Тинькофф ЖК Republic-REDS

Фонд недвижимости в рублях инвестирует в строящийся в Москве жилой квартал Republic — в башни REDS

Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.

Планируемый срок проекта — четыре года. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам в соответствии с купленными паями.

Потенциальная доходность инвестиций в башни REDS в ЖК Republic может составить 40-60% за четыре года. Такая доходность основана на оценках аналитиков Тинькофф Инвестиций, принявших во внимание локацию, исторический рост цен на недвижимость за счет строительной готовности (10-15% годовых), инфляцию и другие факторы.

Дополнительная доходность может быть получена благодаря скидке от застройщика, которую мы получаем как крупный инвестор — 8% от цены продажи застройщика на 11.07.2022. Скидка распространяется только на первый пул квартир.

Преимущества фонда

Доходность недвижимости

Недвижимость по праву считается одним из самых доходных активов. На схеме ниже вы можете увидеть сравнение исторической среднегодовой доходности недвижимости с такими популярными биржевыми индексами, как IMOEX (индекс Мосбиржи), RGBI (индекс Мосбиржи государственных облигаций) и RUCBITR (индекс Мосбиржи корпоративных облигаций) за последние десять лет.

Сравнение доходности по рублевым инструментам

Цена квартиры на первичном рынке в Москве за тот же период выросла на 168% или принесла инвесторам 10,3% годовых без учета налогов и роста стоимости за счет строительной готовности.

Таким образом, мы видим, что по доходности инвестиций недвижимость в Москве за последние десять лет уступает только рынку акций, который предполагает значительно больший уровень риска.

На графике изображен рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья (₽)

Волатильность недвижимости

В дополнение к высокой доходности недвижимость также предлагает относительно низкий уровень риска. При этом, несмотря на более высокую доходность, недвижимость сравнима по волатильности с облигациями.

Сравнение волатильности по рублевым инструментам

Как видно из графика выше, цены на недвижимость оказались гораздо более стабильными по сравнению с ценами на рынках акций и даже по сравнению с рублевой ценой на золото. Рынки облигаций показали самую стабильную динамику, но в то же время и самую низкую доходность, которая только лишь слегка компенсирует инфляцию.

Общая информация о ЖК Republic

Источник: FORMA. Дата: июль 2022 года

В уникальных исторических интерьерах откроются Московский гастрономический центр, шопинг-аллея российских дизайнеров, премиальные термы, камерный кинотеатр и детский сад.

Транспортная доступность: Republic находится в 11 минутах езды до Москва-Сити, в 15 минутах езды до Кремля и в 30 минутах — до аэропорта Шереметьево.

Жилой квартал Republic начнется с башен-близнецов. Стив Браун, лондонский архитектор с мировым именем, спроектировал REDS — дуэт элегантных башен в стилистике современной голландской архитектуры. Фасады из кирпича роднят REDS не только с Нидерландами, но и с самой Пресней: корпуса выглядят прямыми потомками исторических цехов, сохраненных в Republic.

Источник: FORMA. Дата: июль 2022 года
Источник: FORMA. Дата: июль 2022 года

Башни сдаются в черновой отделке и отделке white box, а также отличаются разнообразием планировочных решений.

Пресненский район продолжает развиваться: в непосредственной близости от жилого квартала Republic вскоре будет построена новая штаб-квартира Тинькофф площадью более 90 000 м² и большой торговый центр от AFI Development, что может оказывать дополнительный положительный эффект на спрос недвижимости в жилом квартале.

Застройщик

Застройщиком ЖК Republic выступает FORMA — девелопер премиум- и бизнес-класса, созданный в рамках стратегии развития ГК ПИК.

Объем реализации недвижимости

С начала деятельности компания построила более 27 млн квадратных метров жилой недвижимости, обеспечив жильем более 2 млн человек. С 2007 года ПИК торгуется на фондовом рынке.

Топ-10 застройщиков Москвы

Как видно из таблицы ниже, ПИК — один из самых надежных застройщиков России. При самых больших объемах строительства только в 10% случаев были нарушения сроков ввода в эксплуатацию.

Топ-10 застройщиков Москвы
Анализ других комплексов в локации

Исходя из анализа похожих проектов, цены на недвижимость в жилом квартале Republic выглядят конкурентными. В своем сегменте — премиум — средняя цена за квадратный метр попадает в начало диапазона. Этот фактор очень важно учитывать инвестору, так как на рынке есть примеры, когда застройщик необоснованно завышал цены на старте продаж, а затем их приходилось снижать из-за низкого спроса и медленного темпа продаж площадей. Такой просчет, естественно, будет отражаться и на доходности инвестора. Однако в случае этого проекта вероятность такого исхода представляется низкой.

