Alex_Abramyan
Alex_Abramyan
26 декабря 2022 в 5:25
🏠 Про недвижимость - что дальше? Продолжаю цикл статей про недвижимость, и сегодня предположим, что же нас ждет на рынке в ближайший год 💉 Льготная ипотека, которая была временной мерой поддержки отрасли в пандемию, превратилась в настоящую иглу для застройщиков. Нет ничего более постоянного, чем временное, как говорят на Востоке. Цены с тех пор выросли как минимум вдвое - только благодаря субсидиям от государства. Ну а если совсем честно, благодаря тому, что на наши с вами налоги банки получали пониженную ставку, а застройщики смогли заработать сотни миллиардов рублей. А почему так? 🏗️Потому что мало кто смотрит на конечную цену квартиры. Покупателя интересует размер первоначального взноса и ежемесячный платеж. По большому счету, если вы сами в квартире собираетесь жить и не продавать, вам без разницы - покупать ли двушку в хорошем ЖК за 100 млн рублей с первоначальным взносом 1% и платежом в 50 тысяч рублей в месяц (если все это удовольствие субсидирует государство и застройщики) или хрущевку со взносом 20% и ставкой 12% с таким же платежом. Я утрирую, конечно. Без разницы с экономической точки зрения, но естественно, вы хотите жить в более хороших условиях, в новостройке, на которую дают такую классную ипотеку, а не в хрущевке. 🛑 Но у всего есть предел: нельзя бесконечно снижать первоначальный взнос, нельзя бесконечно задирать стоимость квартиры (я рассказывал, как работает «нулевая» ипотека), нельзя бесконечно опускать ставку. И сейчас мы на пределе платежеспособного спроса: цены дико выросли, «нулевые» ипотеки с нового года ЦБ запретит, льготная стала чуть дороже, да и ее лимита в 12 млн на Москву точно не хватает, рыночные ставки по ипотеке переваливают за 12% годовых. В такой ситуации остается только одно - снижать стоимость квартир, что в общем-то уже происходит последние полгода как минимум. 🏦 Но не все потеряно: я думаю, по схеме с «нулевой» ипотекой застройщики и банки будут выдавать их по ставке около 3%. Да, будет накидка на рыночную цену, но уже не такая существенная, чтобы оставить ежемесячный платеж плюс-минус на том же уровне, где он сейчас. И все это будет сопровождаться снижением цены самих квартир. Насколько существенным? Я думаю, 5-7% цены на новостройки в следующем году могут потерять, не больше. Из-за системы с эскроу-счетами и проектным финансированием от банков, застройщики не могут сильно падать в цене, банк им не позволит. А вот вторичка, думаю, может рухнуть еще больше - даже свыше 10%, возможно, на 15%. Текущие ставки по ипотеке делают покупку квартиры на вторичном рынке если не невозможной, то как минимум бессмысленной. 🤔 Что в текущей ситуации делать? Мое субъективное мнение, а не инвестиционная рекомендация. 1. Если есть квартира, которая не нужна для жизни, - лучше ее продать и вложить деньги в замещенные облигации $GAZP или $LKOH . В валюте они дают доходность 5-10%, к тому же дополнительно можно заработать на ослаблении рубля. В результате через год ваш капитал вырастет, предположим, на 10%, а недвижка просядет, например, на 15%. И ваш капитал ощутимо увеличится 2. Если планируете покупать, то однозначно надо смотреть на новостройки. Пока действуют такие ипотечные программы, вы за те же деньги сможете купить квартиру намного качественнее, чем на вторичке. Можете поддержать мой труд 👍, а в комментах жду вопросы и конструктивную критику #инвестиции #недвижимость #новичкам #интересное #полезное
161,78 
2,82%
4 038 
+85,03%
93
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
27 марта 2024
Облигации Хоум Банка: как заработать на его возможном поглощении
22 марта 2024
Совкомфлот: снижаем рекомендацию до «держать»
13 комментариев
Ваш комментарий...
Hardcore.Investment
26 декабря 2022 в 5:26
Спасибо✊🏼
Нравится
TurkeyHome
26 декабря 2022 в 5:33
Если смотреть на качество строительства современной новостройки и вторичного жилья, то зачастую чаша весов перевешивает в сторону вторички. Вот такой вот парадокс!))
Нравится
18
D
Denis_152
26 декабря 2022 в 5:39
Лови конструктивно - 3,5 года назад купил/вложил в однушку на вторичке 2млн., сейчас она 5. 1,5 года назад доплата с однушки на двушку была 500-700тр., сейчас те же варианты 1,5-2млн. Во что выгоднее недвижка или облиги?
Нравится
5
Rusfetische
26 декабря 2022 в 5:46
@Denis_152 помните как у классика - «доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем» :)
Нравится
9
Julinha
26 декабря 2022 в 5:51
На практике все не совсем так. Во-первых частенько квартиру в новостройке надо ждать, а во вторичку можно сразу въехсть Во вторых, цена всех новостроек намного выше, и за ту же конечную цену можно купить лучшую вторичку. В-третьих, как правило вторичка расположена в более привлекательных, обжитых районах. В-четвёртых.. Не все берут ипотеку. И последнее, насчёт акций. Под 10%лучше положить в банк. Акции могут ещё просесть, и доходность 10% потеряет смысл.
Нравится
6
Анализ компаний
Подробные обзоры финансового потенциала компаний
Invest_or_lost
+22,9%
21,2K подписчиков
FinDay
+46,6%
26K подписчиков
Mistika911
+14,7%
21,2K подписчиков
Облигации Хоум Банка: как заработать на его возможном поглощении
Обзор
|
Вчера в 17:24
Облигации Хоум Банка: как заработать на его возможном поглощении
Читать полностью
Alex_Abramyan
45,9K подписчиков84 подписки
Портфель
до 1 000 000 
Доходность
+27,97%
Еще статьи от автора
28 марта 2024
✅ Заявку на Европлан подал на 700 тыс рублей всего, тк деньги закончились даже с учетом маржиналки Уж очень много интересных сделок, так что участвую по максимуму, что дает брокер
28 марта 2024
💼 Ну и актуальный статус по портфелю по позициям с момента открытия Вновь добавил ROSN под одобрение байбека В остальном пока спокойно сижу в LKOH и FESH
27 марта 2024
💼 Статус по портфелю на сейчас Сегодня еще активно интрадей шортил одну компанию, писать про нее не стал В остальном жду нормального движения по FESH в начале следующей недели, по LKOH без четких ориентиров, но думаю, подержу еще пару недель как минимум Под конец налогового периода тактически шорчу CNYRUB (фьючи Альфа мне не дает почему-то) Отображение за весь период - с момента открытия позиции