Если бы я преподавал в начальных классах школы юных рептилоидов и начинающих капиталистов, то обязательно устраивал бы встречи с ветеранами капиталистического труда. Такими как Барри Штернлихт, к примеру: (Все что ниже - просто мои выдумки в развлекательных целях, по мотивам) - Барри, добрый день! Не все начинающие знают вас, расскажите немного о себе и своем бизнесе? Как вы стали миллиардером? - Практически всю свою карьеру я занимаюсь недвижимостью. Начинал в JMB Realty в 1986, но уже в 89, когда начался кризис, меня выперли на мороз. В 1991 мы с Бобом Фейтом замутили Starwood Capital. Привлекли 20 миллионов долларов от серьезных парней и выкупили с торгов многокваритирные дома от разорившихся банков. В 93 внесли обменяли их на долю в $EQR, ну и пошло-поехало. Во время ипотечного кризиса в 2007 - 2008 обратил внимание, что рынок ипотечного кредитования резко стал немодным, много наших тогда полегло. Ну и создал Starwood Property Trust чтобы выдавать ипотечные кредиты состоятельным парням, спрос-то никуда не делся. Помимо этого еще советую в $INVH . - Но это не простая ипотека, как у многих наших товарищей? - Нет конечно, это целые здания в ипотеку, коммерческая недвижимость преимущественно. Бывает стройку кредитуем, это прибыльнее. Средний займ 123 миллиона баксов. Инфраструктуру немного, типа трубопроводов, ветряков, и т.д. - Как сейчас себя чувствует рынок недвижимости? - В основном - прекрасно чувствует! Избыточная ликвидность раздувает цены на все активы, в том числе и на недвижимость. В первую очередь пользуются спросом наиболее надежные сегменты - многоквартирные дома и промышленные/складские здания. С офисами сложнее - в Нью-Йорке и Сан-Франциско, например, их заполняемость упала примерно на 20%. С удовольствием сообщаю, что в наших портфелях такие объекты практически не представлены. Рынок аренды жилья находится на рекордных уровнях за долгие годы, ведь у населения реально валом бабла. Посмотреть шире - жители США тратят как не в себя на то что произведено в Китае, а правительство льет керосин в костер. Это разбалансирует систему и в целом получается не очень здоровая ситуация, так как количество вакансий увеличивается, но работать никто не хочет. - Но ваш бизнес при этом не страдает? От низких ставок, например? - У нас нет потерь или списаний. В целом бизнес сбалансирован достаточно, для того чтобы зарабатывать одним способом если ставки растут, и зарабатывать иначе, если ставки падают. Триллионы долларов ищут хоть какую-то доходность, из-за этого сложно, но мы чувствуем себя уверенно, устойчивее даже чем BDC. - Видите какие-то новые возможности сейчас? - Мы хотели бы быть больше, так как можем привлекать дешевый капитал, но на рынке, как я уже сказал, высокая конкуренция и не так много хороших возможностей как хотелось бы. В работе находятся несколько новых проектов, посмотрим что из этого получится. Международная часть нашего бизнеса составляет уже 30%, в нашем фокусе сейчас Европа и Австралия, видим там больше возможностей, чем в США сейчас. Рассматриваем все виды активов для кредитования с точки зрения привлекательности владения. Очень нравится бизнес дата-центров, инвестировали в один из таких в Лондоне. Есть список компаний за которыми наблюдаем, понимаем почему некоторые не продаются, а другие не устраивают нас по показателям бизнеса. - Я знаю, что вы заслуженный деятель отельного бизнеса, расскажите напоследок, как обстоят дела в этом сегменте? - Стоимость таких бизнесов почти достигла уровней 2019 года. При этом выручка далека от тех значений, и одновременно растет налоговая нагрузка на имущество, общие расходы и расходы на работников. Если их вообще удастся найти. Я говорил с управляющими отелей в США, у ВСЕХ проблемы с персоналом, вы не можете заставить работать людей в ваших отелях. В настоящее время такой бизнес не занимает значимой доли в нашем портфеле и мы не готовы кредитовать эти бизнесы при таких оценках, будем исключительно осторожны, а главное - мы не инвестируем в городские бетонные коробки.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
13
Нравится
Ваш комментарий...
