PaulTos
PaulTos
15 февраля 2024 в 14:11
🏢 ТОП инструменты коммерческой недвижимости: Парус, Активо, SimpleEstate Привет, друзья! Сегодня я поделюсь опытом и расскажу о нескольких ключевых инструментах, которые стали настоящими хитами среди инвесторов. 🚀 Многие, возможно, задаются вопросом: «Почему вложиться в бумажную недвижимость с доходностью 8-10% годовых, если есть ОФЗ с такой же доходностью и даже выше?». Отвечу так: Недвижимость — это своеобразный реальный актив, который может служить защитой от обесценивания национальной валюты. Арендная ставка обычно индексируется, что при повышении инфляции может привести к увеличению дохода для владельцев. У стрит-ритейла часто фиксированная арендная ставка + процентная ставка от оборота, и в случае повышения инфляции номинальная выручка ритейлеров также будет расти, что принесет повышенный доход владельцам ПАЕв. В данном контексте облигации не предоставляют такой защиты от обесценивания валюты. 💼 🌐 ПАРУС 🌐 $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $RU000A104KU3 Один из наиболее популярных инструментов – Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) от ПАРУС. Фонды, такие как Парус Озон и Парус Nordway, предоставляют разнообразные возможности для квалифицированных инвесторов. Важно отметить из важных особенностей - ПАРУС использует кредитное плечо, которое он планировал изначально закрывать после начала формирования фонда. Кредитное плечо – есть дополнительный риск. Например, арендаторы могут использовать этот фактор в переговорах с компанией для давления в плане арендных ставок. Доходность по всем этим фондам на сайте парус-менеджмент выглядит очень привлекательно и красиво – чуть более 20%, но при этом половина из этого ожидается к получению за счет роста стоимости актива, которая, конечно, не гарантирует. 🏢 SIMPLE ESTATE 🏢 В первую очередь, стоит отметить сразу что данный инструмент используется вне биржи, что снижает среди инвесторов надежность. Каждый отдельный фонд — это отдельное акционерное общество, и вы инвестируете в акции. Получается вы владеете долей в акционерном обществе, а не недвижимостью. Акционерное общество занимается сдачей объекта арендаторам в аренду. Из особенностей стоит отметить, что это уже абсолютно другая отрасль, не складские или офисные помещения, а стрит-ритейл и минимальный вход от 100К. Здесь конечно повышенные комиссии за вход и выход, есть ежегодная комиссия за управление сопоставимые комиссии с компанией Активо. Помните, что вы владеете долей в акционерном обществе, а не непосредственно недвижимостью. Повышенные комиссии и фокус на стрит-ритейл делают этот инструмент особенно интересным. 🏦 АКТИВО 🏦 Похожий на Simple Estate, Активо предлагает структурированные фонды с понятной отчетностью. Однако, стоимость входа здесь высока. Мне показалось, или в новых фондах поменялась концепция. Я заметил уход от продуктового ритейла в сторону сборной солянки арендаторов. Вижу в якорных арендаторах магазины одежды, фастфуд и пр. 📊 🔴Есть и другие доступные ЗПИФ: Арендный бизнес Сбера, ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток – там очень закрытые публичные данные, очень сложно отследить куда инвестирует фонд, какие там доходности, поэтому не расписываю о этих инструментах. 🔍 Что нужно учитывать при выборе ЗПИФ? • Изучите концепцию ТЦ: сборная солянка ИПшников - не концепция. • Смотрите на цифры в презентации, не забывайте про прогноз экономических показателей. • Анализируйте карту (радиус 1 км) для комфорта арендатора и конкурентной обстановки. • Диверсифицируйте портфель, избегайте ставок на один объект в одном регионе. Ставки на угадайку - не для инвесторов. 💰 Если ваш капитал ограничен, начните с формирования портфеля ценных бумаг, а затем рассмотрите вложения в недвижимость. Помните о вышеуказанных аспектах, и ваш инвестиционный путь станет более осмысленным и уверенным. 🚀 Всех обнял.
Еще 2
7 629 
0,05%
1 107 
0,81%
1 100 
0,09%
6
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
8 мая 2024
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
6 мая 2024
Газпром: слабый отчет и вопрос о дивидендах
4 комментария
Ваш комментарий...
Rita_Friedman
17 февраля 2024 в 12:59
а вот вопросик по поводу налогов и фондов Парус. везде пишут, что в фондах Паруса инвесторы владеют непосредственно частью недвижимости. на сайте Паруса в секции вопросов и ответов есть следующая статья: "Касаемо наших фондов возникают 3 вида налога: 1) Налог при получении дохода от выплаченных дивидендов. Удерживает УК при выплате. 2) Налог с продажи наших активов, как и с продажи любой недвижимости. Удерживает УК при продаже. 3) Налог при продаже ценных бумаг. Удерживает брокер при продаже." правильно ли я понимаю, что при продаже паёв с меня удержат И налог с продажи ценных бумаг (брокер), И налог с продажи недвижимости (УК)? ещё попутный вопрос, если акционеры являются реальными собственниками части недвижимости, что можно, вроде как, подтвердить выпиской из ЕГРН, то, значит, что они должны ещё и ежегодный налог с этой недвижимости платить, правильно? а это как начисляется?
