KonstantinRuslanovich
KonstantinRuslanovich
15 сентября 2021 в 4:03
Если бы я преподавал в начальных классах школы юных рептилоидов и начинающих капиталистов, то обязательно устраивал бы встречи с ветеранами капиталистического труда. Такими как Барри Штернлихт, к примеру: (Все что ниже - просто мои выдумки в развлекательных целях, по мотивам) - Барри, добрый день! Не все начинающие знают вас, расскажите немного о себе и своем бизнесе? Как вы стали миллиардером? - Практически всю свою карьеру я занимаюсь недвижимостью. Начинал в JMB Realty в 1986, но уже в 89, когда начался кризис, меня выперли на мороз. В 1991 мы с Бобом Фейтом замутили Starwood Capital. Привлекли 20 миллионов долларов от серьезных парней и выкупили с торгов многокваритирные дома от разорившихся банков. В 93 внесли обменяли их на долю в $EQR, ну и пошло-поехало. Во время ипотечного кризиса в 2007 - 2008 обратил внимание, что рынок ипотечного кредитования резко стал немодным, много наших тогда полегло. Ну и создал Starwood Property Trust чтобы выдавать ипотечные кредиты состоятельным парням, спрос-то никуда не делся. Помимо этого еще советую в $INVH . - Но это не простая ипотека, как у многих наших товарищей? - Нет конечно, это целые здания в ипотеку, коммерческая недвижимость преимущественно. Бывает стройку кредитуем, это прибыльнее. Средний займ 123 миллиона баксов. Инфраструктуру немного, типа трубопроводов, ветряков, и т.д. - Как сейчас себя чувствует рынок недвижимости? - В основном - прекрасно чувствует! Избыточная ликвидность раздувает цены на все активы, в том числе и на недвижимость. В первую очередь пользуются спросом наиболее надежные сегменты - многоквартирные дома и промышленные/складские здания. С офисами сложнее - в Нью-Йорке и Сан-Франциско, например, их заполняемость упала примерно на 20%. С удовольствием сообщаю, что в наших портфелях такие объекты практически не представлены. Рынок аренды жилья находится на рекордных уровнях за долгие годы, ведь у населения реально валом бабла. Посмотреть шире - жители США тратят как не в себя на то что произведено в Китае, а правительство льет керосин в костер. Это разбалансирует систему и в целом получается не очень здоровая ситуация, так как количество вакансий увеличивается, но работать никто не хочет. - Но ваш бизнес при этом не страдает? От низких ставок, например? - У нас нет потерь или списаний. В целом бизнес сбалансирован достаточно, для того чтобы зарабатывать одним способом если ставки растут, и зарабатывать иначе, если ставки падают. Триллионы долларов ищут хоть какую-то доходность, из-за этого сложно, но мы чувствуем себя уверенно, устойчивее даже чем BDC. - Видите какие-то новые возможности сейчас? - Мы хотели бы быть больше, так как можем привлекать дешевый капитал, но на рынке, как я уже сказал, высокая конкуренция и не так много хороших возможностей как хотелось бы. В работе находятся несколько новых проектов, посмотрим что из этого получится. Международная часть нашего бизнеса составляет уже 30%, в нашем фокусе сейчас Европа и Австралия, видим там больше возможностей, чем в США сейчас. Рассматриваем все виды активов для кредитования с точки зрения привлекательности владения. Очень нравится бизнес дата-центров, инвестировали в один из таких в Лондоне. Есть список компаний за которыми наблюдаем, понимаем почему некоторые не продаются, а другие не устраивают нас по показателям бизнеса. - Я знаю, что вы заслуженный деятель отельного бизнеса, расскажите напоследок, как обстоят дела в этом сегменте? - Стоимость таких бизнесов почти достигла уровней 2019 года. При этом выручка далека от тех значений, и одновременно растет налоговая нагрузка на имущество, общие расходы и расходы на работников. Если их вообще удастся найти. Я говорил с управляющими отелей в США, у ВСЕХ проблемы с персоналом, вы не можете заставить работать людей в ваших отелях. В настоящее время такой бизнес не занимает значимой доли в нашем портфеле и мы не готовы кредитовать эти бизнесы при таких оценках, будем исключительно осторожны, а главное - мы не инвестируем в городские бетонные коробки.
40,86 $
24,67%
13
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
28 марта 2024
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
27 марта 2024
Облигации Хоум Банка: как заработать на его возможном поглощении
11 комментариев
Ваш комментарий...
