FundsAreSafe
F
FundsAreSafe
11 января 2022 в 14:59
Покупаем REIT вместо «квартиры под аренду» (long read) Когда люди говорят, что хотят купить инвестиционную недвижимость, они обычно имеют в виду квартиру под сдачу в аренду. Тем не менее, покупка инвестиционной квартиры сопряжена с некоторыми негативными факторами и рисками: финансовый риск (наличие крупного капитала или необходимость привлечения заемных средств, что, в свою очередь, сопряжено с кредитными рисками), риск концентрации (люди склонны покупать квартиры, сосредоточенные в своих или соседних районах), ненадежность арендаторов, управленческий стресс и т.д. Вместо этого инвесторы могут легко получить доступ к рынку жилья, купив обыкновенные акции одного (или нескольких) квартирных REIT на бирже Выбираем REIT Основное конкурентное преимущество REIT исходит от «эффекта масштаба» и возможности привлечения дешевого капитала, которые тесно связаны с размером компании. В настоящее время в США в четверку ведущих квартирных REIT по NAV входят: AvalonBay Communities $AVB, Essex Property $ESS, Mid-America Apartment $MAA и Equity Residential $EQR Наш выбор это AVB. Компания имеет сильный баланс, консервативную структуру капитала, высокую диверсификацию по типам собственности и географии, растущие дивиденды на протяжении более 20 лет и пайплайн проектов для роста акционерной стоимости. Почему мы выбрали AVB: Диверсификация Одним из наиболее желательных атрибутов квартирного REIT является диверсификация. Когда один рынок в стране сталкивается с трудностями из-за локальных микроэкономических факторов, велика вероятность того, что на других рынках все в порядке, что ограничивает подверженность акционеров географическому риску. AVB имеет наиболее диверсифицированный портфель недвижимости в сравнении с конкурентами ~50% город / ~50% пригород (см. вложение), что обеспечит более стабильный FCF и дивиденды Потенциал роста В 2021 году AVB оценивает разницу в 200 пунктов между их ставкой капитализации и прогнозируемой доходностью (см. вложение). Ожидается, что текущий пайплайн проектов принесет AVB 145 млн долл. чистой операционной прибыли (NOI). Менеджмент прогнозирует, что рыночная стоимость пайплайна составит 3,8 млрд долл. при ставке капитализации (cap rate) ~3,8%, в результате чего прогнозируемое создание стоимости после расходов составит 1,2 млрд долл. (~9 долл. на акцию (см. вложение)) AVB разумно использует капитал, избавляясь от старой недвижимости со средним возрастом 25 лет, чтобы приобрести новую недвижимость со средним возрастом 5 лет, которая требует гораздо меньших капитальных затрат. Эта стратегия позволила AVB сократить свои капитальные затраты почти на 25% ниже среднего по отрасли (см. вложение). В результате, даже если арендная плата AVB аналогична плате конкурента, AVB все равно генерируют больший FCF Финансы AVB имеет сильный баланс и высокий кредитный рейтинг. Леверидж Компании 20% D/C. Из их 89% необеспеченый долг по фиксированной ставке. Дюрация долга ~9 лет. Это очень консервативное распределение капитала дает AVB необходимую устойчивость к внешним шокам и стабильность FCF Дивиденды Менеджмент постоянно увеличивал дивиденды в течение последних 2,5 десятилетий. На момент написания AVB выплачивает дивиденды в размере ~3%. Это хорошая дивидендная доходность, учитывая консервативное распределение капитала и низкий коэффициент выплат в 77%. Учитывая дивидендную доходность и capital appreciation годовой TSR для инвесторов с момента IPO составляет ~13%, что больше роста S&P 500 Риск Основной риск для квартирных REIT связан с ростом приобретения квартир в собственность, однако с ростом процентных ставок владение жильем становится менее привлекательным из-за увеличения стоимости ипотеки, а новые поколения вступают в брак и заводят детей в более позднем возрасте, что также снижает потребность в домовладении (см. вложение) #income #dividends #reit #сша #дивиденды #ипотека $FXRE
Еще 7
245,56 $
31,6%
341,53 $
38%
13
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
28 марта 2024
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
27 марта 2024
Облигации Хоум Банка: как заработать на его возможном поглощении
Ваш комментарий...
Пульс учит
Обучающие материалы об инвестициях от опытных пользователей
Bender_investor
+18,7%
3,4K подписчиков
Trejder_maminoj_podrugi
+56,3%
3,1K подписчиков
lily_nd
+19,3%
1,3K подписчиков
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
Обзор
|
Сегодня в 15:56
Совкомбанк: сильные итоги 2023 года, но потенциал роста акций ограничен
Читать полностью
F
FundsAreSafe
17 подписчиков2 подписки