Что входит в фонд

Портфель фонда качественно сбалансирован по площади, комнатности, сторонам света и этажам квартир. Такая диверсификация позволяет не упустить рост цен в какой-то определенной категории квартир и одновременно не потерять в случае непопулярности одной из них.

Сроки строительства и реализации объектов недвижимости

Риски

Падение рынка недвижимости

С одной стороны, в ближайшее время цены на недвижимость могут быть под давлением из-за ряда негативных факторов, таких как:

  • Падение реальных доходов населения и снижение потребительского спроса;
  • Отток платежеспособного населения;
  • Коррекция после резкого роста цен в марте по аналогии с кризисом 2014 года. Цены в рублях сначала выросли, но затем вернулись на предыдущие уровни и практически не росли в течение 2-3 лет. Сейчас мы уже наблюдаем небольшое падение цен в последние месяцы после резкого роста цен в марте;
  • По-прежнему сравнительно высокие ипотечные ставки. Несмотря на снижение процентных ставок в последние месяцы, ряд банков либо увеличивает первоначальные взносы, либо более консервативно оценивает портфель заемщиков.

С другой стороны, у застройщиков растут издержки: финансирование строительства стало более дорогостоящим из-за повышения ключевой ставки, увеличилась стоимость привлечения (в том числе из-за субсидирования застройщиками ипотеки, повышения стоимости логистики и некоторых строительных материалов). Это говорит о том, что застройщики будут пытаться удерживать цены на текущих уровнях и по возможности в зависимости от спроса повышать их хотя бы на уровень инфляции. Более того, рост издержек со временем может привести к сокращению новых строящихся проектов, что также должно будет поддержать цены на недвижимость.

А если что-то случится с брокером или биржей?

Права на паи учтены в независимом регистраторе фонда, а имущество фонда учтено в специализированном депозитарии. Данные о том, кому и сколько паев принадлежит, надежно закреплены и не пропадут.

В худшем случае пайщики временно лишатся удобного вторичного рынка в лице биржи/брокера, пока не найдется новый брокер/биржа или не будут организованы внебиржевые торги.

Введение санкций против брокера/биржи не приведет к заморозке активов фонда, так как все имущество находится в России.

А если стоимость пая все-таки упадет сильно ниже справедливой стоимости?

Справедливая стоимость — это оценка реальной стоимости активов внутри фонда независимыми оценщиками.

Стоимость пая на бирже может не всегда совпадать со справедливой стоимостью пая объектов в портфеле фонда. После того как дома будут построены, квартиры продадут в диапазоне цены, которая была предложена оценщиками.

А если застройщик обанкротится?

Деньги после заключения договоров долевого участия размещаются на специальных эскроу-счетах. Если произойдет банкротство закройщика, деньги в полном объеме вернутся фонд и будут возвращены пайщикам. То есть инвесторы гарантированно не потеряют вложенные деньги, но при этом может реализоваться риск недополученной прибыли.

Задержка сдачи дома

В соответствии со статьей 10 закона № 214 ФЗ, в случае задержки сдачи дома и передачи ключей застройщик обязан уплатить штраф, что компенсирует недополученную прибыль при невозможности реинвестировать деньги.

Что будет в случае разрушения/порчи объекта?

Все объекты после получения права собственности подлежат обязательному страхованию.

Налоги

Налог на имущество будет начисляться после получения права собственности на объект и составит 2% / Количество месяцев в собственности. Считается от кадастровой стоимости.

Налога на прибыль после продажи нет.

Недвижимость в прошлые кризисы и текущий

Любой инфляционный кризис приводит к бегству в реальные активы, в результате чего цены на недвижимость резко растут. В случае других кризисов цены на недвижимость скорее не растут, а остаются стабильными, позволяя инвесторам или владельцам сохранить деньги даже в самые непростые времена.

За последние 25 лет Россия столкнулась с несколькими кризисами, которые так или иначе оказали свое влияние на рынок недвижимости.

Первый кризис в России пришелся на 1998 год

Когда Россия объявила дефолт по локальным обязательствам, инфляция разогналась под 120% годовых, а курс рубля упал более чем в четыре раза. В то время, как показывает практика гиперинфляционных кризисов, реальные активы лучше всего сохраняют свою стоимость. Цены в долларах упали на 32%, но с учетом падения курса стоимость недвижимости выросла практически в три раза в рублевом эквиваленте.

Следующий кризис пришелся на 2008 год. 

В тот момент рынок недвижимости в Москве уже активно развивался: был развит сегмент нового жилья и даже образовался небольшой «пузырь»: многие покупали квартиры с инвестиционными целями, что приводило к значительному спекулятивному росту цен. До начала кризиса цены на первичном рынке в Москве только за 2007–2008 годы выросли на 22% — до 130 000 ₽ за квадратный метр. Но кризис не привел к резкому падению стоимости квартир — падение было замечено только в четвертом квартале 2008 года и составило символические 2%. В 2009 году цены стабилизировались на уровне около 130 000 ₽ за квадратный метр. В результате в рублях падение было практически незаметным, но цены на первичном рынке перешли к новой волне роста только в 2012 году.

