InvestBuffett
InvestBuffett
1 ноября 2021 в 6:58
🚀Какую динамику показал рынок недвижимости в октябре? И как это скажется на акциях ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон? С июля месяца некоторые ждут падения цен на рынке недвижимости. Видя динамику дальнейшего роста цен на 1% в месяц с июля по сентябрь, кто-то ждал, что тенденция должна в октябре. Октябрь закончился и появились первые данные ЦИАНа о динамике цен на недвижимость в октябре. Как вы думаете упали цены или продолжилась динамика 1% в месяц? Ответ следующий - в Москве цены на новостройки выросли в октябре на 3%, в Санкт-Петербурге на 2%. Давайте разбираться что происходит. 🏦Может быть девелоперы искусственно завышают цены и у них растут запасы готовых квартир? Давайте посмотрим, как изменились запасы готовых непроданных квартир у крупнейших девелоперов: 1. Группа ПИК – 24 квартиры (63 квартиры месяц назад, 112 квартир 2,5 мес. назад) 2. Самолет - 10 квартир (19 квартир в Москве и Спб месяц назад) 3. ЛСР – 240 квартир (было 204 квартир месяц назад, 229 квартир 2,5 мес. назад) 4. ГК ФСК – 224 квартир (было 253 и317 квартир соответственно) 5.INGRAD – 95 квартир(было 127 и 149 квартир соответственно) 6. ГК Гранель – 78 квартир (было92 и 214 квартир соответственно) 7. Эталон – 255 квартир (было200 квартир месяц назад) Если ориентироваться на лидеров по объему строительства в эконом сегменте (ПИК и Самолет), то виден еще больший дефицит готовых квартир. У ПИК из 19000 продающихся квартир только 24 готовые квартиры, которые можно увидеть и купить сейчас. Всё остальное в процессе строительства и в основном с вводом в 2023 году. Я даже специально смотрел как покупались квартиры в одном проекте около м. Домодедово в течение этого месяца – было 5 готовых квартир на 1 этаже. Как то неудачно ПИК сделал в данном проекте квартиры именно на 1 этаже вместо коммерческой недвижимости и их не очень хотели покупать. Но в течение этого месяца все эти квартиры на 1 этаже забронированы и ушли с рынка. У ЛСР и Эталон ситуация немного другая. Они не увеличивают в отличии от ПИК и Самолет строительство м2, но при этом и готовые квартиры как-то не очень быстро у них разбираются. Частично это связано с тем, что у них большая доля элитных квартир (почти половина готовых квартир), но даже в эконом сегмента ситуация хуже, чем у ПИК и Самолет. 📈Почему дефицит первичного рынка недвижимости увеличивается и в результате цены даже продолжают рост больше 1% в месяц? Всё очень просто – людям нужно где-то жить. И в эконом сегменте квартиры покупают главным образом для жизни вместо аренды жилья. Давайте сравним сколько стоит купить или арендовать 1-х квартиру 44 м2 с ремонтом от ПИК допустим в ближним Подмосковье в дешевом районе Путилково: 1. Аренда 41000 руб. в месяц без депозита от ПИК-аренда. Аренда выросла в Москве и ближнем Подмосковье на 20% за 3 последних месяца. 2. Обычная ипотека под 6% (акция ПИК) на 30 лет с 20% первоначальным взносом – 39750 руб. в месяц. 3. Семейная ипотека под 4,3% (акция ПИК) на 30 лет с 15% первоначальным взносом – 35250 руб. в месяц. Выходит, во многих случаях покупка в ипотеку особенно в случае семейной ипотеки (семья с 1 маленьким ребенком) боле выгодно чем аренда квартиры. Тем более что тенденция повышения стоимости аренды, которая возобновилась в последнее время, делает просто невозможным планировать сколько придется платить за аренду допустим через 10 лет – может быть аренда будет вообще стоить 80 тыс руб. вместо ипотечного взноса в 35-40 тыс руб., который фиксирован на весь срок. $PIKK $LSRG $ETLN $SMLT
1 177 
24,55%
749,4 
+29,33%
32
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
28 марта 2024
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
27 марта 2024
Облигации Хоум Банка: как заработать на его возможном поглощении
11 комментариев
Ваш комментарий...
Stereo_tip
1 ноября 2021 в 7:09
Была новость об увеличении доли на рынке Москвы наследной вторички на 10% по сравнению с прошлым годом. Жить есть где, возможно люди хотят сохранить деньги
Нравится
1
R
RMX116
1 ноября 2021 в 7:15
Какова стоимость квартиры 44 кв.м. из расчета ?
Нравится
P_Aleks
1 ноября 2021 в 7:20
Выглядит выгодно, но взнос то в 20% никуда не делся, а его тоже надо где-то взять) P.s. и почему Сочи в таблице нет?)
