Если бы я преподавал в начальных классах школы юных рептилоидов и начинающих капиталистов, то обязательно устраивал бы встречи с ветеранами капиталистического труда. Такими как Барри Штернлихт, к примеру:
(Все что ниже - просто мои выдумки в развлекательных целях, по мотивам)
- Барри, добрый день! Не все начинающие знают вас, расскажите немного о себе и своем бизнесе? Как вы стали миллиардером?
- Практически всю свою карьеру я занимаюсь недвижимостью. Начинал в JMB Realty в 1986, но уже в 89, когда начался кризис, меня выперли на мороз. В 1991 мы с Бобом Фейтом замутили Starwood Capital. Привлекли 20 миллионов долларов от серьезных парней и выкупили с торгов многокваритирные дома от разорившихся банков. В 93 внесли обменяли их на долю в $EQR, ну и пошло-поехало. Во время ипотечного кризиса в 2007 - 2008 обратил внимание, что рынок ипотечного кредитования резко стал немодным, много наших тогда полегло. Ну и создал Starwood Property Trust чтобы выдавать ипотечные кредиты состоятельным парням, спрос-то никуда не делся. Помимо этого еще советую в
$INVH .
- Но это не простая ипотека, как у многих наших товарищей?
- Нет конечно, это целые здания в ипотеку, коммерческая недвижимость преимущественно. Бывает стройку кредитуем, это прибыльнее. Средний займ 123 миллиона баксов. Инфраструктуру немного, типа трубопроводов, ветряков, и т.д.
- Как сейчас себя чувствует рынок недвижимости?
- В основном - прекрасно чувствует! Избыточная ликвидность раздувает цены на все активы, в том числе и на недвижимость. В первую очередь пользуются спросом наиболее надежные сегменты - многоквартирные дома и промышленные/складские здания. С офисами сложнее - в Нью-Йорке и Сан-Франциско, например, их заполняемость упала примерно на 20%. С удовольствием сообщаю, что в наших портфелях такие объекты практически не представлены. Рынок аренды жилья находится на рекордных уровнях за долгие годы, ведь у населения реально валом бабла. Посмотреть шире - жители США тратят как не в себя на то что произведено в Китае, а правительство льет керосин в костер. Это разбалансирует систему и в целом получается не очень здоровая ситуация, так как количество вакансий увеличивается, но работать никто не хочет.
- Но ваш бизнес при этом не страдает? От низких ставок, например?
- У нас нет потерь или списаний. В целом бизнес сбалансирован достаточно, для того чтобы зарабатывать одним способом если ставки растут, и зарабатывать иначе, если ставки падают. Триллионы долларов ищут хоть какую-то доходность, из-за этого сложно, но мы чувствуем себя уверенно, устойчивее даже чем BDC.
- Видите какие-то новые возможности сейчас?
- Мы хотели бы быть больше, так как можем привлекать дешевый капитал, но на рынке, как я уже сказал, высокая конкуренция и не так много хороших возможностей как хотелось бы. В работе находятся несколько новых проектов, посмотрим что из этого получится. Международная часть нашего бизнеса составляет уже 30%, в нашем фокусе сейчас Европа и Австралия, видим там больше возможностей, чем в США сейчас. Рассматриваем все виды активов для кредитования с точки зрения привлекательности владения. Очень нравится бизнес дата-центров, инвестировали в один из таких в Лондоне. Есть список компаний за которыми наблюдаем, понимаем почему некоторые не продаются, а другие не устраивают нас по показателям бизнеса.
- Я знаю, что вы заслуженный деятель отельного бизнеса, расскажите напоследок, как обстоят дела в этом сегменте?
- Стоимость таких бизнесов почти достигла уровней 2019 года. При этом выручка далека от тех значений, и одновременно растет налоговая нагрузка на имущество, общие расходы и расходы на работников. Если их вообще удастся найти. Я говорил с управляющими отелей в США, у ВСЕХ проблемы с персоналом, вы не можете заставить работать людей в ваших отелях. В настоящее время такой бизнес не занимает значимой доли в нашем портфеле и мы не готовы кредитовать эти бизнесы при таких оценках, будем исключительно осторожны, а главное - мы не инвестируем в городские бетонные коробки.