В 2014 году на рынке РФ грянул кризис на фоне геополитики, санкций и падения нефтяных котировок. 

В тот момент рынок недвижимости в Москве продолжал активно развиваться, росло ипотечное кредитование. К моменту начала кризиса, за три года относительного спокойствия, стабильно низкой инфляции и развития ипотеки, цены на первичном рынке в Москве выросли с 130 000 ₽ за квадратный метр до 170 000 ₽. На фоне кризиса рост сначала просто остановился, цены не упали. Затем была запущена программа субсидирования ипотечных ставок, поэтому за 2015 год ценам удалось вырасти на 7% — до 182 000 ₽ за квадратный метр. Но потом спрос на ипотеку иссяк: в начале 2016 года цены на первичном рынке жилья упали на 15% и задержались на уровне около 155 000 ₽ за квадратный метр до 2018 года. Новый «бычий» цикл на рынке недвижимости стартовал только в 2019 году.

В 2020 году мир опустился в глобальный кризис из-за распространения коронавируса COVID-19.

Цены на нефть упали, весь мир оказался во временных локдаунах. В тот момент рынок недвижимости в России и Москве продолжал активно развиваться. На фоне низких ставок росло ипотечное кредитование, вводились новые объекты жилья. Но падение спроса в результате пандемии заставило правительство действовать решительнее: была запущена специальная льготная программа ипотеки со ставкой 6,5% на покупку жилья в новостройках. Это привело к резкому росту спроса на жилье: за полтора года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве выросла на 39,1% — с 215 000 ₽ за квадратный метр до 299 000 ₽.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья (₽)
Текущий кризис

В 2022 году из-за введенных в отношении России санкций часть международного бизнеса ушла из страны, многие компании перестали работать с российскими поставщиками.

Что произошло на рынке недвижимости в Москве?

Как и в предыдущие кризисы, цены не упали, а даже немного выросли. Население вспомнило про защитную функцию недвижимости и начало резко скупать этот актив. Это привело к росту стоимости квадратного метра за первый квартал 2022 года на 11,7% — с 300 000 до 340 000 ₽. По предварительным данным, во втором квартале 2022 года цены незначительно сократились — от 2 до 4%.

Перспективы недвижимости по мнению аналитиков

Так как ипотека — основной источник финансирования покупки жилья у населения, дальнейшая динамика цен на недвижимость будет зависеть от ставок по ипотеке с учетом льготных программ и других мер господдержки, а также от активности покупателей.

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — это рост номинальных цен на уровне инфляции в связи с ростом стоимости строительных материалов и сложностями с логистикой.

Девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

В качестве негативных факторов, влияющих как на платежеспособный спрос, так и на цены на жилую недвижимость, эксперты называют уход иностранных компаний с российского рынка, а также отъезд большого числа квалифицированных специалистов за рубеж в 2022 году.

Плюсы и минусы приобретения недвижимости для частных инвесторов
Плюсы:
  • Недвижимость — это инструмент защиты от инфляции;
  • Объект находится в ЦАО, где с каждым годом сокращается количество мест для строительства новых домов;
  • Диверсифицирует вложения из-за слабой корреляции с рынком ценных бумаг;
  • Менее волатильный актив в среднем. Отсутствие быстрого и объективного ценообразования снижает риски панической продажи инвестором;
  • Паи фонда более ликвидны, чем отдельный объект недвижимости;
  • Паи фонда дают невысокий порог входа по сравнению с квартирой;
  • Вы освобождаетесь от всех временных и материальных затрат по мониторингу рынка, покупке, управлению и реализации объектов.
Минусы:
  • В ближайшее время цены могут быть под давлением из-за целого ряда негативных факторов: рецессия в мировой экономике, снижение доходов населения, рост безработицы, отток за границу платежеспособного населения, локальное падение спроса после панических покупок недвижимости в начале 2022 года;
  • Рублевый актив, не защищает инвестора от риска ослабления рубля.

Комиссия на покрытие расходов фонда и вознаграждение управляющей компании суммарно не превышает 3% в год.

Фонд «Тинькофф ЖК Republic-REDS» уже доступен для покупки на всех тарифах в приложении Тинькофф Инвестиций.

Комиссии за покупку и продажу паев нет.

Официальное название фонда «Тинькофф ЖК Republic-REDS» — ЗПИФ недвижимости «Тинькофф Фонд Альтернативных Инвестиций II».

Другие фонды Тинькофф Капитал

Инвестиционные стратегии для любой цели