VsemShalom
16 сентября 2021 в 8:28
К сожалению Starwood доступен только квалам(
Нравится
1
KonstantinRuslanovich
16 сентября 2021 в 8:39
@VsemShalom это не реклама Starwood, ни в коем случае. Да и рисков у него вагон, конечно. Это иллюстрация определенного подхода к выбору активов в определенном секторе от узкого специалиста с огромным опытом. Так как его понял я. На мой взгляд он даёт очень много подсказок куда копать, и я постарался их изложить. Тем кто реально интересуется сектором очень полезно его читать, несомненно в оригинале.
Нравится
E
EPICUR
16 сентября 2021 в 12:50
@KonstantinRuslanovich Что можете сказать о компании $INVH? Вроде бы p/e высоковат. Есть какие-то ожидания, которые закладывает рынок?
Нравится
1
KonstantinRuslanovich
16 сентября 2021 в 17:42
@EPICUR мне нравится, это настоящая корпорация зла, агрессивно скупающая недвигу разными способами, и присоединяющая к себе мелких рантье. Доходность маловата, конечно, слишком уж очевидный вариант страховки от инфляции. Все прекрасно понимают. Ценник большой, ибо это земля под домами в хороших районах - это раз. А два - дело в том, что, как говорит тот же Барри, цены на недвижимость могут сильно улетать вперёд доходности из-за стремления к цене замещения. А стройка дорожает, ну и вот. Я так понимаю доходности со временем подтянутся.
Нравится
E
EPICUR
16 сентября 2021 в 17:54
@KonstantinRuslanovich Спасибо. Добавлю в список будущих покупок. Как относитесь к $O?
Нравится
1
Мемологи
Пульсяне с самыми смешными и оригинальными мемами
mrs.Gladysheva
+120,9%
18,2K подписчиков
roflwolfstreet
+40,5%
13,3K подписчиков
investmemes
+22,8%
5,9K подписчиков
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
Обзор
|
28 марта 2024 в 15:56
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
Читать полностью
KonstantinRuslanovich
752 подписчика35 подписок
Портфель
до 10 000 000 
Доходность
+36,13%
Еще статьи от автора
26 ноября 2022
Заключение (начало в прошлом посте) про сложности и кризис Повышения ставок от ФРС для STWD прямой проблемой не являются, ибо плавающие ставки при кредитовании рулят. В совокупности для всего бизнеса компании каждый процентный пункт поднятия ставки дает 42 дополнительных миллиона (или 13 центов на акцию) годовой прибыли. Есть риски неплатежей от заемщиков, которые не тянут новые ставки. Например, в настоящий момент подвисли три кредита общей суммой 465 млн долларов. Менеджмент уверен в качестве залога, который обеспечит полный возврат задолженности. Насколько я помню, в прошлом квартале обсуждали сгоревший отель, земля под которым стоит больше выданного кредита, не считая страховки, по которой выгодоприобретателем должен быть кредитор. В балансе отражена переоценка стоимости активов из-за падения цен на жилье, а хеджирование процентных ставок отнесено к дочерней компании и в балансе не отражается. Валютные риски, что появляются от международных расчетов, также захеджированы. Есть списания в размере 5 млн от неудачных кредитов на жилую недвижимость, еще какие-то средства будут затрачены на урегулирование в этом квартале. Что касается кризиса, то Барри его ждет к Рождеству или сразу после, радуется как ребенок: «Кризисное время для компании также хорошо как и во времена IPO в 2009, когда тоже все рушилось и никто, ни банки, ни ФРС, не знал что делать. Банки не кредитуют и это создает прекрасные условия для нас.» - почти цитата. В буквальном смысле ждет распродаж на рынке недвижимости, у фирмы есть деньги скупить все хорошее. Более того - статус управляющего сервиса дает компании возможность самонаводиться на интересные для покупки объекты недвижимости. Готовность к кризису дополнительно характеризует сокращение доли офисов в кредитном портфеле и практическое отсутствие в портфеле бизнес-кластеров (которые вероятно пострадают больше всего, если жахнет нормальная рецессия) в Сан-Франциско (0%) и на Манхеттене (36 млн = 1,8% портфеля под 10% годовых). 96% договоров в самой своей структуре имеют защиту в виде дополнительных гарантий и резервов. В общем - с текущей доходностью портфелей от 7,6% до 11,2 в зависимости от сегмента и дополнительными доходами от недвижимости и сервисов вся эта машина может выдержать достаточно сильный стресс. Баланс устроен сейчас таким образом, что компания может вообще ничего не делать, никуда не инвестировать и платить дивиденды. Но бабки есть и они будут инвестированы для дополнительной прибыли. На и без того дефицитном рынке ликвидности компания может выбирать самые интересные проекты. О перспективах развития говорят, что изучают прикладные возможности технологий блокчейн («нервничать не надо, мы в это вложили ровно 0 долларов») для недвижимости. Хотели бы купить банк или даже лучше страховую. Главный риск для инвестора, на мой взгляд, помимо возможных распродаж со всем рынком или конкретно REITов, является продолжением достоинств компании, а именно сильная привязка к конгломерату Барри, его команде и его персоне лично. Здесь и возможный конфликт интересов и просто цена ошибки при достаточно концентрированном портфеле (кредиты-то крупные). Ну и вторая, скорее фоновая тревожность - настолько сложный бизнес, который при этом ничего не производит даже близко, может существовать только в большой, сложной, финанциализированной экономике. Вопрос в том состоится ли достаточно долгий и сильный кризис, который сможет экономику не только сжать, но и сильно упростить.
