В скором времени один из ведущих девелоперов России — Самолет — должен представить отчет за первое полугодие 2023-го. В преддверии этого события мы решили проанализировать компанию и российский рынок недвижимости в целом. 

Коротко о компании

Самолет специализируется на строительстве жилой недвижимости. Работает в основном в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленобласти. По площади застройки занимает первое место в Московской области и второе место в России. 

Как обстоят дела на рынке жилой недвижимости?

Предложение

В Московской области и Санкт-Петербурге наблюдается сокращение предложения. В этих регионах количество введенных в эксплуатацию объектов превышает запуск новых проектов в годовом сопоставлении. Постепенное сокращение строящегося жилья стабилизирует предложение и может поддержать цены на квартиры.

В Ленобласти, напротив, предложение растет. Площади застройки росли в среднем на 5,6% г/г с начала 2021 года по май 2023-го.

Что касается Москвы и России в целом, то динамика предложения многоквартирного жилья носит более выраженный сезонный характер. При этом с начала 2021 года по май 2023-го рост жилой застройки в Москве составлял в среднем 2,4% г/г, а в России — всего 0,1% г/г.

Таким образом, в основном регионе присутствия Самолета, Московской области, наблюдается стабилизация предложения. Также за первые пять месяцев текущего года существенно сократилась застройка и в Санкт-Петербурге. В Москве рост предложения находится в пределах ожидаемого уровня, поскольку недвижимость в столице, как правило, пользуется повышенным спросом. На страновом уровне предложение растет, что может быть связано с освоением новых регионов. Например, активно расширяется строительство в Северо-Кавказском и Дальневосточном округах.

Спрос

Начиная с весны 2022 года спрос падает во всех ключевых для Самолета регионах, да и в целом по России. Это видно как по динамике заключенных договоров долевого участия (ДДУ), так и по изменению доли проданных квартир от общего строящегося объема. Причины ослабления спроса — обострение геополитической обстановки и падение реальных располагаемых доходов населения.

• С мая 2022 года число ДДУ в Московской области и Санкт-Петербурге падает стремительнее, чем сокращается предложение.
• В Москве, как и ожидалось, спрос наиболее устойчив: с мая 2022-го число ДДУ снижается в среднем всего на 6,8% г/г. При этом сокращение спроса в первой половине 2023-го частично связано с высокой базой прошлого года.

• Доля проданных квартир от общего строящегося объема начала сокращаться с апреля 2022 года. В первом квартале 2023-го этот показатель был ниже среднего за трехлетний период во всех рассматриваемых регионах. 

Цена

За последний год рост цен стал постепенно замедляться. Отметим, что цены не падают, а просто медленнее растут. При этом они по-прежнему обгоняют инфляцию. Однако с февраля 2023-го рост цен перестал компенсировать снижение объемов реализованного жилья в Московской области. 

• Дополнительное давление на спрос и цены могут оказывать сами застройщики. Ранее они предоставляли субсидированные ипотеки по низким ставкам, но при этом завышали стоимость недвижимости на 20—30%. Теперь девелоперы сворачивают такие программы, что может привести к снижению цен на жилье.
• Также негативное влияние может оказывать повышение ставок по льготным ипотекам. Напомним, что в декабре 2022-го государство продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7% до 8%. В краткосрочной перспективе это может поддержать спрос и цены на жилье, поскольку потребители, ожидая дальнейшего повышения ставки, не станут откладывать покупку квартиры и воспользуются ипотекой сейчас. Однако в долгосрочной перспективе эффект от повышения ставок все же негативный, особенно в условиях сокращения доходов населения.
• Есть еще конкуренция со стороны рынка вторичной недвижимости. На него приходится 80% всех сделок купли-продажи недвижимости на российском рынке. В этом году цены на вторичном рынке в Москве падают, а вот в Московской области продолжают расти. Получается, что в Москве застройщикам сложнее продать новые квартиры из-за более привлекательных цен на вторичном рынке. А вот в Московской области, ключевом регионе для Самолета, рост цен на вторичном рынке играет на руку застройщикам, потому что цены на их новое жилье становятся более привлекательными.

А что у Самолета?

• В среднем Самолет реализует свои проекты в Москве и Московской области быстрее рынка.

Однако в первом квартале 2023-го доля проданных площадей на объектах Самолета упала и стала ниже, чем в среднем на рынке.

