ЛСР: льготная ипотека и снижение ключевой ставки ЦБ
Вчера один из ведущих девелоперов российской недвижимости поделился операционными результатами за первое полугодие 2022 года.
Продажи
Стоимость заключенных новых договоров выросла на 13% год к году, до 53 млрд рублей (или на 308 тысяч квадратных метров в натуральном выражении) по итогам первого полугодия. Динамика стоимости новых контрактов за второй квартал 2022 года упала на 57%, до 12 млрд рублей в денежном выражении, а объем контрактов на 47%, до 90 тысяч квадратных метров.
Ипотека
Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств возросла с 63% до 75% год к году.
Многие эксперты рынка недвижимости полагают, что, несмотря на то, что ЦБ сегодня на своем очередном заседании снова понизил ключевую ставку с 9,5% до 8%, — это не отразится на размере ипотечной ставки. Напомним — программа льготной ипотеки завершится уже в конце года.
Ставки по ипотечным программам без льгот сейчас гораздо выше. Обычные кредиты, как правило, выдаются на 2—2,5% выше значения ключевой ставки ЦБ, то есть теперь это около 10% годовых.
- Сегодня также стало известно о поручении президента представить до 15 августа 2022 года дополнительные механизмы для поддержки ипотечного кредитования. Также до 25 июля было поручено изменить условия льготной ипотеки: ставка не должна превышать 7% на первичном рынке.
Ввод в эксплуатацию жилья
За первое полугодие 2022 года введено в эксплуатацию 348 тысяч квадратных метров чистой продаваемой площади (рост на 41% год к году), за второй квартал в эксплуатацию введено 278 тысяч квадратных метров (рост на 55% год к году).
Объем площадей, выведенных в продажу, составил 438 тысяч квадратных метров.
А что с ценами
По объему чистой продаваемой площади и рыночной стоимости портфеля на конец 2021 года ЛСР ориентируется в основном на жилье в сегментах «массмаркет» и «бизнес-класс».
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге по итогам второго квартала рост цен на рынке новостроек существенно замедлился. В комфорт-классе средняя цена за квартал практически не изменилась — она колеблется в районе 228 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: в прошлом квартале рост составил 9%.
С начала квартала средняя цена на квадратный метр недвижимости сегмента «бизнес-класс» выросла всего лишь на 5%, до 380 тысяч рублей, тогда как в первом квартале рост составил 14%.
Снижение темпов роста цен в сегменте «комфорт-класс» обусловлено прежде всего замедлением темпов продаж. В сегменте «бизнес-класс» факторами роста цены стали старт продаж нескольких новых проектов с более дорогим товарным запасом, а также вывод на рынок дополнительного ассортимента квартир в строящихся проектах.
Москва
В апреле—июне 2022 года спрос на новостройки Москвы, где, в частности, работают публичные застройщики, значительно сократился. По данным консалтинговой компании Nikoliers, во втором квартале 2022 года объем продаж в новостройках столицы составил всего 539 тысяч квадратных метров: сокращение в два раза год к году. На этом фоне квартиры в новостройках массового сегмента подешевели с 286 тысяч рублей за один квадратный метр в апреле до 282 тысяч рублей в мае, по данным агентства недвижимости Метриум.
- Ощутимыми факторами для поддержки спроса в ближайшее время могут стать снижение ставок по ипотеке и развитие субсидированных программ.
Основной бизнес ЛСР сконцентрирован в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Москве и Московской области, а также в Екатеринбурге. Портфель недвижимости компании на конец 2021 года составлял 9,4 млн квадратных метров рыночной стоимостью 471 млрд рублей.
Больше всего новых контрактов заключено в Санкт-Петербурге: рост на 39% по сравнению с первым полугодием прошлого года. А вот в Москве продажи просели на 33%.
Продажи строительных материалов
Результаты в сегменте строительных материалов соответствуют ожиданиям компании. Крупнейший сегмент по продаже гранитного щебня показал рост в натуральных объемах на 34%, песка — на 26% год к году. Вырос также сегмент по продаже кирпича и газобетона, а вот торговля товарным бетоном сократились на 14%.
А что с дивидендами
Здесь пока ясности нет. Согласно прогнозу Национального рейтингового агентства (НРА), девелоперы могут принять решение не выплачивать промежуточные дивиденды. Все еще есть фактор неопределенности с будущими продажами жилья: компании, скорее всего, попытаются накопить денежные средства.
Единственный из крупнейших публичных девелоперов — Самолет — обещал выплату в этом году дивидендов в размере 10 млрд рублей. От остальных застройщиков, в том числе и от ЛСР, пока официальных заявлений не прозвучало. Напомним, что весной 2022 года все застройщики отказались выплачивать акционерам прибыль, полученную по итогам прошлого года.
Также сохраняются риски сбоев в цепочках поставок строительной техники и материалов.
Ну и что?
- Рост продаж в стоимостном выражении по итогам первого полугодия 2022 года вызван в основном ажиотажным спросом на недвижимость в первом квартале на фоне резкого ослабления рубля. Это сгладило спад во втором квартале, когда ипотечные ставки поднялись вслед за ключевой ставкой, что, в свою очередь, снизило спрос на недвижимость.
- Результаты ЛСР по итогам первого полугодия скорректировал фактор макроэкономической нестабильности, рост процентных ставок в экономике и, как следствие, удорожание ипотеки.
- Продолжающееся снижение ключевой ставки может положительно сказаться на ставках по ипотеке, включая льготную.