11 комментариев
16 сентября 2021 в 8:28
К сожалению Starwood доступен только квалам(
1
16 сентября 2021 в 8:39
@VsemShalom это не реклама Starwood, ни в коем случае. Да и рисков у него вагон, конечно. Это иллюстрация определенного подхода к выбору активов в определенном секторе от узкого специалиста с огромным опытом. Так как его понял я. На мой взгляд он даёт очень много подсказок куда копать, и я постарался их изложить. Тем кто реально интересуется сектором очень полезно его читать, несомненно в оригинале.
16 сентября 2021 в 12:50
@KonstantinRuslanovich Что можете сказать о компании $INVH? Вроде бы p/e высоковат. Есть какие-то ожидания, которые закладывает рынок?
1
Начни инвестировать сегодня
Обменивай валюту по выгодному курсу и торгуй акциями известных компаний
Открыть счет
16 сентября 2021 в 17:42
@EPICUR мне нравится, это настоящая корпорация зла, агрессивно скупающая недвигу разными способами, и присоединяющая к себе мелких рантье. Доходность маловата, конечно, слишком уж очевидный вариант страховки от инфляции. Все прекрасно понимают. Ценник большой, ибо это земля под домами в хороших районах - это раз. А два - дело в том, что, как говорит тот же Барри, цены на недвижимость могут сильно улетать вперёд доходности из-за стремления к цене замещения. А стройка дорожает, ну и вот. Я так понимаю доходности со временем подтянутся.
16 сентября 2021 в 17:54
@KonstantinRuslanovich Спасибо. Добавлю в список будущих покупок. Как относитесь к $O?
1
16 сентября 2021 в 18:36
@EPICUR на здоровье, только не полагайтесь исключительно на мое мнение, полистайте сайт и презы, как минимум, составьте свое представление. Про Realty income думал, могу понять тех, кто его берет, но лично мне он не лезет, много всякой недвиги, конкретно эта не добавит ничего нового, в приоритете немного другие, как-то так.
16 сентября 2021 в 18:53
@KonstantinRuslanovich Само собой. Нужно более подробно всё рассмотреть.
1
23 сентября 2021 в 5:59
@KonstantinRuslanovich И снова вопрос о логике решений о покупках. В течение года вы планомерно наращивали долю в бумагах, которые сейчас в просадке (на дивгэпах или отдельных негативных новостях) - допустим, sabra, lyb, basf и пр. Что изменилось? Почему вы не выкупаете подешевевших "старых друзей", а набираете дорогую недвижку? Я, упаси бог, не критикую, просто пытаюсь понять логику принятия решений в моменте...
1
23 сентября 2021 в 7:21
@Andrukke стараюсь набирать всего равномерно, веселее всего полетел bhp из всех материалов, поэтому он был в приоритете, а из недвижимости у меня меньше всего glpi, поэтому как упали дивиденды, взял его, остальное - по мере поступления денег продолжу конечно, вот сегодня за глобалтранс дали, посмотрим кто дешевле в основную сессию будет
1
23 сентября 2021 в 8:59
@KonstantinRuslanovich Спасибо. А что вы думаете про нефтегазовую отрасль, отечественную, в частности. Что-то у меня эта часть портфеля так распухла на подросших ценах (вот тебе и carbon free), что я думаю вместо сокращения долей просто полностью выйти из отдельных бумаг, не решил только, какие мне меньше всего нравятся...
1
23 сентября 2021 в 9:15
@Andrukke я вообще не люблю продавать, поэтому вопрос не по адресу) да и думаю, что глобально по нефти и газу все только начинается, не без коррекций конечно, но общее направление понятно.
1