• Цены на квартиры в Москве и Московской области от Самолета растут быстрее средней рыночной.
  
  

• Менеджмент Самолета прогнозирует рост выручки на 80% г/г в 2023 году.

И у такого позитивного прогноза есть основания. Во-первых, ожидается рост вводимых в эксплуатацию площадей более чем в два раза в годовом выражении. Во-вторых, цены на жилье у Самолета продолжают расти двузначными темпами. 

• Рыночная доля может увеличиться.

На рынке недвижимости наблюдается тренд на консолидацию, в результате которого рыночная доля крупнейших девелоперов растет. Так, недавно стало известно о том, что Самолет поглотит другого застройщика — ГК МИЦ. Информированные источники оценивают сделку примерно в 40 млрд рублей. В результате этой сделки земельный банк Самолета может расшириться на 4,4%. По состоянию на май 2023-го он составлял 45,9 млн кв. м. 

• Долговая нагрузка на комфортном уровне.

На конец прошлого года скорректированный чистый долг/EBITDA у Самолета находился на комфортном для девелоперов уровне 1,61х. Этот показатель может увеличиться из-за недавнего приобретения компании, оплата которого будет осуществляться в несколько траншей с привлечением финансирования от банков. Но увеличение долговой нагрузки обещает быть некритичным. Тем более компания доказала, что умеет снижать долговую нагрузку. Поэтому высока вероятность, что Самолет сможет сохранить дивиденды и реализовать ранее объявленную программу байбэка.

• Расчет чистого долга у девелоперов не учитывает проектного финансирования, поскольку оно по большей части обеспечено эскроу-счетами. 
  
  

• Самый маржинальный застройщик.
  

По итогам 2022 года Самолет мог похвастаться самой высокой рентабельностью по EBITDA среди всех отчитавшихся застройщиков. В этом году компания может сохранить лидерство по этому показателю.

При этом отметим, что рентабельность может снизиться. Если в 2022 году EBITDA Самолета выросла более чем в два раза, то в этом году консенсус аналитиков ждет замедления роста EBITDA у девелопера до 39,5% г/г — это ниже ожидаемых темпов роста выручки. Однако менеджмент компании верит в сохранение рентабельности на высоком уровне и прогнозирует рост EBITDA на 87% г/г (выше ожидаемых темпов роста выручки).

• Прибыль в 2021-м и 2022-м практически удваивалась ежегодно.

Новый перспективный сегмент бизнеса

В этом году активно набирает обороты индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это строительство коттеджных комплексов, как правило, за городом. 

• Более половины жилой недвижимости, построенной в России в 2022 году, представляло собой индивидуальное жилье.
• По данным ВТБ, в первой половине 2023 года объемы выдачи ипотеки на индивидуальное загородное жилье выросли почти в два раза в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что объем кредитов на ИЖС в этом году достигнет 250 млрд рублей. 

То есть объемы данного сегмента рынка недвижимости уже существенны. 

Преимущество покупки индивидуального жилья от застройщика в том, что девелоперы строят не только сами дома, но еще и инфраструктуру. Поэтому их клиенты получают не просто участок «без воды и света», а коттедж рядом с детским садом и магазинами.

Земельный банк Самолета под индивидуальную застройку оценивается в 2,9 тысячи гектаров. В основном на рынке ИЖС представлены либо дорогие варианты в коттеджных поселках премиум-класса, либо самострой на вторичном рынке без полноценной и качественной инфраструктуры. В отличие от конкурентов Самолет предлагает продукт для масс-маркет-сегмента с возможностью оформления ипотеки. То есть Самолет сможет создать предложение по доступной цене и с хорошим качеством в ответ на широкий спрос.

Что с акциями?

Акции Самолета стоит рассматривать в качестве инструмента для инвестиций в растущий бизнес, где есть бонус в виде дивидендов. Согласно дивидендной политике, размер выплат зависит от долговой нагрузки, а рекомендуемая сумма выплат составляет не менее 5 млрд рублей. С учетом текущей цены акции нижний порог доходности по дивидендам за 2023 год может составить 3%. 

А еще в мае компания объявила об обратном выкупе акций на сумму 10 млрд рублей. Такое решение означает, что менеджмент Самолета считает акции недооцененными. Действительно, бумаги компании торгуются недорого относительно конкурентов и исторических значений по форвардному мультипликатору P/E.