Нравится
1
PaulTos
19 февраля 2024 в 10:23
@Rita_Friedman Да, вы правильно понимаете. При продаже паёв фонда, владеющего недвижимостью, может быть удержан налог как с продажи ценных бумаг (по ставке, установленной для ценных бумаг), так и с продажи недвижимости (по ставке, установленной для недвижимости). УК (управляющая компания) удерживает эти налоги при продаже паёв. Относительно ежегодного налога с недвижимости, если инвесторы в фондах Паруса владеют долей недвижимости через фонд, то обычно налоги по этой недвижимости уплачиваются фондом. Инвесторы несут налоговые обязательства через фонд, а не напрямую. Налоги могут начисляться и уплачиваться фондом на основании доходов от аренды или продажи недвижимости.
Нравится
1
Rita_Friedman
19 февраля 2024 в 10:30
@PaulTos спасибо большое за ответ! ❤️
Нравится
1
PaulTos
19 февраля 2024 в 11:03
@Rita_Friedman пожалуйста 🙏🏼
Нравится
Пульс учит
Обучающие материалы об инвестициях от опытных пользователей
Panfilov_Invests
+32,9%
3,5K подписчиков
Panda_i_dengi
+31,4%
532 подписчика
Bender_investor
+16,5%
4K подписчиков
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
Обзор
|
8 мая 2024 в 19:24
Чем запомнилась неделя: инаугурация президента в России
Читать полностью
PaulTos
196 подписчиков9 подписок
Портфель
до 500 000 
Доходность
+17,64%
Еще статьи от автора
2 мая 2024
Акции и дивиденды 📉 Газпром GAZP упал в цене на сегодняшний день. Лично считаю, что дела могут как-то исправиться только после СВО. А на данный момент - это кот в мешке. 📈 Сургутнефтегаз SNGS, напротив, продемонстрировал положительную динамику после публикации отчетности по МСФО. Компания сообщила о значительном росте прибыли за 2023 год, что вызвало интерес инвесторов и поддержало цены на акции. 📉 Мечел ап MTLRP показывает значительное снижение в цене акций на фоне негативной отчетности по РСБУ. Компания сообщила о значительном убытке за первые три месяца текущего года, что создает серьезные проблемы, так как непокрытый убыток не позволяет выплачивать дивиденды. Это вызвало негативную реакцию инвесторов и снижение цен на акции. 📈 Московская биржа MOEX продолжает рости после пересмотра прогнозов по ключевой ставке. Участники рынка активно покупают акции, ожидая увеличения прибыли в условиях повышенной ставки. Чем выше ставка, тем больше зарабатывает Мосбиржа. 📉 Яндекс YNDX, напротив, испытывает негативное воздействие из-за планов на прекращение листинга акций класса «А» на Московской бирже. Это вызывает снижение цен на акции, несмотря на приобретение доли МКПАО для будущей программы мотивации сотрудников, что может оказать некоторую поддержку в долгосрочной перспективе. Какие компании отметите вы? Поделитесь вашими наблюдениями.
