Тинькофф ЖК Luzhniki Collection

Фонд недвижимости в рублях инвестирует в строящийся в Москве жилой комплекс Luzhniki Collection

Коротко

Фонд недвижимости в рублях инвестирует в строящийся жилой комплекс Luzhniki Collection в Москве.

Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.

Планируемый срок проекта — 5 лет. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам в соответствии с купленными паями.

Потенциальная доходность инвестиций в ЖК Luzhniki Collection может составить 50—70% за пять лет. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф Инвестиций с учетом уникальной локации, исторического роста цен на недвижимость за счет строительной готовности, инфляции и других факторов.

Преимущества фонда
Доходность недвижимости

Недвижимость по праву считается одним из самых доходных активов.

Сравнение доходности по рублевым инструментам

Цена квартиры на первичном рынке в Москве за последние десять лет выросла на 168%, или, другими словами, принесла инвесторам 10,3% годовых без учета налогов и роста стоимости за счет строительной готовности.

По доходности инвестиции в недвижимость уступают только рынку акций, который предполагает значительно больший уровень риска.

На графике изображен рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы.

Средняя цена 1 кв. м. общей площади квартир на первичном рынке жилья в Москве (₽)
Волатильность недвижимости

В дополнение к высокой доходности инвестиции в недвижимость предполагают относительно низкий уровень риска. При этом, несмотря на более высокую доходность, по волатильности недвижимость можно сравнить с облигациями.

Сравнение волатильности по рублевым инструментам

Как видно на графике выше, цены на недвижимость оказались более стабильными по сравнению с ценами на рынке акций и даже с рублевой ценой на золото. Рынки облигаций показали самую стабильную динамику, но в то же время и самую низкую доходность, которая только лишь слегка компенсирует инфляцию.

Недвижимость в кризис

Исторически реальные активы являются надежным инструментом для сбережения средств. Любой кризис приводит к бегству инвесторов в защитные сектора, в результате цены на недвижимость резко растут.

За последние почти тридцать лет Россия столкнулась с несколькими кризисами, которые оказали влияние на рынок недвижимости.

1998 год

Россия объявила дефолт по локальным обязательствам, инфляция разогналась до 120% годовых, а курс рубля упал более чем в четыре раза. В то время как реальные активы лучше всего сохранили свою стоимость: цены в долларах упали на 32%, но с учетом падения курса стоимость недвижимости выросла практически в три раза в рублевом эквиваленте.

2008 год

Рынок недвижимости в Москве уже активно развивался. Даже образовался небольшой пузырь: многие покупали квартиры с инвестиционными целями, что привело к значительному спекулятивному росту цен. Цены на первичном рынке в Москве только за 2007–2008 годы выросли на 22%, до 130 тысяч рублей за квадратный метр. Но кризис не привел к резкому падению стоимости квартир — падение было замечено только в четвертом квартале 2008 года и составило лишь 2%. В 2009 году цены стабилизировались. В результате падение было практически незаметным.

2014 год

Рынок недвижимости в Москве продолжал активно развиваться, росло ипотечное кредитование. К моменту начала кризиса цены на первичном рынке в Москве выросли до 170 тысяч рублей. Правительство запустило программу субсидирования ипотечных ставок, и за 2015 год ценам удалось вырасти на 7%, до 182 тысяч рублей за квадратный метр.

2020 год

Цены на нефть упали, весь мир оказался в локдаунах. Рынок недвижимости в России продолжает активно развиваться: на фоне низких ставок растет ипотечное кредитование и вводятся новые объекты жилья. Правительство запускает специальную льготную программу ипотеки со ставкой 6,5%. Это приводит к резкому росту спроса на жилье: за полтора года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве выросла на 39,1%, с 215 тысяч рублей за квадратный метр до 299 тысяч рублей.

2022 год

Часть международного бизнеса ушла из России, многие компании перестали работать с российскими поставщиками. Как и в предыдущие кризисы, цены на недвижимость не упали, а даже немного выросли: население начало резко скупать этот актив. Это привело к росту стоимости квадратного метра за первый квартал 2022 года на 11,7%, с 300 тысяч рублей до 340 тысяч рублей. За второй квартал 2022 года цены выросли с 340 тысяч рублей до 358 тысяч рублей.

Перспективы недвижимости по мнению аналитиков

«В 2023 году рынок недвижимости в России будет находиться под давлением», — считают аналитики Тинькофф Инвестиций. Причин несколько: постепенная отмена льготной ипотеки, снижение числа субсидируемых ипотек, геополитические факторы и т. д.