26 ноября 2022
Если бы я был учителем в школе юных рептилоидов и начинающих капиталистов, то обязательно устраивал бы ученикам экскурсии на производство. Производство бабла. Самое полезное для здоровья бабло в современном капиталистическом обществе создается из воздуха. Про живительную пользу ростовщичества на страницах своей методички я уже упоминал. Но если к воздуху добавить немного бетона, то получится, более интересный способ, доступный, однако, не только лишь всем: Его величество Ипотечное Кредитование. Да-да, то самое, что в позапрошлый раз едва не утащило мировую экономику в ад. В текущей финансовой системе предприятие именно в этой отрасли было бы любопытно посетить в первую очередь. Например, входящий в империю Барри Штернлихта (вы можете его помнить по дню встречи с ветеранами капиталистического труда) Starwood Property Trust STWD Это, товарищи, ипотечный REIT - величайшее изобретение человечества! Бизнес на стыке ростовщичества и управления недвижимостью. От банковского бизнеса здесь собственно кредитование - преимущественно под залог коммерческой и жилой недвижимости, с плавающей ставкой и с соотношением размера кредита к стоимости залога в среднем по портфелю около 60%. Портфель неплохо диверсифицирован по отраслям и регионам (в т.ч. 26% за пределами США). Принадлежность же компании к группе специализирующейся на недвижимости - 16 офисов по всему миру, более 4 тыс сотрудников, сделки на сумму более 100 млрд долларов ежегодно - позволяет чувствовать себя на рынке вполне уверенно. Собственно этот крупнейший сегмент бизнеса вырос по размеру портфеля на 36% год-к-году и уже в состоянии генерировать в одно лицо кэш для выплаты дивидендов в текущем объеме! Но есть и другие, которые дают дополнительную устойчивость и прибыль. Так, помимо выданных кредитов, у компании есть собственный портфель недвижимости, которую она покупает и продает при случае. В конце прошлого года выделили в отдельный фонд комплексы доступного жилья во Флориде и продали около 20% сторонним инвесторам. Скажем прямо - раздали по хаям, хотя целью было не совсем это). Есть еще здания медучреждений и другие объекты. В общем - компания в состоянии управлять недвигой, судя по показателям заполняемости даже во времена ковида, и кредитует под те залоги, которыми была бы не прочь владеть, что удобно. Вклад в общую прибыль не очень велик (около 10% в среднем), но сердцу дорог, так как является естественным хеджем от инфляции, особенно когда речь о доступном жилье - цены на его аренду вообще не умеют падать. Третьим ключевым аспектом деятельности компании является инвестиционно-сервисное направление. Дело в том, что выдать кредит под залог недвижимости и получать по нему платежи - это вовсе не весь бизнес, если только мы не детском саду. Серьезные парни делают гораздо большие бабки гоняя их между разными производными инструментами, технично управляя рисками. Сливают кредиты выданные разными структурами в одну кучу, нарезают на разные уровни приоритета выплат, делают фиксированные ставки вместо плавающих и наоборот, прикручивают к ним хеджирование - в общем любые радости для тех кому больше 18 лет идут в ход. У разных продуктов получающихся такими способами есть свои постоянные потребители - что-то берут пенсионные фонды, что-то страховые компании и так далее. В результате образуется такой хитрый клубок этих самых деривативов, что расшивать все платежи по ним умеют далеко не все. Особенно, когда дело доходит до неплатежей и взыскания просроченной задолженности. В итоге менеджмент деривативов берут на себя, за долю малую, специальные сервисные компании. И наша Starwood на этом рынке далеко не последний игрок. Создают, покупают, продают, просто управляют, консультируют опять же. Кроме того, сервис это не только ценный мех в виде 21% от всей прибыли компании! Это еще и несколько килограмм естественного хеджа от рецессии, которая гарантирует повышенный спрос на услуги по урегулированию проблемной задолженности. Про сложности и кризис (продолжение следует)