1 мая 2024
Разбор Novabev (бывшая Белуга) 🌍 Novabev – одна из моих любимиц на российском рынке. Ранее известная как «Белуга», она прошла через масштабный ребрендинг в 2022 году, сменив не только название, но и корпоративный стиль. Это многообещающее преобразование отражает амбициозные планы компании по расширению своего присутствия на международных рынках. Что же делает Novabev такой привлекательной для инвестиций? Давайте сразу фундаментально 2 ключевых фактора: 🍸 Прежде всего, это АЛКОГОЛЬ 🥃 . Алко будет прибыльной в любые ситуации. Диверсифицированный портфель брендов, объединяющий как традиционные российские напитки (водка «Русский Лед», настойки «Архангельская»), так и популярные международные бренды (ликеры Tindery, виски Bласkwоod). Широкий ассортимент позволяет компании удовлетворять различные вкусы потребителей и успешно конкурировать на разных рынках. 💰 Высокие выплаты дивидендов. Точка. 🏭 Помимо продуктового разнообразия, Novabev может похвастаться впечатляющей производственной базой. Компания владеет тремя крупными заводами в России и Армении, что обеспечивает ей необходимую гибкость и эффективность в производственном процессе. Новейшие технологии и строгий контроль качества позволяют выпускать продукцию премиум-класса, которая высоко ценится потребителями. Это позволяет контролировать затраты и поддерживать высокое качество продукции. 🌐 Одним из ключевых преимуществ Novabev является ее экспортный потенциал. Компания активно наращивает свое присутствие на международных рынках, особенно в Европе и Азии. Ее продукция уже представлена более чем в 60 странах мира, и этот показатель продолжает расти. Глобальная экспансия открывает новые возможности для роста выручки и повышения узнаваемости брендов. В частности, компания фокусируется на развитии в Китае, где растущий средний класс демонстрирует высокий спрос на премиальные алкогольные напитки. 📊 Финансовые показатели Novabev в 2023 году впечатляют. Выручка компании достигла 116,9 млрд рублей, увеличившись на 20% по сравнению с 2022 годом. Показатель EBITDA вырос на 11% до 19,3 млрд рублей, а рентабельность по EBITDA составила 16,5%. Чистая прибыль снизилась на 4% до 8,1 млрд рублей. По мультипликаторам Novabev выглядит привлекательно, торгуясь с коэффициентом P/E около 12х и EV/EBITDA около 6,5х. 📈 Компания также демонстрирует сильные операционные показатели. Объем производства в 2023 году вырос на 8%, а экспортные продажи увеличились на 27% по сравнению с предыдущим годом. Это свидетельствует об успешной реализации стратегии глобальной экспансии и способности компании захватывать новые рынки. 🌱 Что касается финансовых показателей, Novabev демонстрирует стабильный рост выручки и прибыли. В 2023 году компания зафиксировала рекордные показатели, несмотря на сложную экономическую ситуацию. Этот успех обусловлен грамотным управлением издержками, эффективной маркетинговой стратегией и непрерывным совершенствованием продуктового портфеля. Руководство компании также уделяет большое внимание ESG-повестке, внедряя принципы устойчивого развития и заботясь об экологии производства. 🎯 Моя средняя цена покупки акций Novabev (с учетом вложенных средств) составляет около 4912 рублей и занимает 6,75% от всего портфеля. Однозначно буду увеличивать и докупать, но на падении. Сейчас очень дорого. Учитывая перспективы компании и ее потенциал роста. Конечно, инвесторам следует внимательно отслеживать корпоративные новости и финансовые отчеты, чтобы принимать взвешенные решения. 🚀 В общем и целом, Novabev – это пример успешной российской компании, сумевшей адаптироваться к меняющимся рыночным условиям и выйти на международную арену. Ее диверсифицированный портфель брендов, производственные мощности и экспортный потенциал делают ее привлекательным объектом для инвестиций. 🔥Ставьте лайк, если статья понравилась. Подписывайся на самый понятный канал об инвестициях «ПОЛТОС»🔥 Все обнял. Хороших праздников! BELU #пульс_оцени
30 апреля 2024
ДИВИДЕНДНЫЙ СЕЗОН. Сегодня ЛСР, в конце недели Банк Санкт-Петербург, на следующей ЛУКОЙЛ, Мосбиржа и Новабев 🏗️ ЛСР (Группа ЛСР LSRG) - одна из крупнейших диверсифицированных строительных компаний России. В 2023 году компания показала хорошие операционные результаты, несмотря на сложную экономическую ситуацию. Выручка выросла на 12% по сравнению с прошлым годом, а чистая прибыль увеличилась на 18%. Компания выплатит дивиденды в размере 100 рублей на акцию. 🏦 Банк Санкт-Петербург ( BSPB )- один из крупнейших банков в Северо-Западном регионе России. В 2023 году банк столкнулся с трудностями из-за ухудшения экономической ситуации, но смог сохранить высокую рентабельность. Чистая прибыль снизилась на 5%, однако банк выплатит дивиденды в размере 23,37 рубля на одну обыкновенную акцию и 0,22 рубля на привилегированную акцию. ⛽ ЛУКОЙЛ ( LKOH )- одна из крупнейших нефтяных компаний России и мира. В 2023 году компания показала впечатляющие результаты, несмотря на санкции и волатильность на рынке нефти. Выручка выросла на 25%, а чистая прибыль увеличилась на 30%. Компания выплатит дивиденды в размере около 498 рублей на акцию. 💻 Московская биржа ( MOEX ) - одна из крупнейших бирж в России и Восточной Европе. В 2023 году биржа показала стабильные результаты, несмотря на волатильность на российском фондовом рынке. Комиссионные доходы выросли на 8%, а чистая прибыль увеличилась на 10%. Биржа выплатит дивиденды в размере 17,35 рублей на акцию. 🍷 Новабев (бывшая «Белуга» BELU RU000A104Y15 ) - одна из крупнейших алкогольных компаний в России. В 2023 году компания столкнулась с трудностями из-за роста цен на сырье и ослабления спроса на алкогольную продукцию. Выручка снизилась на 3%, а чистая прибыль упала на 8%. Однако компания выплатит финальные дивиденды в размере 225 рублей на акцию за 2023 год.