При этом сегмент элитной недвижимости в Москве, по мнению экспертов Whitewill, будет чувствовать себя достаточно спокойно. Из-за санкций со стороны ЕС и США многие состоятельные клиенты передумали покупать недвижимость в западных странах и теперь вкладывают в том числе в столичные проекты. Whitewill ждет хорошей динамики продаж квартир в элитных комплексах в Хамовниках, в районах Красная Пресня и Раменки.

Из-за политической ситуации некоторые покупатели отложили покупку недвижимости. Но они продолжают поиск объектов и формируют отложенный спрос, который приведет к росту цен в будущем.

По данным Whitewill, даже на не самом активном рынке цены на премиальные новостройки в востребованных районах будут расти за счет динамики строительства и ограниченного предложения. Разница между ценой на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше.

Общая информация о ЖК Luzhniki Collection

Источник: Абсолют Недвижимость. Дата: декабрь 2022 года
Источник: Абсолют Недвижимость. Дата: декабрь 2022 года

Жилой комплекс проектировали ведущие архитектурные бюро: британский Dyer и нидерландский MVRDV.

Источник: Абсолют Недвижимость. Дата: декабрь 2022 года
Локация

ЖК Luzhniki Collection расположен в одном из самых престижных районов Москвы, в Хамовниках, на первой береговой линии с видами на Москву-реку, Сити, МГУ, Воробьевы горы. Район утопает в зелени: рядом расположены Парк Горького, Нескучный сад, природный заказник Долина реки Сетунь, парк Усадьба Трубецких, сквер Девичьего поля, парк Новодевичьи пруды и др. В районе богатая инфраструктура — большое разнообразие кафе и ресторанов, магазинов и бутиков. В Хамовниках расположено множество музеев и галерей: ГМИИ имени А. С. Пушкина, Мультимедиа Арт Музей, Музей Москвы. Здесь также много храмовых комплексов и церквей, в том числе Новодевичий и Зачатьевский монастыри, воссозданный храм Христа Спасителя и т. д. В пешей доступности находится спортивный комплекс Лужники.

Источник: Абсолют Недвижимость. Дата: декабрь 2022 года

Район находится в самом центре Москвы и отличается хорошей транспортной доступностью. Рядом — ТТК и Садовое кольцо, пешком можно дойти до трех станций метро: Воробьевы горы, Лужники и Спортивная.

ЖК Luzhniki Collection

Коллекция из двенадцати клубных домов окружена частным парком площадью восемь гектаров.

ЖК Luzhniki Collection — комплекс премиум-класса:

Расстояние между домами — 80-88 метров

Подъезд к парадному лобби выполнен в стиле лучших пятизвездочных отелей — открытая зона drop-off в каждом доме для посадки в машину и высадки из нее

Каждый корпус выполнен в индивидуальном стиле с использованием натуральных материалов и оснащен каминами. Высота потолков в лобби — 7 м

Отапливаемый паркинг, автомойки, станции для подзарядки электромобилей

Дома объединены в четыре коллекционных собрания
Waterfront
Garden
Highline
Mountain Line
Застройщик

Застройщиком ЖК Luzhniki Collection выступает Абсолют Недвижимость — эксклюзивный партнер Инвестиционной группы Абсолют, которая с 2010 года реализует масштабные проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости.

Инвестиционная группа Абсолют основана в 1990 году. Сегодня это многопрофильный холдинг, который занимается девелопментом и управлением объектами недвижимости, а также страхованием. Строительство — приоритетное направление бизнеса.

Объем реализации жилой недвижимости

Абсолют Недвижимость входит в топ-10 крупнейших застройщиков Москвы, доля на столичном рынке — 2,23%.

Анализ других комплексов в локации

Среди готовых и строящихся комплексов в Хамовниках нет прямых аналогов ЖК Luzhniki Collection. В районе возводятся современные дома премиум-класса, но цены на квартиры в таких объектах начинаются с 1 млн рублей за квадратный метр, а на квартиры с видами — с 1,5 млн рублей. Это более чем на 50% выше средней стоимости квадратного метра в объектах фонда на ЖК Luzhniki Collection.

Что входит в фонд

Мы проанализировали предложения на вторичном и первичном рынках недвижимости в Хамовниках, подробно изучили запросы клиентов и тенденции в секторе. В результате были выбраны объекты со следующими характеристиками:

  • Семейные квартиры с двумя-тремя спальнями минимальной комфортной площади. Именно таких объектов сейчас не хватает на рынке.
  • Квартиры  на нижних этажах с хорошими видами во двор. Такие варианты очень редко попадают на вторичный рынок, и всегда пользуются спросом.
  • Квартиры на средних этажах с видами на реку и на перспективу города.
  • Квартиры с самыми востребованными планировками: правильной квадратной и прямоугольной форм.
Какими квартирами владеет фонд

При этом мы не стали добавлять в пул варианты с одной спальней. Выбрали только одну квартиру, в которой есть возможность сделать две спальни. Для этого есть несколько причин.