22 ноября 2022
По вопросу оптимизма относительно российского рынка Товарищ @Andrukke интересуется: «Где вы находите оптимизм для увеличения позиций в российском рынке? За счет чего ему расти?» От знакомых военных слышал такую фразу: «в критической ситуации оптимисты погибают первыми». Поэтому в моем случае предлагаю исходить из того, что вы наблюдаете не оптимизм, а скорее фатализм или прагматизм. В чем заключается различие: я не считаю что все обязательно будет хорошо, я считаю что невозможно предугадать, но к тому что может быть лучше нужно быть готовыми также как и к тому, что останется так как есть, или даже станет хуже. Что касается самого рынка, то я не смотрю на «рынок в целом», я смотрю на отдельные компании и на окружающую действительность, в меру своего понимания и кругозора. В окружающей действительности я нахожу ряд аргументов в пользу владения акциями некоторых компаний из России: •К настоящему моменту похороны российской экономики ученые и политологи переносят уже 3 раз с начала СВО, кажется, привычка дело хорошее. •Власти неоднократно подчеркивали необходимость сохранения рыночной экономики, как наиболее эффективного механизма. А глава ЦБ недавно говорила о том, что банковская система не должна фондировать все проекты в стране и необходимо развивать рынок капитала. Риск «кирзового идиотизма» в экономике, там где про национализацию и прочий СССР, от определенного разлива «патриотов» никуда не делся, но практическая его реализация раз за разом купируется на самом высоком уровне. •Текущий курс рубля многим сейчас не очень комфортен, в том числе и экономическому блоку правительства, значит будет двигаться, способы найдутся, вопрос насколько мягкие. На жесткий случай золото и юань. •Существует мощное лобби из другого лагеря псевдопатриотов, выступающее за тотальную стимуляцию экономики в виде - напечатать и раздать денег правильным людям. Когда они берут верх, как например было в 2020, мы получаем инфляцию в полный рост, с риском скатиться в гипер. То что сейчас они немного сдали позиции не должно обманывать стороннего наблюдателя, титров еще не показывали. •Бессмысленность «довоенной» диверсификации. В глобальном, мире здоровая логика гласила, что на случай если с экономикой родной страны в какой-то момент что-то пойдет не так, то средства разложенные в других юрисдикциях могут существенно скрасить неприятные моменты именно локального кризиса. Сейчас, когда старые правила и нормы больше не работают, а мировая экономика в активной фазе переустройства, держать накопления в чужой стране означает принять риск их полной утраты. На мой вкус доходность в таком случае должна быть соответствующая. •Проблемы (в том числе вызванные ошибками властей) действительно есть. Как есть они и в других экономиках, про это многие забывают. Проблемы с демографией в Японии похуже нашего, а Баффет вон покупает). В Китае ковидобесие, Европейцы себе ресурсы старательно отключают, Австралия подставляется под удар (не только военный). В США целый ворох и мгновенных и долгосрочных историй, которые могут закончиться плохо. Итого - плохо может быть у всех, просто несколько по-своему, главный вопрос насколько это уже заложено в текущие цены активов. •Все любят вспоминать про фразу «покупай, когда на улицах льется кровь, даже если это твоя кровь», но на практике многие пытаются объяснить себе и окружающим, что сейчас не тот момент, что все по-другому. Так вот: •Момент - тот. Готовность в дальнейшему ухудшению обстановки лежит вне плоскости инвестиций. При этом единственный способ по-настоящему «заложиться» на развитие событий, когда все вложения в российские активы именно «сгорают» - потратить все сбережения на переезд как можно дальше и как можно быстрее. Сидеть же в России и считать, что тебя лично не коснется любой негативный сценарий из-за наличия активов в другой юрисдикции - было бы слишком наивно.