Если предположить, что обстоятельства сложатся так, что Macerich придется избавиться от всех своих долгов ( 7 млрд $), распродав часть имущества, то у
$MAC останется собственное имущество, которое сегодня приносит 237 млн $ в год реальной чистой прибыли ( расчет приводил вчера).
Но в этом случае компания будет в абсолютно безопасном положении. И тогда можно будет смело оценивать капитализацию по стандартной формуле FFO*20. Или 4740 млн $. Что на 35% выше сегодняшней цены. Например, REITы
$KIM или
$O сегодня оцениваются именно по такой формуле, просто потому что владеют немного другим типом коммерческой недвижимости для торговли.
Опять же, в моем предположении я исхожу из того, что имущество будет распродано по Cap Rate 7,5%. По такой ставке оно оценивается рынком сегодня.
Хотя в сентябре 2021 года MAC продал свой ТЦ Tucson La Encantada по ставке 5,25%. То есть на 43% дороже текущей рыночной оценки.
Конечно, ничего из вышеизложенного не произойдет в реальности, а приведено лишь для того, чтобы еще раз доказать, что MAC всё еще сильно недооцененная компания, которая будет оценена справедливо со временем.
Компания в течение 58 лет копила свой реальный акционерный капитал, который все еще спрятан за бумажными расходами в виде амортизации.
Создать с нуля подобную компанию крайне сложно, потому что реальная ценность таких компаний накапливается десятками лет.
Поэтому даже в такие непростые для рынка времена, как сегодня, мне не страшно продолжать держать акции Macerich.
Даже если стоимость акций не будет расти какое-то время на фоне общей просадки индексов, компания продолжает зарабатывать для меня 12% годовых на инвестиции ( если считать по сегодняшней цене). Из которых сегодня выплачивается дивидендами около 4%, а остальные идут в счет погашения долга, а значит в счет акционерного капитала, что обязательно отразиться на капитализации в будущем.