Таким образом, мы выбрали стратегию покупки квартир с двумя-тремя спальнями минимальной комфортной площади (две спальни 75—93 м2, три спальни 101—132 м2) с возможностью объединения некоторых лотов. Такие квартиры будут наиболее востребованы и дадут хороший прирост стоимости, при этом потенциальных конкурентов будет немного.

Сроки строительства и реализации объектов недвижимости

Риски

Падение рынка недвижимости

В ближайшее время цены на недвижимость могут быть под давлением из-за ряда негативных факторов, среди которых:

  • падение реальных доходов населения и снижение потребительского спроса;
  • отток платежеспособного населения;
  • коррекция после резкого роста цен в марте 2022 года по аналогии с кризисом 2014 года. Тогда цены в рублях сначала выросли, но затем вернулись на предыдущие уровни и практически не увеличивались в течение двух-трех лет. В последние месяцы уже наблюдается небольшое падение цен после резкого роста;
  • сравнительно высокие ипотечные ставки. Несмотря на снижение процентных ставок в последние месяцы, ряд банков либо увеличивает первоначальные взносы, либо более консервативно оценивает портфель заемщиков.

С другой стороны, у застройщиков растут издержки:

  • финансирование строительства стало более дорогостоящим из-за повышения ключевой ставки;
  • увеличилась стоимость привлечения из-за субсидирования застройщиками ипотеки, повышения стоимости логистики и некоторых строительных материалов.

Это говорит о том, что застройщики будут пытаться удержать цены на текущих уровнях и по возможности повышать их минимум на уровень инфляции. Более того, рост издержек со временем может привести к сокращению новых строящихся проектов, что также может поддержать цены на недвижимость.

Банкротство застройщика

Деньги после заключения договоров долевого участия размещаются на специальных эскроу-счетах. Это регулируется ФЗ 214. Если произойдет банкротство застройщика, деньги в полном объеме вернутся фонду и будут возвращены пайщикам, то есть инвесторы гарантированно не потеряют вложенные деньги. При этом может реализоваться риск недополученной прибыли.

Есть и другой вариант развития событий: застройщик объявит о банкротстве, но строительную компанию возглавит конкурсный управляющий, который и достроит объект.

Задержка сдачи домов

В соответствии со статьей 10 закона № 214 ФЗ, в случае задержки сдачи дома и передачи ключей застройщик обязан уплатить штраф, который компенсирует недополученную прибыль при невозможности реинвестировать деньги.

Порча активов фонда

Все квартиры после получения права собственности подлежат обязательному страхованию.

Налоги

Налог на имущество будет начисляться после получения права собственности на объект и составит 2% от количества месяцев в собственности. Считается от кадастровой стоимости. Налога на прибыль после продажи нет.

У инвестора может возникнуть обязательство уплатить НДФЛ при продаже паев на бирже и при выплате дохода в конце срока действия фонда. Ставка НДФЛ зависит от вида и размера дохода, а также от статуса — резидент или нерезидент. Как правило для резидентов РФ ставка составляет 13%.

В обоих случаях клиенту не нужно самостоятельно заниматься расчетом и уплатой НДФЛ, за него это сделает брокер Тинькофф Инвестиций.

У инвестора есть возможность избежать НДФЛ — держать паи дольше трех лет и получить право на льготу долгосрочного владения (ЛДВ). После продажи пая инвестор сможет получить налоговый вычет и вернуть уплаченный НДФЛ на прибыль от продажи таких бумаг.

Ну и что?

Плюсы:
  • недвижимость — это инструмент защиты от инфляции;
  • покупка паев ЗПИФ позволит диверсифицировать вложения из-за слабой корреляции с рынком ценных бумаг;
  • объект находится в уникальной локации, где практически не осталось мест для строительства новых жилых комплексов;
  • менее волатильный актив в среднем. Отсутствие быстрого и объективного ценообразования снижает риски панической продажи инвестором;
  • ликвидность вложений — возможность купить или продать паи фонда в любой момент через Тинькофф Инвестиции при наличии встречных предложений;
  • невысокий порог входа по сравнению с квартирой. На старте достаточно суммы от 100 000 рублей;
  • вы освобождаетесь от всех временных и материальных затрат на мониторинг рынка, на покупку и реализацию объектов, а также на управление ими.
Минусы:
  • в ближайшее время цены могут быть под давлением из-за целого ряда негативных факторов: рецессии в мировой экономике, снижения доходов населения, роста безработицы, оттока за границу платежеспособного населения, локального падения спроса после панических покупок недвижимости в начале 2022 года;
  • рублевый актив, не защищает инвестора от риска ослабления рубля.

Другие фонды Тинькофф Капитал

Инвестиционные стратегии для любой цели