🏠 Про недвижимость - что дальше? Продолжаю цикл статей про недвижимость, и сегодня предположим, что же нас ждет на рынке в ближайший год 💉 Льготная ипотека, которая была временной мерой поддержки отрасли в пандемию, превратилась в настоящую иглу для застройщиков. Нет ничего более постоянного, чем временное, как говорят на Востоке. Цены с тех пор выросли как минимум вдвое - только благодаря субсидиям от государства. Ну а если совсем честно, благодаря тому, что на наши с вами налоги банки получали пониженную ставку, а застройщики смогли заработать сотни миллиардов рублей. А почему так? 🏗️Потому что мало кто смотрит на конечную цену квартиры. Покупателя интересует размер первоначального взноса и ежемесячный платеж. По большому счету, если вы сами в квартире собираетесь жить и не продавать, вам без разницы - покупать ли двушку в хорошем ЖК за 100 млн рублей с первоначальным взносом 1% и платежом в 50 тысяч рублей в месяц (если все это удовольствие субсидирует государство и застройщики) или хрущевку со взносом 20% и ставкой 12% с таким же платежом. Я утрирую, конечно. Без разницы с экономической точки зрения, но естественно, вы хотите жить в более хороших условиях, в новостройке, на которую дают такую классную ипотеку, а не в хрущевке. 🛑 Но у всего есть предел: нельзя бесконечно снижать первоначальный взнос, нельзя бесконечно задирать стоимость квартиры (я рассказывал, как работает «нулевая» ипотека), нельзя бесконечно опускать ставку. И сейчас мы на пределе платежеспособного спроса: цены дико выросли, «нулевые» ипотеки с нового года ЦБ запретит, льготная стала чуть дороже, да и ее лимита в 12 млн на Москву точно не хватает, рыночные ставки по ипотеке переваливают за 12% годовых. В такой ситуации остается только одно - снижать стоимость квартир, что в общем-то уже происходит последние полгода как минимум. 🏦 Но не все потеряно: я думаю, по схеме с «нулевой» ипотекой застройщики и банки будут выдавать их по ставке около 3%. Да, будет накидка на рыночную цену, но уже не такая существенная, чтобы оставить ежемесячный платеж плюс-минус на том же уровне, где он сейчас. И все это будет сопровождаться снижением цены самих квартир. Насколько существенным? Я думаю, 5-7% цены на новостройки в следующем году могут потерять, не больше. Из-за системы с эскроу-счетами и проектным финансированием от банков, застройщики не могут сильно падать в цене, банк им не позволит. А вот вторичка, думаю, может рухнуть еще больше - даже свыше 10%, возможно, на 15%. Текущие ставки по ипотеке делают покупку квартиры на вторичном рынке если не невозможной, то как минимум бессмысленной. 🤔 Что в текущей ситуации делать? Мое субъективное мнение, а не инвестиционная рекомендация. 1. Если есть квартира, которая не нужна для жизни, - лучше ее продать и вложить деньги в замещенные облигации $GAZP или $LKOH . В валюте они дают доходность 5-10%, к тому же дополнительно можно заработать на ослаблении рубля. В результате через год ваш капитал вырастет, предположим, на 10%, а недвижка просядет, например, на 15%. И ваш капитал ощутимо увеличится 2. Если планируете покупать, то однозначно надо смотреть на новостройки. Пока действуют такие ипотечные программы, вы за те же деньги сможете купить квартиру намного качественнее, чем на вторичке. Можете поддержать мой труд 👍, а в комментах жду вопросы и конструктивную критику #инвестиции #недвижимость #новичкам #интересное #полезное