитивный взгляд на акции Самолета с целевой ценой 4 400 рублей за акцию. 

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Уведомляем Вас о том, что при приобретении и владении иностранными ценными бумагами вы можете столкнуться с рисками депозитарной инфраструктуры, связанными с геополитической ситуацией.

4 004 
5,37%
85,78 
+13,2%
201
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
19 апреля 2024
Замерзла ли Европа без российского газа?
19 апреля 2024
IPO МТС Банка
39 комментариев
Ваш комментарий...
Wizard_R
27 октября 2023 в 13:22
«Пока» ещё в плюсе.. 🧐
Нравится
10
LEprekON_7_7_7
27 октября 2023 в 13:22
Пока, главное слово 👽 Ждём когда будет покедА...👋 🛸
Нравится
8
svarog83
27 октября 2023 в 13:23
👍🔥
Нравится
1
extreme911
27 октября 2023 в 13:27
Отличное закрытие недели, +7% к депозиту...
Нравится
4
Gold174
27 октября 2023 в 13:35
Пока есть льготная ипотека
Нравится
1
Анализ компаний
Подробные обзоры финансового потенциала компаний
De_vint
24,4%
39,6K подписчиков
Invest_or_lost
+19,7%
21,5K подписчиков
Mistika911
+17%
21,6K подписчиков
Замерзла ли Европа без российского газа?
Обзор
|
Вчера в 16:54
Замерзла ли Европа без российского газа?
Читать полностью
Tinkoff_Investments
Рассказываем об инвестициях простым языком Официальный канал сообщества — @Pulse_Official
Еще статьи от автора
19 апреля 2024
Деньги не спят. Сложный выбор для российских инвесторов. LIVE
19 апреля 2024
Цитата дня «Он [объем спроса на обмен заблокированными активами среди иностранцев] точно больше той суммы, которую наши продавцы могут принести на продажу». Об этом в интервью РБК сообщил директор Инвестпалаты, контрагента в обмене заблокированными активами. Глава площадки отметил, что после окончания текущего этапа он может обратиться к властям с предложением точечного обмена заблокированными активами. Сейчас процесс предполагает не прямой обмен, а продажу иностранных ценных бумаг российскими инвесторами и их покупку со стороны зарубежных коллег. В Тинькофф Инвестициях подать заявку на обмен заблокированных акций и паев иностранных фондов можно до 3 мая включительно. Заявки на обмен заблокированных активов в фондах Тинькофф принимаем до 21 апреля. Подробности можно найти тут: https://www.tinkoff.ru/invest/help/situation/844/ 📊 Как закрылась основная торговая сессия на российском рынке сегодня? Показываем в инфографике 👇 В лидерах роста и падения отмечаем акции и расписки компаний, которые входят в индекс Мосбиржи IMOEX.
19 апреля 2024
Взлеты и падения: лидеры и аутсайдеры на ключевых площадках