Игорь Дементьев Директор по привлечению инвестиций ГК Denum Флиппинг или МФО: где инвестору заработ

8 мая 2024 в 11:46

Игорь Дементьев Директор по привлечению инвестиций ГК Denum Флиппинг или МФО: где инвестору заработать проще Рынок жилья слишком непривлекателен для инвестирования из-за длительной окупаемости. Популярность стали набирать альтернативные варианты вложений. Одним из таких способов заработка стал флиппинг - перепродажа квартир и домов на вторичном рынке. В статье рассказываем о флиппинге, рассматриваем его особенности, преимущества и недостатки. Что понимается под флиппингом Флиппинг — это способ инвестирования, заключающийся в покупке недвижимости с целью ее ремонта и последующей перепродажи по более высокой цене. Как правило, стратегия сводится к тому, что человек по минимальной возможной цене приобретает на вторичном рынке квартиру или дом в «убитом» состоянии, но с хорошими вводными данными (расположение, площадь, этажность и т.д.), затем делает там косметический или капитальный ремонт, по необходимости закупает мебель и перепродает с наценкой. Флиппинг домов появился в США в конце 1980-х годов. В России направление стало набирать популярность в начале 2000-х, но при этом в приоритете у инвесторов были не частные дома, а квартиры. В общем виде процесс флиппинга выглядит следующим образом: Подбор объекта. Для инвестиций подходит не любая квартира. Важно, чтобы она была ликвидной, то есть располагалась в хорошем районе с развитой инфраструктурой, не на первом этаже, имела удачную планировку и площадь. Не последнее значение имеет цена — желательно, чтобы она была по низу рынка или даже несколько ниже. Существует негласное правило, согласно которому в идеале цена покупки не должна превышать 70% от стоимости после ремонта за вычетом расходов. Например, если планируется реализация квартиры за 10 млн. рублей, а сумма издержек оценивается в 3 млн., то выгодной будет считаться покупка за 4 млн. рублей. Преобразование. В большинстве случаев для флиппинга приобретают квартиры в плохом состоянии. Нередко им нужен полный капитальный ремонт с заменой коммуникаций, приобретением новой сантехники, мебели и оборудования. Важно, чтобы ремонт был недорогим, но при этом эффектным и качественным. Реализация. В интересах флиппера как можно раньше получить прибыль и приступить к следующему объекту, то есть в приоритете быстрая реализация недвижимости. Для ускорения процесса квартиру, как правило, выставляют на 5-10% ниже рыночной стоимости. Считается, что для получения максимальной прибыли на весь процесс от подбора до реализации объекта должно уходить не более 4-6 месяцев. Как заняться флиппингом Сегодня в России флиппингом занимаются как отдельные предприниматели, так и специализирующиеся на этом компании. В любом случае, чтобы начать деятельность, нужно иметь хороший стартовый капитал — минимум на 2 квартиры с учетом необходимого ремонта и иных сопутствующих расходов. Для Москвы это ориентировочно 30 млн. рублей, для регионов несколько меньше, порядка 15-20 млн. рублей. Теоретически для финансирования флиппинга может использоваться ипотека. Однако в таком случае существенная часть выручки будет уходить на погашение процентов банку и итоговая доходность рискует приблизиться к нулю. Кроме того, понадобятся юристы, которые займутся проверкой недвижимости и сопровождением сделки, а также рабочая бригада для ремонта объекта. Поскольку цикл купли-продажи должен занимать минимальное время, важно найти всех специалистов и договориться с ними заблаговременно, а в идеале иметь их в штате. (Продолжение следует)