Нравится
InvestBuffett
1 ноября 2021 в 7:31
@RMX116 около 9 млн руб. Можете посмотреть на сайте пик. Там же ипотечный платеж в месяц показывается в зависимости от срока и первоначального взноса
Нравится
InvestBuffett
1 ноября 2021 в 7:31
@P_Aleks 15% взноса наполовину будет из мат капитала если есть дети. Ну наберут остальные 700 тыс где нибудь
Нравится
Авторы стратегий
Их сделки копируют тысячи инвесторов
KapmarVV
+133,3%
1,5K подписчиков
N.Malikova
+328,3%
1,5K подписчиков
Alex.Sidenko
+58,5%
3,2K подписчиков
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
Обзор
|
Вчера в 15:56
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
Читать полностью
InvestBuffett
6,5K подписчиков21 подписка
Портфель
до 5 000 000 
Доходность
+30,15%
Еще статьи от автора
12 января 2024
Важное обновление по поводу надёжности и рисков Квику (Эйр Лоанс). Недавно (а именно вчера) вышла важная новость от Минтос (кто забыл - это те кому Квику должны 3-5 млрд руб. смотря как считать): We have signed an agreement with a third party that has an option to buy the debt at a discount, as the third party has started additional recovery activities. In order not to impact the process, the discount will not be disclosed now, but we can assure you that it is in line with similar cases in Russia. As a reminder, Kviku was not cooperative and instead used doubtful activities to avoid paying the debts. Based on evaluation of the situation, this seemed the most suitable option. Что это означает? Это означает, что реализовался один из плохих сценариев, о котором я предупреждал все еще действующих инвесторов Квику. Минтос продал с дисконтом право взыскания задолженности 5 млрд руб. Продал скорей всего другой российской компании естественно. Вполне возможно что этот договор был одобрен гос комиссией, так как по идее размер дисконта должен быть одобрен. В итоге не важно что там и как получит Минтос, нам для оценки надежности важно понять сколько должен будет вернуть Квику и когда. И вот тут то ответ на этот вопрос такой: Сколько? Российская компания будет выбивать из Квику максимум - как минимум 3 млрд руб., а скорей всего даже 6-8 млрд со штрафными санкциями по действующему курсу доллара и т.д. Когда? Российская компания будет выбивать из Квику выплату как можно быстрее ориентируясь на изначальный договор. Если Квику не согласится заплатить сразу 3-6 млрд руб, то скорей всего дело опять перейдет в суд. А кто там победит теперь уже еще больше неизвестно. Скажу только одно - раз эта российская компания купила этот долг Квику скорей всего они знают что и как делать и как выиграть суд. Не надо было Квику заигрываться с этой темой... Как в принципе я и предупреждал... RU000A1043L7
19 сентября 2023
«Эксперт РА» понизил кредитный рейтинг ООО МФК «ЭйрЛоанс» до уровня ruBВ-, установил развивающийся прогноз и продлил статус «под наблюдением» . В описании снижения рейтинга Квику ЭкспертРа отметили следующее: Уровень управления операционными и регулятивными рисками является низким: недостаточный контроль за соблюдением МПЛ на протяжении двух кварталов подряд в 2023 году привёл к ограничению отдельных операций со стороны Банка России, а третье нарушение подряд могло бы обернуться лицензионным риском. Кроме того, в рамках оценки деловой репутации компании агентство отмечает негативное влияние действующего ограничения Банка России на потенциальную стоимость заимствований и их доступность. Оценку прозрачности сдерживает ещё не опубликованная к началу сентября 2023 года консолидированная отчётность в соответствии с МСФО за 2022 год (в процессе аудита). Акционерное соглашение не раскрыто агентству, что сдерживает оценку фактора структуры собственности. И в который раз я задаю себе вопрос, а что если третье нарушение, о котором говорит ЭкспертРа случилось бы или случится в будущем? Поведу ли себя собственники также добропорядочно как Гринмани, которые исключались из реестра, но сразу выплачивать инвесторам не находя отговорки из процедуры ликвидации после исключения из реестра, или поведут себя в духе того как разобрались с главным кредитором, которому не хотят платить ни проценты ни небольшие выплаты разрешенные ЦБ? Для меня вопрос склоняется во вторую сторону, для остальных - каждый сам видит ситуацию.... RU000A1043L7
13 сентября 2023
Сегодня Иволга Капитал опубликовала информацию, что полностью избавилась от последних облигаций ЭЙРЛоанс Квику в своих портфелях. Напоминаю, что Иволга была организатором размещения этих облигаций и знала о компании больше, чем все другие инвестиционные компании. Последние облигации были проданы по низкой текущей цене с доходностью около 22% годовых. Даже несмотря на то, что все другие МФО естественно котируются не так низко. Почему Иволга избавилась от облигаций Квику? Как они сами писали - видят повышенные риски. Пример Феррони RU000A105P64 RU000A103XP8 , на которую сейчас Сбер подает на банкротство, показывает что лучше не игнорировать признаки повышенных рисков. Не пытаться игнорировать риски как в мультике/песне "Все хорошо прекрасная маркиза". В случае Квику повышенные риски связаны с отправлением кредитного рейтинга на пересмотр, предписанием ЦБ, судебными делами с главным кредитором по поводу размера и срока оплаты долга в 3-5 млрд руб. Даже если суд Квику выиграет аппеляции вопрос - где одномоментно Квику найдет большую сумму денег чтобы вернуть долг? Первое большое погашение по внебиржевым облигациям планируется в начале 2024 года. RU000A1043L7