О фонде ЗПИФ Парус-ОЗН

🏠 Инвестиции в недвижимость: ЗПИФы от УК Парус Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ. ⛵ Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды. Что внутри и почему только для квалов? Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем). В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка. Купить паи фондов можно на сайте Паруса или на бирже. Я выбираю второй вариант. В стакане от УК на данный момент есть только ЛОГ и ДВН. Остальные уже только на вторичном рынке (и они, как водится, стали дороже). Но скоро должны будут добавиться новые фонды. Также мне нравится то, выплаты периодически поднимаются (раз в 1–2 года). Доходность растёт. Ниже я посчитал доходность по текущим биржевым ценам к текущим выплатам. Комиссии: всегда 10% от дохода + 10 млн рублей за год. 🔸ПАРУС-ЛОГ ISIN: $RU000A105328 Актив: склад Level up: да, 35% (снизят до 20%) Старт: апрель 2023 Цена пая по СЧА / на бирже: 980 / 980 руб Выплаты за месяц: 8,43 руб (9,05 с января 2024) Доходность: 10,32% (11,08% с января 2024) 🔸ПАРУС-НОРД ISIN: $RU000A104KU3 Актив: склад Level up: да, 42% Старт: октябрь 2022 Цена пая по СЧА / на бирже: 1 100 / 1 162 руб Выплаты за месяц: 10 руб Доходность (биржа): 10,32% 🔸ПАРУС-ОЗН ISIN: $RU000A1022Z1 Актив: склад Level up: да, 44% Старт: май 2021 Цена пая по СЧА / на бирже: 6 300 / 7 840 руб Выплаты за месяц: 66,53 руб Доходность (биржа): 10,18% 🔸ПАРУС-СБЛ ISIN: $RU000A104172 Актив: склад Level up: да, 34% Старт: январь 2022 Цена пая по СЧА / на бирже: 1 000 / 1 192 руб Выплаты за месяц: 9,08 руб Доходность: 9,14% 🔸ПАРУС-ДВН ISIN: $RU000A1068X9 Актив: БЦ Level up: нет Старт: август 2023 Цена пая по СЧА / на бирже: 910 / 910 руб Выплаты за месяц: 7,32 руб Доходность: 9,7% Ещё 6 фондов Парус планирует запустить в ближайшее время, 2 из них — до конца 2023 года. В ДВН высокая ставка по кредиту с привязкой к ставке ЦБ. Дополнительный риск. В ЛОГ кредит состоит из 3 частей, 2 из которых привязаны к КС, в планах погасить самый дорогой, снизив кредит до 20%. Сравнение доходности В зависимости от фонда и цены, за который можно купить пай, доходность получается от 9 до 10,3%. При этом паи на вторичном рынке торгуются выше СЧА. Доходности конкурентов не выше, на сентябрь такие были, сейчас слегка повыше должны быть. АБ7: 9,35%, РД: 9,43%, АП1: 8,75%, АП2: 8%, Атриум: 9,14%. Но стоит учитывать, что из-за повышения ставки ЦБ все фонды так или иначе начинают смотреть в сторону снижения цен, доходности повышаются. Что бы выбрать? Я в свой портфель выбираю ЛОГ и НОРД. По ним на данный момент неплохая доходность (если абстрагироваться от КС), есть в перспективе повышение ренты, ну и СЧА может (должна, ведь недвижимость всегда вверх) вырасти. #инвестиции #недвижимость #парус #зпиф #псвп #прояви_себя_в_пульсе

Немного о фондах Парус и что я делаю с ними по состоянию на 25.09.23 Продолжаю сокращать позицию в фонде Парус-ЛОГ и перекладываю эти деньги в Парус-НОРД $RU000A104KU3. Такую позицию уже объяснял ранее, но поделюсь еще раз. Доходность сейчас у обоих фондов сопоставима. При этом риски в Парус-ЛОГ, по-моему мнению заметно выше: - Кредит взят с плавающей ставкой. Повышение ключевой сильно сказывается на марже. Управляющая компания уже начала решать эту проблему и готовит доп.выпуск паев. - У фонда до сих пор не продана часть эмиссии (около 200 млн.руб, а может быть и больше, это только то, что видно в стакане). А они собираются выпустить еще одну. Кто ее купит и в какие сроки - пока непонятно. Плюс цену могут поставить ниже текущей, например, 970 рублей. - Парус-ЛОГ больше по размеру, арендаторов меньше, риски в этой части тоже выше. - У Паруса-НОРД есть небольшой потенциал роста после переоценки недвижки, писал об этом в прошлом посте. Жду новый ежемесячный отчет от них. Что касается других фондов, то Парус-Двинцев считаю не интересным вовсе, т.к. офисная недвижка менее привлекательная, чем складская. Доходность невысокая, а первые паи еще до сих пор даже не распродали. Парус-ОЗН $RU000A1022Z1 - может быть интересен, но по более низким ценам. С его рисками одного арендатора пока дорого. Парус-СБЛ $RU000A104172 для меня остается загадкой... Кто держит такие цены и зачем, при самой низкой доходности, я не знаю.

$RU000A1022Z1 всё же буду писать под Парус. Фонд вырос на 56 руб. а в итоге на 7/к 1й бумаге. А стоит 7К. Сегодня я решил из-за убытков попробовать новую возможность беспроцентной маржи на выходные. Я беру 4999₽ и по идее комиссии быть не должно. Если знаете, что это подвох - напишите до закрытия. Или в понедельник - я.