Инвестиции и доходность, на что обратить внимание. На днях столкнулся с тем, как граждане считают доходность со своих инвестиций. У части населения очень интересный подход, купил квартиру три года назад за 3 миллиона, сейчас она 7,5 миллионов, плюс аренда приносит 432 тысячи в год (или 36 тысяч в месяц) т.е. 14,4% годовых. Но так ли все сладко в этих расчетах? Такими темпами доходность можно считать от купленных 20 лет назад активов. Купил квартиру в далеком 1998 году за 330-360 тысяч рублей, сдаешь ее сегодня за 30-35 тысяч в месяц, вот и отбил все свои затраты за 1 год, доходностью более 100%. Глупо? Конечно глупо! Доходность всегда считается от сегодняшней стоимости актива и неважно купили вы его вчера или 5 лет назад. Купленная квартира за 3 миллиона три года назад при сегодняшней стоимости в 7,5 миллионов и сдачи ее в аренду за 432 тысячи рублей будет приносить вам 5,76% в год. А вот рост актива считается через среднюю за весь период его владения. Аналогичная ситуация и с бизнесом, единственное реальную стоимость бизнеса на сегодняшний момент рассчитать бывает довольно сложно особенно если это торговая компания занимающаяся купи-продайками и не имеющая никаких реальных активов. Но это вовсе не значит, что ее стоимость равна той сумме, которую вы в нее вложили 2-3 или пять лет назад. Аналогичный подход мы можем увидеть в коммерческой недвижимости, например при продаже бизнес-центров или торгово-развлекательных комплексов, в некоторых случаях рассчитать реальную стоимость объекта довольно затруднительно и собственники рассчитывают ее из суммы будущих прибылей за определенный период. Сегодня эта сумма равна 10-12 годам, т.е. стоимость объекта равна прибыли за этот период. Также считают и ритейлеры сроки окупаемости объектов, в далеком 2012-2014 году возврат вложенных инвестиций не должен был превышать 7-8 лет. Под затратами подразумевается вложения в покупку земли, строительство здания, отделочные работы, покупка оборудования, получение всей необходимой документации и запуск объекта. Но стоит окунуться в мир общества, как приходит понимание, что данных цифр большинство даже не считает. Покупая квартиру под инвест цели, народ даже не считает сроки окупаемости, сроки возврата инвестиций, соотношение вложенного капитала и прибыли и часто получается так, что на вложенный капитал в 8-10 миллионов мы имеем реальную доходность в 3-4%. И когда людям говоришь об этом, они тебе заявляют о том, что квартира вырастит в цене и доходность будет намного выше. Когда она вырастит, на сколько, вырастит ли, никто сказать не может, главное верить! Про риски я вообще молчу, это отдельная тема для разговора, народ не любит выявлять, считать и минимизировать риски. P.S. да я максимально упростил т.к. тема очень интересная и сложная, думаю, что те кто заинтересовался, без проблем найдут материалы на эту тему. Ранее писал статью о соотношении капитала, роста капитала и денежного потока с него, считаю что очень интересная тема и есть мысли повторить ее но немного с другой стороны. #новичкам #пульс_учит #учу_в_пульсе