$MAC в своем отчете пишет, что они управляют 47 млн кв. футов недвижимости. Но сколько из этой площади реально принадлежит Macerich не указывается.
Хотя в отчете есть информация, какая доля в каждом объекте принадлежит компании.
В 28 объектах Macerich владеет имуществом совместно с другими компаниями.
В прикрепленной таблице я рассчитал, сколько на самом деле имеется имущества у MAC.
У меня получилось, что реальная площадь во владении составляет 36 млн кв. футов. (или 75,5% от номинальной суммы).
Рыночная стоимость компании EV (капитализация + долг) на сегодня составляет 10,5 млрд $. Тогда 1 кв. фут площади для инвестора сейчас стоит 291$. Или 2710$ за квадратный метр.
Всю эту площадь компания сдает за 1,16 млрд $. Или за 32,16$ за фут в год.
Совокупная (с учетом доли в СП) EBITDA составляет 712 млн $.
Получается доходность всего проекта Macerich = 712/10500 = 6,78% в год.
Значит, что при текущей цене Macerich, кредит будет рентабелен, пока ставка по кредитам будет ниже этих самых 6,78%.
На сегодня реальная ставка по всем кредитам составляет 3,85%.
Следовательно REIT с каждого кредитного доллара зарабатывает для инвестора сегодня 2,93% в год. С 7 млрд $ это 205 млн $ в год. Плюс еще 237 млн $ в год с собственного акционерного капитала.
Из этих данных получается, что при кредитной ставке в 3,85% заемные деньги полностью перестанут работать лишь при капитализации в 17,3 млрд $. Или при цене акции в 77,5$.
Из вышесказанного следует, что на капитализацию компании очень сильное влияние оказывает процентная ставка по долгу.
Сейчас в цену заложен уже некоторый рост ставки по кредиту.
Если предположить, что стоимость заемных средств, на фоне высокой инфляции, вырастет до 5% в год.
Тогда реальные доходы компании ( при прочих равных) составят 361 млн $ в год. Примерно 10% от капитализации на сегодня. (p/e =10)
И даже в этом случае компания все еще будет недооцененной. Так как на исторических фактах ранее я проверил, что за последние 60 лет средняя доходность индекса S&p500 составила около 7,7% годовых. (С учетом инфляции около 4%).
Получается, что, даже при росте стоимости обслуживания долга до 5% в год, и при полном отсутствии индексации аренды, справедливая стоимость акции должна будет вырасти на 10/7,7 = 30%.
Но в реальности в 2022-2023 годах выручка компании будет расти ( согласно уже заключенным договорам). Остается открытым лишь вопрос стоимости обслуживания долга. Хотя и она будет меняться достаточно медленно, так как срок среднего кредита составляет более 4 лет.